Уловки риелторов при аренде квартиры
Опасные и полезные
Каждый риелтор манипулирует своим клиентом.
Но одни делают это во благо, а другие обманывают людей ради своей выгоды. Это я узнала за три года, пока работала риелтором по аренде жилой недвижимости. Расскажу, какие манипуляции можно ожидать от агента, как их распознать и какие из них опасные, а какие нет.
Если агент ставит свои интересы превыше всего, клиент страдает. Планы, которые устанавливает агентство, размер комиссии, скорость сделки — это интересы агента. Какую квартиру снять, что выгоднее и какие юридические риски могут быть — это проблемы клиента, которые агента не интересуют. Такова философия плохого агента.
Вот 8 опасных уловок риелторов, которые «помогают» найти квартиру для аренды или сдать ее.
Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.
Сайт «Работа-ру» сделал должностную инструкцию риелтора. Вот основные обязанности агента на рынке аренды, которые используются на практике:
Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.
Что плохого. Я часто встречала истории, когда агент выдает клиенту список номеров собственников, просит прозвонить, выбрать квартиры и съездить на просмотры. Появляется агент уже на подписании договора, но получает комиссию как за полную услугу — 50—100% от арендной платы за месяц. То есть риелтор за полную комиссию просто предоставляет информацию с баз недвижимости.
Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.
Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.
Не путать с услугой сопровождения сделки
Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.
Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.
Когда агент не может найти клиентов, он может принудить собственников работать с ним: выставить квартиру и найти нанимателей, хотя хозяин квартиры об этом не просил. Но для рекламы нужны уникальные фотографии, чтобы повысить доверие будущих нанимателей.
Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.
Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.
Что плохого. Реклама объекта без согласия собственника нарушает его права. Чтобы рекламировать квартиру, нужно либо иметь право собственности, либо получить хотя бы устное согласие собственника. Риелтор несет ответственность за рекламу квартиры без согласия собственника. Например, если на фотографиях в кадр попал собственник, в силу вступает статья 152.1 гражданского кодекса.
За неправильные данные в объявлении может наступить ответственность по закону о рекламе. Заниженная цена, вымышленные характеристики помещений, придуманная юридическая история — реклама признается недостоверной. Рекламу могут посчитать недобросовестной, если риелтор упоминает другое агентство в объявлении и выставляет его с плохой стороны или сравнивает квартиру с другими, принижая их, — это нарушение антимонопольного законодательства, и агенту грозит штраф.
Что делать. До сих пор распространена практика, когда всю комиссию агенту платит наниматель, а наймодатель пользуется услугами бесплатно. Поэтому многим наймодателям все равно, каким образом найдется клиент на его квартиру. И лишняя бесплатная реклама от агента не помешает. Поэтому если вы не против рекламы своей квартиры от другого агента, то просто ждите клиента.
Если вам не нравится, что квартиру рекламирует посторонний агент, позвоните ему. Обычно хватает одного звонка с просьбой убрать объявление. На агента точно подействует, если вы скажете, что категорически не примете от него клиентов и квартиру показывать не собираетесь.
Альтернативный вариант уловки
Агент может не выставлять объявление о сдаче квартиры, а прийти на просмотр с подставным клиентом. Пока «клиент» смотрит квартиру, агент общается с собственником и предлагает помощь в сдаче квартиры: «Если этот клиент не снимет, давайте я вам другого найду».
Практически всегда собственники соглашаются — агента уже видели, пообщались, доверие к нему есть. Они разрешают отфотографировать квартиру и ждут нового нанимателя.
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Что делать. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду.
В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.
Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.
Что делать и куда обращаться, если вас обманул риелтор? Схемы обмана клиентов
Иногда продавец или покупатель квартиры может даже не заметить того, что его обманули риелторы. Связано это с тем, что деятельность агентств недвижимости практически никак не регулируется законодательством. Большие суммы денег, используемые при покупке недвижимости, привлекают в этот бизнес разных людей, в том числе и нечистых на руку. Попасть на уловки риелтора неподготовленному человеку достаточно просто. Однако нужно различать небольшие хитрости, которые используют агенты по недвижимости, со способами серьезного обмана. В последнем случае можно не только вернуть потерянные деньги, но и взыскать нанесенный ущерб.
