«Обсуждать замену пятиэтажек в центре на 12-этажки нелогично»: глава калининградского минстроя — о реновации
Программу реновации в Калининграде не планируют запускать в ближайшее время. Об этом сообщил глава министерства строительства и ЖКХ Калининградской области Сергей Черномаз на брифинге в среду, 27 октября.
«Должна быть экономическая основа. Снести пятиэтажку, чтобы построить дом в пять этажей — в этом никакой бизнес-модели нет», — отметил чиновник.
По его словам, в центре города не планируют увеличивать этажность зданий — в том числе и потому, что это приведёт к нагрузке на существующую коммунальную инфраструктуру.
«Обсуждать в центре Калининграда замену пятиэтажек на 12-этажки — это нелогично. Будем ли мы переводить пятиэтажки на Ленинском проспекте? Мне кажется, наверное, нет. Люди говорят, что «за» реновацию, но хотят жить в этом же месте, в этом же районе, но не в человейниках. У меня нет волшебной палочки это исполнить. Поэтому мы реновацию не обсуждаем и не говорим, что программа будет запущена в ближайшее время», — отметил Черномаз.
Глава регионального минстроя сообщил, что горожане неохотно покидают родные дома. Этому также способствуют программа благоустройства и капитальный ремонт зданий.
«Мы порядка 600 домов в регионе ремонтируем, и это приводит к тому, что качество жизни и качество дома, инфраструктура не стимулируют к смене локации. Наоборот, человек хочет сохранить ту локацию. При реновации невозможно убрать три пятиэтажки и поставить на их месте три двадцатиэтажки. Это означает, что часть людей придётся расселять, переезжать никто не хочет», — пояснил чиновник.
Сергей Черномаз считает удачной идею комплексного развития территорий по принципу микрорайонов. В Калининграде такие примеры можно увидеть Новый акцент на панораме города: между улицами Александра Невского и Арсенальной появится современный жилой комплекс
Рассказываем, каким будет масштабный проект SolovievArchitects
«Это заброшенные промышленные базы, невовлечённые территории или с ненадлежащим обслуживанием. И уже там предусматривать квартальное строительство: социальную инфраструктуру, благоустроенную территорию. Это наиболее оптимальный и правильный путь. Он имеет под собой экономические расчёты и жизнь», — пояснил Черномаз.
В городе эту программу реализовывать не будут
«Реновация на пепелище»: чем обернулся крупный проект развития территорий в Калининграде
В декабре 2020 года в России приняли закон о комплексном развитии территорий. Он позволит запустить в регионах программу реновации и решить проблему с нехваткой места для нового жилья. В прошлом десятилетии в Калининграде опробовали похожую практику. Несколько участков на улице Красносельской передали крупным застройщикам. Компании должны были расселить аварийные бараки, а взамен — получили землю для освоения. Корреспондент Калининград.Ru рассказывает, насколько удачным оказался проект и как он изменил жизнь в этом районе.
В 2011-2012 годах администрация Калининграда по итогам аукционов заключила три десятилетних договора о развитии застроенных территорий. «Стройцентру» досталась земля площадью 10,5 тысяч квадратных метров в границах улиц Красносельской, Воздушной и переулка Воздушного. Компании предстояло расселить 11 домов. Вторым инвестором стал «Даль-Балтикстрой», который получил почти 11 тысяч квадратных метров в границах Красносельской и Добролюбова. Третья организация — «1-й Строительный холдинг» — стала развивать территорию площадью 6,5 тысяч квадратных метров на улице Красносельской с шестью ветхими многоквартирными строениями.
Двухэтажные «времянки» на четыре семьи построили в середине прошлого века. Все 22 здания признали аварийными. После расселения часть из них простаивали и разрушались самостоятельно. Некоторые бараки снесли, а другие уничтожили пожары. Только с апреля 2016-го по август 2017-го на Красносельской горели шесть зданий, подлежащих демонтажу. Среди прочих причин возгораний называли поджоги, которые могли устроить люди без определённого места жительства. В тот период район обрастал многочисленными сине-белыми заборами, за которыми впоследствии выросли многоэтажки.
улица Красносельская, 2016 год
На участке «Стройцентра» появился жилой комплекс «Ратсхоф Парк» из четырёх домов высотой от восьми до десяти этажей. Компания вела работы совместно с правительственным фондом «Жилищное и социальное строительство Калининградской области», которое в то время и до 2017 года возглавлял Борис Бабаянц. С 2018 года он является основным владельцем «Стройцентра».