Как риелторы обманывают клиентов
Агенты по недвижимости отлично разбираются в психологии и могут использовать множество способов обмана — от небольших уловок и хитростей, позволяющих заполучить клиента, до практически мошеннических действий. Разберем наиболее часто встречающиеся схемы обмана риелторов и способы избежать их ловушек.
Обман в объявлениях
Самый распространенный способ ввести в заблуждение незадачливого покупателя — обман в объявлении о продаже. Для риелтора очень важно «зацепить» клиента, поэтому для потенциальных покупателей создается иллюзия интересного для покупки объекта. Варианты обмана могут быть совершенно различными: от вообще несуществующих квартир до умалчивания недостатков. Например, риелтор может выставить объявление о продаже квартиры с хорошим ремонтом, расположенной новом доме в неплохом районе, цена ее также будет вполне заманчивой. Проблема только одна — такой квартиры вообще не существует в продаже. Главное, чтобы клиент позвонил, тогда ему можно сказать, что данная квартира продана (за нее дан аванс, продажа приостановлена, внезапно повысилась цена и т. д.). Расстроенному клиенту всегда можно предложить другие варианты.
Другой способ обмана в объявлениях — скрыть недостатки квартиры. Например, она расположена на первом этаже. Естественно, цена такого объекта ниже. В объявлении указывается, что квартира находится на втором этаже. Когда во время показа правда выясняется, риелтор всегда может заявить, что произошла ошибка. Хотя на самом деле он с самого начала знал все об объекте.
Что делать? Не стоит клевать на объявления с нереальными условиями. Чудес не бывает — отличные варианты уходят очень быстро. Если же обман состоит в скрытии небольших недостатков, то лучше не связываться с таким риелтором в дальнейшем. Если он обманул в мелочах, то способен сделать это и по-крупному.
Скрытая комиссия
Очень распространенная схема обмана — скрытая комиссия. Риелтор показывает квартиру покупателю, который соглашается ее купить. Затем агент связывается с продавцом и «роняет» его по цене. При этом вся скидка, которая может доходить до нескольких сотен тысяч рублей, оседает в кармане риелтора, о чем его клиенты до поры до времени даже не догадываются. О настоящей цене объекта покупатель узнает лишь на сделке, тогда же и собственник узнает, что мог бы продать свою квартиру намного дороже. В такой ситуации чувствуют себя обманутыми обе стороны, так как и собственник, и покупатель теряют в деньгах.
Что делать? Продавцу и покупателю необходимо встречаться и разговаривать друг с другом до сделки. В интересах риелтора замкнуть все контакты сторон на себя, он старается, чтобы стороны первый раз встретились уже в момент подписания договора купли-продажи, когда изменить условия сделки уже поздно. Настаивайте на встрече с другой стороной договора, тогда обман со стороны риелтора вскроется раньше.
Двойная комиссия
Двойная комиссия — достаточно распространенный способ обмана со стороны риелтора, который может использоваться в различных ситуациях, в том числе и в сочетании с другими видами надувательства. Например, агент может продавать квартиру от хозяина, с которым заключил договор эксклюзивной продажи. Соответственно, услуги агента оплачивает продавец. Когда покупатель находится, квартира предлагается ему с дополнительной наценкой.
Иногда для продажи не особо ликвидных объектов недвижимости даже используется целый спектакль. Покупатель обращается к риелтору. Тот устраивает ему вереницу показов квартир, находящихся в ужасном состоянии. Когда покупатель уже решает, что ничего хорошего купить нельзя, ему показывается нужный вариант, который лучше только что осмотренных «клоповников». Работая на контрасте, риелтор добивается заключения сделки купли-продажи, получая комиссию от покупателя и «благодарность» от продавца.
Что делать? Как уже говорилось, сторонам нужно обязательно встретиться друг с другом еще до сделки. Лишь лично обговорив все ее условия, они смогут узнать реальную стоимость услуг риелтора. Что же касается обмана с «убитыми» квартирами, то не нужно хвататься за первый же неплохой вариант. Всегда есть смысл обратиться к другому риелтору или поискать варианты самостоятельно.