Новый ЖК рассчитан на 232 квартиры, что в пять раз больше, чем было в расселённых зданиях. Утверждённый ещё в 2014 году проект планировки территории в границах улиц Белинского, Красносельской, Воздушной и переулка Воздушного не предполагал расширения транспортной инфраструктуры. Специалисты полагали, что существующие магистрали справятся с увеличением числа жителей и автомобилей.
При этом в документе говорилось о необходимости обеспечить парковкой 105 машин, в том числе обустроить 80 мест под землёй. Площадки для автомобилей появились перед кафе и магазинами со стороны проезжей части. Есть свободная для транспорта территория и со двора. А заявленная подземная стоянка оказалась меньше — на 30 машин. Вторым ярусом над ней застройщик соорудил детскую игровую зону.
На месте шести авариек на улице Красносельской, 65 появился жилой комплекс «Ютта». Его ввели в эксплуатацию только в середине января 2021 года. Инвестор проекта — «1-й Строительный холдинг» Павла Пашковского. Он также является руководителем и учредителем «СК Монолит Логистика». Компания относится к одному из крупнейших в Калининградской области застройщиков — группе «СК Монолит».
Восьмиэтажный дом на Красносельской украшен фронтонами в псевдоганзейском стиле и рисунком с портретом капитана Титаренко из кинофильма «В бой идут одни „старики”». Трёхсекционное здание рассчитано на 91 квартиру. На фасаде ЖК «Ютта» — большой баннер о продаже недвижимости. Проект планировки также не предусматривал новых магистралей или расширения старых — только внутриквартальный проезд с парковочными местами.
Третий участок осваивала компания «Даль-Балтикстрой» бывшего депутата Облдумы Ивана Грибова. В июле 2016 года инвестор, расселивший бараки, обратился в администрацию Калининграда с просьбой передать землю в собственность под развитие застроенной территории, но получил отказ. В мэрии объясняли свою позицию тем, что организация передала муниципалитету жильё, не соответствующее требованиям законодательства.
Кроме того, у «Даль-Балтикстроя» образовалась задолженность — компания несвоевременно внесла плату за право заключения договора от 2011 года и должна была перечислить администрации пени в размере 3,6 миллиона рублей.
Арбитражный суд Калининградской области решил спор в пользу «Даль-Балтикстроя». Мэрия попыталась обжаловать постановление в вышестоящей инстанции, но в апреле 2017 года бывший градоначальник Александр Ярошук от лица администрации заключил с компанией Ивана Грибова мировое соглашение. Муниципалитет обязали передать землю под застройку бесплатно. Новый собственник же должен был оставить городу место для сбора твёрдых коммунальных отходов.
Согласно данным агентства по архитектуре, «Даль-Балтикстрой» не получал разрешения на строительство жилья на участке на пересечении Красносельской и Добролюбова. Эта земля до сих пор закрыта сине-белым забором. На сайте мэрии указано, что в 2019 году право реализации договора по развитию застроенной территории получило ООО «Абсолют Строй». По информации из ЕГРЮЛ, её директором и учредителем является Янина Липина. Она же владеет 51% долей компании «Кант», специализирующаяся на разработке программного обеспечения и производстве электрооборудования. По информации портала Rugrad.eu, именно эта организация занимается созданием тепловизоров, которые поставляют в калининградские детсады и школы. А инвестировал в эту технологию Иван Грибов, о чём сообщала пресс-служба регионального правительства в ноябре 2020 года.
В последнее десятилетие в районе Красносельской появились и другие многоэтажные дома, что создало серьёзную нагрузку на инфраструктуру. Из плюсов уплотнившейся застройки местные жители называют только открытие новых кафе и магазинов. Основной проблемой «развитого» микрорайона стали постоянные заторы на дорогах.
«На улице стало гораздо больше машин. Постоянно стоим в пробках — и утром, и днём, и вечером. Особенно в сторону проспекта Мира. Приходится ни свет ни заря выезжать, чтобы успеть на работу», — поделилась жительница улицы Красносельской.
Автомобилисты также жалуются, что во время прокладки коммуникаций повредили недавно отремонтированную дорогу. Пассажиры общественного транспорта добавляют, что теперь им приходится ходить пешком на дальние остановки, потому что маршрутки всё время переполнены.
Как пояснил корреспонденту Калининград.Ru начальник отдела пассажирского транспорта и организации дорожного движения мэрии Александр Химич, вопросы транспортной доступности должны были отразить в проектах планировки.
Мы там делать ничего не будем, потому что там узкие красные линии и что есть, то есть. Организовать там одностороннее движение вряд ли получится. Это будет страшно неудобно жителям этих же домов. И будет такая же пробка, только в одну какую-нибудь сторону — большая длинная колбаса. Никакого смысла я не вижу, — заявил Химич.