Несуществующие покупатели
Данная схема обмана обычно используется в отношении собственников недвижимости. Существует несколько ее вариантов. Иногда несуществующие покупатели используются для того, чтобы снизить цену на квартиру. Они приходят, смотрят квартиру и заявляют, что ее цена сильно завышена. Могут использоваться несколько подставных покупателей. Цель — убедить продавца, что стоимость квартиры реально высока и для продажи ее нужно снизить. Добившись снижения, риелторы продают ее по прежней цене, разница же оседает в кармане агента.
Второй вариант данной схемы — заставить продавца стать клиентом агентства. Появляется «покупатель», который готов заключить сделку. Продавец подписывает с агентством договор, однако в последний момент мнимый покупатель исчезает. Однако дело уже сделано — собственник квартиры уже сотрудничает с риелторами и продает недвижимость через них.
Схема с подставными покупателями используется и против тех, кто ищет себе жилье. Риелтор договаривается, чтобы во время просмотра пришли другие покупатели, которым жилье нравится настолько, что они намерены его немедленно приобрести. Естественно, в реальности они работают на риелтора. Тем самым агент не дает клиенту одуматься и подталкивает его к быстрому решению. Иногда риелтор и собственник даже могут устроить аукцион — кто больше даст, тот и купит. Все играют свою роль, и лишь незадачливый покупатель не догадывается, что из него всего лишь пытаются вытянуть побольше денег. Иногда даже нет нужды кого-то приглашать на просмотр — риелтор может просто объявить, что другие покупатели также готовы приобрести квартиру. Клиент соглашается на сделку и даже может предложить более высокую цену.
Что делать? Не поддаваться на манипуляции риелторов. Если твердо уверены в нормальности цены, то стоит сравнить свою квартиру с другими вариантами на рынке. Если же мнимый покупатель используется для заключения договора с агентством, то также не стоит клевать на приманку риелтора. Нет покупателя — нет и сотрудничества с агентом. Если же подсадные покупатели используются против клиента, намеревающегося приобрести квартиру, то ему стоит взять паузу и подумать. Если цена квартиры не занижена, какова вероятность, что в течение дня на нее нашлось сразу несколько покупателей?
Аванс/задаток
Нередкий способ обмана связан с таким способом обеспечения обязательств, как аванс или задаток. Покупатели, не сведущие в юридических тонкостях, часто путают эти понятия. Задаток всегда передается собственнику недвижимости, его особенностью является то, что в случае отказа потенциального покупателя задаток не возвращается. Если же, в свою очередь, продавец откажется от сделки, он должен возвратить задаток в двойном размере. Аванс на самом деле практически никак не гарантирует совершение сделки. Он должен быть возвращен покупателю, даже если тот просто передумает. Зачастую аванс передается не продавцу, а риелтору, так как именно он и является скрытой комиссией агентства недвижимости.
Обман состоит в том, что покупателю, намеревающемуся вернуть аванс, заявляется, что задаток вернуть нельзя. В итоге покупатель либо вынужден покупать не особо нужную ему квартиру, либо терять деньги.
Что делать? Нужно лишь немного подучить юридические термины и внимательно читать текст договора. Как уже говорилось, обычный аванс можно спокойно вернуть, не неся убытков и не платя каких-либо штрафов. Отказ риелтора вернуть деньги за внесенный аванс противозаконен. Так что приведенный пример обмана можно рассматривать как уголовно наказуемое деяние.
Намеренное завышение цены
Данная схема обмана используется против продавцов и основана на обычной человеческой жадности. Владелец жилья, выбирая риелтора, заявляет, что заниматься продажей будет тот риелтор, который в большую стоимость оценит квартиру. Понимающий человеческую психологию риелтор предлагает завышенную цену и заключает договор на оказание услуг с собственником. Наивный продавец считает, что нашел выгодный вариант, однако проходит время, а покупатели так и не появляются. Владелец и сам не заметит, как снизит цену даже ниже той, на которую рассчитывал изначала.
Что делать? Не стоит верить в чудеса и надеяться на чудодейственного риелтора, который продаст квартиру по цене выше рыночной. Сравните свою квартиру с аналогичными вариантами, при необходимости можно заказать и независимую оценку — ее стоимость не так высока, как впустую потерянное время.
Объявления у подъезда
Старинный способ найти объект для продажи, который потихоньку уходит в прошлое. У подъезда вешаются объявления: «Куплю 1-, 2-, 3-комнатную квартиру в вашем доме для себя». Наивный хозяин звонит по телефону, на просмотр квартиры приходит риелтор, играющий роль реального покупателя. Квартира ему нравится, но есть нюансы, не позволяющие оформить сделку прямо сейчас. Зато у него есть знакомые, которые также ищут квартиру для покупки. Пока собственник ждет, риелтор выставляет объявление и занимается поиском реального покупателя.
Что делать? Никакие реальные покупатели не ходят по домам и не вешают на них объявления. Все ищут квартиры на сайтах недвижимости в интернете или обращаются напрямую в агентства недвижимости. 99 % объявлений у подъездов — уловка риелторов. Поэтому просто не нужно им верить.
Дублирование объявлений
Данную схему нельзя назвать прямым обманом, однако при ее реализации пострадавшими оказываются продавцы недвижимости. Собственник занимается продажей самостоятельно. Однако замечает, что его объявление фактически скопировано, однако указана более низкая цена. Естественно, звонки поступают в агентство недвижимости. Если они находят покупателя, то предлагают собственнику скинуть цену, а также оплатить комиссию за работу. Владельцам квартир, мечтающим продать свою недвижимость, приходится соглашаться.
Что делать? Достаточно сложный случай. Возможности повлиять на сайты по продаже недвижимости у собственника нет, поэтому удалить дублирующие объявления не получится. Конечно, можно не соглашаться на условия, предложенные риелтором, однако продать квартиру нелегко, поэтому терять реального не хочется. Можно попробовать снижать цену лишь до приемлемого для себя уровень. Если же риелтор обещал цену ниже, то пусть самостоятельно решает эту проблему с покупателем.
Проверка юридической чистоты квартиры
Проверка юридической чистоты квартиры — одна из услуг, которые оказывают риелторы. Но что реально скрывается за этой фразой? Как риелтор реально может проверить чистоту объекта? Никаких секретных баз и связей в правоохранительных органах у них нет, да и смысла в них немного. Любая информация, которую могут проверить риелторы, обычно находится в открытом доступе. Получить выписку из ЕГРН может и покупатель, а больше никаких способов проверки не существует.
Что делать? Не верить маркетинговым ходам риелторов. Гарантировать 100 % чистоту объекта недвижимости не может ни один риелтор, даже если бы этого захотел. Современное законодательство просто не предусматривает подобных способов проверки объектов недвижимости.
Оформление документов для продажи/покупки
Еще одна маркетинговая услуга риелторов, за которую приходится платить. В договоре на предоставление услуг она обязательно указывается. Но что за ней скрывается? Большинство документов могут быть выданы только непосредственному участнику сделки. Значит, необходимо оформлять доверенность на риелтора, что влечет дополнительные затраты, так как оформить ее может только нотариус.
Что делать? Заказывать документы самостоятельно. Если же такой возможности нет, можно оформить доверенность на родственника/друга, который закажет документы совершенно бесплатно.
Скрытые недостатки
Частый вид обмана, которым грешат не только риелторы, но и собственники, занимающиеся продажей. Покупателя должно насторожить, что вариант с виду хороший, а цена на него ниже рыночной. Возможно, что в квартире есть скрытые недостатки, о которых ни риелтор, ни собственник никогда не расскажет. Например, вечно пьяные соседи, который каждый вечер устраивают скандал. В таком случае клиенту квартиру покажут утром. Другой пример — ужасный вид из окна, например, на крышу пристроенного магазина, опоры ЛЭП, свалку. Тогда квартиру покажут вечером, когда темно из окна ничего не видно. Если на прилегающей улице постоянно образуются пробки, то показ организуют утром выходного дня, когда машин немного. Есть и более серьезные недостатки, о которых можно узнать уже после покупки — грибок и плесень на стенах, трещины, плохая работа коммунальных служб и т. д.