По его словам, на пересечении проспекта Мира и улицы Красносельской можно установить светофор. Эту идею не реализовали в прошлом году, потому что местом концентрации ДТП, в том числе с жертвами, стал другой перекрёсток — проспекта Мира и Менделеева. Но чиновник считает, что к этому вопросу нужно вернуться.
Чтобы хоть как-то нивелировать проблему, нужно поставить там светофорный объект. Может, это и не уменьшит пробку, то хотя бы её упорядочит. Пробки от этого меньше не станут — станут просто цивилизованнее, — заключил начальник профильного отдела.
Проблема улицы Красносельской после комплексного развития не единственная в Калининграде. После масштабной застройки Восточного микрорайона дороги пришлось прокладывать за счёт бюджета. В 2019 году бывший глава города Алексей Силанов признавал эту ошибку и просил в будущем возлагать обязательства по транспортной и социальной инфраструктуре на инвесторов. Всего в 2011-2012 годах мэрия заключила семь договоров о развитии территорий. Сейчас для застройщиков определены ещё 14 крупных участков под жильё.
RuGrad.eu
Правительство готово запустить реновацию в Калининграде
Региональные власти окончательно определились с критериями домов, которые могут войти в программу комплексного освоения территорий в Калининграде. Под так называемую реновацию подпадают многоквартирные дома, которые построены не позднее 1980 года с износом конструкций не менее 65 %. При этом строения не должны быть признаны аварийными на момент рассмотрения. Программа в том числе может распространиться на областные муниципалитеты при соблюдении всех прописанных условий и критериев. Об этом говорится в постановлении правительства области от 26 октября 2021 года № 713 «О порядке осуществления в Калининградской области комплексного развития территории» за подписью губернатора Антона Алиханова.
Дома, которые попадают в программу комплексного развития территории, должны соответствовать хотя бы одному из четырех критериев, определенных региональными властями. Во-первых, физический износ основных конструктивных элементов (крыши, стен или фундамента) дома должен превышать 65 %. Заключение об этом предоставляет специальная организация, являющаяся членом СРО и имеющая право на обследование состояния грунтов и строительных конструкций.
Во-вторых, совокупная стоимость капремонта здания и внутридомовых систем в расчете на 1 кв. м превышает стоимость, определенную правительством области. В-третьих, многоквартирный дом построен до 1980 года включительно по типовому проекту. Это довольно широкий критерий, поскольку теоретически он распространяется на все хрущевки и брежневки, построенные в Калининграде и областных городах. В-четвертых, в многоквартирном доме отсутствует хотя бы одна из централизованных систем (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение).
На начальном этапе региональное министерство экономического развития и промышленности совместно с органом местного самоуправления будет предварительно собирать и анализировать сведения о многоквартирных домах и земельных участках. В том числе будут использоваться данные из электронных паспортов домов в ГИС ЖКХ о составе и количестве коммунальных объектов (мощность, наличие резервов и т. д.). После обследования и фотофиксации готовится план-схема с перечнем всех объектов на рассматриваемой территории, в том числе аварийных. Немаловажно, что в ходе работы будет устанавливаться факт обеспеченности или необеспеченности финансированием из бюджета процесса переселения граждан из «авариек».
На следующем этапе региональные власти совместно с местными администрациями должны предварительно рассчитать размещение будущих объектов в соответствии с нормативами, оценить объем жилищного фонда для переселения граждан из аварийных домов. После этого готовится обоснование возможности принятия решения о комплексном развитии той или иной территории. Будут учитываться имеющиеся ресурсы, техусловия подключения, величина планируемой нагрузки, планы по строительству новых дорог в границах застройки и т. д. Кроме того, власти оценят размер компенсации за вырубку зеленых насаждений в ходе реновации в районах старой застройки.
В постановлении областного правительства детально прописан порядок определения границ территории для комплексного развития, а также процедура согласования проекта решения о комплексном развитии жилой или нежилой застройки.
Не подлежащими изъятию будут участки, ограниченные в обороте, участки с коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой, а также земли, необходимые для обеспечения стратегических интересов РФ в сфере обороны и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан. Кроме того, изъятие не проводится в отношении земли под госучреждениями и госпредприятиями.
Помимо этого, региональные власти прописали порядок заключения договоров о комплексном развитии территории, между местными администрациями и правообладателями земельных участков и имущества. Соглашения, проводимые по инициативе правообладателей участков или имущества, могут быть подписаны без проведения каких-либо торгов. Если решение о комплексном развитии конкретной территории принято правительством области или главой местной администрации, то в этом случае власти обязаны провести аукцион на право заключения договора о реновации.
Как указано в приложении к постановлению, собственники квартир в домах, определенных под реновацию, вправе приобрести за доплату жилые помещения большей площади, чем то, что им будет предоставлено по договору.
В ноябре 2020 года сообщалось, что возможная реновация затронет в первую очередь хрущевки в районе Ленинского проспекта, ул. Шевченко, ул. Университетской, ул. Пролетарской областного центра. Как комментировал тогда губернатор Антон Алиханов, максимальная этажность для нового строительства в центральной части Калининграда не должна превышать 7 этажей.
Реконструкция хрущёвок в Кёнигсберге
Невероятно, но Калининград демонстрирует оригинальный подход к решению проблемы пятиэтажек. Никто не называет их «ветхим жильём», никто не собирается сносить целые кварталы. Вместо этого хрущёвки на Ленинском проспекте (речь идёт о 12 домах в центре города) попытаются реконструировать и облагородить.
Гендиректор Фонда капитального ремонта Калининградской области Оксана Астахова:
Концептуальные решения для всех 12 домов вдоль центральной улицы Калининграда разрабатывал Московский архитектурный институт (МАРХИ) совместно с ведущими архитекторами нашего региона. Внешний вид объектов будет напоминать историческую застройку города по аналогии с тремя «хрущевками», которые были сданы после капремонта в этом году.
На домах планируется производить комплексный ремонт: утеплять и обустраивать фасады, производить устройство отмосток. Подрядчики полностью заменят крыши и увеличат высоту коньковой планки. Балконы со стороны главной улицы будут приведены в единообразный вид.
Подряд на проведение реконструкции получили сразу 4 компании, но какие именно, пока никто не озвучил. Надеюсь, это не друзья мэра или губернатора, а то получится как всегда.
Давайте посмотрим, во что власти Калининграда хотят превратить старые пятиэтажки в центре города!
Вот схема квартала с домами, которые будут реконструировать. Оранжевым выделены те, которым предстоить реконструкция, синим – те, что уже отремонтировали (я их показывал в репортаже о Хорошем Кёнигсберге).
«Никак не удешевит жильё»: Союз строителей области — о реновации в Калининграде
В Калининграде дома, построенные в рамках программы комплексного развития территорий по аналогии с московской реновацией жилья, будут стоит дороже, чем возведённые с нуля многоэтажки. Об этом сообщил президент «Союза строителей Калининградской области» Борис Калинин после круглого стола, организованного журналом «Королевские ворота» в четверг, 22 октября.
Возводить дома с нуля дешевле, чем сносить ветхое жильё и строить новое, отметил Калинин.
Это гораздо сложнее, чем просто строительство, технически сложный процесс, который требует большей подготовки. Причём достаточно большей, чем новая площадка, и это всегда и везде дороже, неважно, где она реализуется: в Москве, Санкт-Петербурге или Калининграде», — сказал президент организации в разговоре с корреспондентом «Клопс».
По словам эксперта, там, где начнётся реновация, будут самые дорогие дома. «Этот сегмент рынка я бы рассматривал отдельно и не связывал его с общей тенденцией застройки», — сказал Калинин во время круглого стола, добавив, что такие новостройки будут возводиться дольше. «В среднем, стандартный дом строится полтора-два года, здесь это будет два с половиной или три года», — пояснил он.
Как отмечают эксперты, такая программа пока нерентабельна для Калининграда. Сначала необходимо пересмотреть правила застройки и разработать план, который будет отличаться от федеральной программы реновации.
У нас маржинальность на сегодня между текущей себестоимостью и продажной ценой совершенно другая, чем в Москве или в Санкт-Петербурге, поэтому без существенного увеличения плотности застройки и высотности я пока не вижу возможности реновации у нас в Калининграде. Должны быть правила, изменённые существенно, в том числе и в плане каких-то дополнительных преференций застройщикам, для захода на такие площадки», — сказал Калинин.
Директор «Союза строителей Калининградской области» Любовь Боровская предложила взять для примера пятиэтажку на Ленинском проспекте.
У неё есть земельный участок, на котором машины даже сейчас поставить некуда. Что такое реновация? Это возведение вверх этажей, увеличение количества квадратных метров. У нас по градостроительному законодательству это невозможно, по крайней мере, сейчас. Если говорить о комплексной реновации какой-то территории в городе, тогда, наверное, да (будет рентабельно — ред.)», — пояснила директор «Союза строителей Калининградской области» Любовь Боровская.
Строить отдельно взятые дома по программе комплексного развития территория — это неправильный подход, уверен Борис Калинин. «Нужно брать какие-то кварталы, чтобы вся территория соответствовала новым требованиям, именно тогда цена в этом квартале, безусловно, будет другой, потому что это другая среда. Точечная реновация — это неправильный путь», — заключил эксперт.
На месте немецких двухэтажек возведут новостройки