Что делать? Не стесняйтесь посмотреть квартиру несколько раз — и риелтор, и собственник заинтересованы в покупателе, поэтому не откажут. Во время показа осматривайте все максимально внимательно. Не стесняйтесь задавать вопросы, в том числе и соседям. Покупатель рискует своими деньгами, поэтому должен ответственно подходить к своему выбору.
Обман со съемом жилья
Обман в сфере съема жилья встречается еще чаще, чем при купле-продаже. Классический способ обмана — клиент обращается в агентство и заключает договор на поиск квартиры для ее найма. После передачи денег ему говорят выезжать на место для просмотра варианта. Не дождавшись риелтора, потенциальный наниматель понимает, что его обманули.
Существует разновидность данного способа обмана, на который до сих пор попадаются наивные клиенты. Им предлагают заключить договор на оказание информационных услуг, после чего просто дают список номеров хозяев квартир. Найти по ним подходящий вариант невозможно — номера не отвечают, квартиры уже давно сданы либо и вовсе никогда не сдавались.
Что делать? Потенциальным нанимателям хочется посоветовать — платить деньги нужно только после того, как подходящий вариант найден. Тогда услуга оказана в полном объеме. Если риелтор предлагает заплатить раньше — вероятность того, что квартиру он никогда не найдет или даже не приступит к ее поиску, значительно возрастает. Также ни в коем случае нельзя подписывать договор на оказание информационных услуг, который предполагает, что риелтор лишь дает номера телефонов мифических хозяев.
Если обман уже произошел, то можно подавать претензию, а в случае отказа вернуть деньги — нужно обращаться в полицию. Возможно, выяснится, что риелтор даже не намеревался оказывать услугу, тогда в его действиях имеются все признаки мошенничества или хищения.
Что делать, если обманули риелторы
В большинстве случаев способы обмана клиентов со стороны риелторов достаточно просты. Они основаны на знании агентами по недвижимости психологии людей. Риелторы просто манипулируют ими, чтобы добиться максимальной выгоды для себя. Такие действия нельзя назвать преступлением или правонарушением — простодушный клиент сам попадается на удочку ушлого агента. Сделать с таким обманом ничего нельзя, можно лишь попытаться его избежать.
Но иногда действия риелтора выходят за рамки обычной хитрости. Особенно если дело касается расчета размера комиссии, навязывания дополнительных услуг, невыполнения обязательств по договору или банального мошенничества, как в случаях с невозвращением заплаченного аванса. В таком случае можно и нужно наказывать обманщиков.
Как вернуть деньги
Если с риелтором был заключен договор на оказание услуг, но качество их не устроило, то можно написать претензию на имя руководителя агентства недвижимости о возврате денежных средств. В соответствии со ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Исполнитель обязан вернуть полученные средства, за исключением фактически понесенных расходов, в течение 10 дней с момента получения претензии. При нарушении данных сроков исполнитель обязан уплатить заказчику пеню в размере 3 % от цены договора за каждый день просрочки.
Претензионный порядок разрешения спора в данном случае не является обязательным, поэтому клиент при наличии достаточных на то оснований может сразу переходить к следующему шагу.
Куда обратиться
Если же агентство недвижимости отказывается вернуть деньги, то нужно обращаться в суд с исковым заявлением. Если цена иска составляет менее 50 тыс. руб., то следует обращаться в мировой суд, однако если одновременно заявляются требования о возмещении ущерба или компенсации вреда, то следует обращаться в районный суд. При цене иска свыше 50 тыс. руб. первой инстанцией будет также являться районный суд. Одновременно можно подать жалобу в орган, который осуществляет защиту прав потребителей (Роспотребнадзор). Если же в действиях риелтора имеются признаки банального мошенничества или хищения, то можно сразу подавать заявление в полицию.
Какие сложности могут возникнуть
Деятельность агентств недвижимости и частных риелторов фактически никак не урегулирована законодательством. Поэтому если клиента обманули риелторы, то ему далеко не всегда удается защитить свои права. Закон «О защите прав потребителей» может помочь лишь в том случае, если между клиентом и агентством заключен договор на оказание услуг. Однако каждый случай индивидуален. Поэтому перед тем, как подавать претензию, обращаться в суд или, наоборот, смириться с потерянными деньгами и временем, следует проконсультироваться с юристом.
