какой орган имеет право выдавать разрешения на объединение земельных участков
Статья 11.6. Объединение земельных участков
ГАРАНТ:
1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 48-ФЗ в пункт 5 статьи 11.6 настоящего Кодекса внесены изменения, распространяющиеся на правоотношения, возникшие с 1 марта 2015 г.
5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.
6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Статья 29. Объединение, разделение земельных участков
Статья 29. Объединение, разделение земельных участков
Разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительным и земельным законодательством.
В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков (за исключением разделения земельного участка, предоставленного из состава государственных или муниципальных земель для комплексного освоения в целях жилищного строительства или развития застроенных территорий), объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, не требуется подготовка документации по планировке территории, а осуществляется подготовка землеустроительной документации в порядке, предусмотренном земельным законодательством, при соблюдении следующих требований законодательства о градостроительной деятельности:
1) размеры образуемых земельных участков не должны превышать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предусмотренных градостроительным регламентом;
2) обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие самостоятельных подъездов, подходов к каждому образуемому земельному участку;
3) объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образуемый земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
В указанных случаях контроль за соблюдением требований осуществляет администрация города (КУИ, отдел архитектуры и градостроительства), посредством проверки землеустроительной документации.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Два в одном: как объединить земельные участки и присвоить им единый кадастровый номер? Нюансы процедуры
Одна из популярных практик в земельном праве – это слияние двух и более участков земли, имеющих смежные границы, в единую территорию. Основания могут быть разными – повышение рыночной стоимости участка, желание расширить территорию под собственные нужды, упрощение процесса учета недвижимого имущества и прочее. Но не в каждом случае такое слияние возможно.
Кто, на каком основании может это делать, какие необходимо предпринять шаги и к кому обращаться – рассмотрим в статье.
Возможно ли объединение двух земельных наделов с разными КН в один ЗУ?
В соответствии с нормами Земельного кодекса объединение 2 участков с разными уникальными номерами в единый объект сопровождается присвоением новому земельному наделу собственного уникального номера.
Но не все участки подлежат объединению. Эта процедура возможна при выполнении некоторых условий:
Кто и на каком основании может это сделать?
Кроме собственников, участвовать в объединении участков могут те, кому земля принадлежит по праву:
Слияние участков для тех, кто не является собственником, допускается лишь в том случае, если всеми правами наделён один гражданин на все земельные участки (п. 5 ст.11.6 ЗК РФ).
Имеют право на объединение те, у кого земля находящаяся в собственности, обременена залогом. Но слияние возможно с участком, по которому нет таких обременений. В таком случае залоговое право переходит на весь новообразованный участок земли, если стороны не пожелали указать иное в своём соглашении (п.6 ст.11.6 ЗК РФ).
Если гражданин – законный собственник всех, участвующих в объединении земель – один, то он становится единоличным собственником вновь образованного участка. При наличии нескольких собственников, образуется общее долевое владение.
Как выполнить процедуру?
При объединении примыкающих друг к другу участков земли есть определённый алгоритм, которому необходимо следовать, чтобы шаг за шагом провести процесс слияния.
Срок объединения состоит из таких периодов:
Перед проведением объединения следует убедиться в том, что каждый из участков официально зарегистрирован:
Объединению подлежат лишь участки, имеющие одинаковое целевое назначение.
Подача заявления
Если собственность на землю долевая, то потребуется согласие всех участников долей. Согласие оформляется в виде коллективного соглашения и визируется всеми собственниками. После этого следует обращение в кадастровую палату.
Заявление должно отражать следующие сведения о заявителе и объединяемых участках:
Суть заявления – выдача разрешения на объединение земель. Итог его рассмотрения – постановление, дающее право проведения такого объединения.
Для оформления потребуется перечень следующих документов и сведений, приложенных к заявлению:
Для садовых участков дополнительно предоставляется:
Обращение к инженеру
Лицензированный кадастровый инженер – ключевая фигура в процессе слияния участков. К нему необходимо обратиться сразу после подачи заявления и всех документов. Он проведет обязательное межевание, составит межевой план и приложит к нему пояснительную записку. Только после этого появится возможность поставить участок на регистрацию.
Учет права собственности
После выполнения требуемого алгоритма действий подается заявка в Росреестр, напрямую или через МФЦ. К ней прилагаются:
Все сведения вносятся в единый государственный реестр недвижимости.
Присвоение адреса
Новому земельному участку требуется присвоить адрес. Его отсутствие не является помехой для совершения сделок. Но если планируется строительство или регистрация места жительства, то без него не обойтись.
Этим вопросом занимается администрация по месту нахождения ЗУ. У нее есть полномочия по присвоению названия улице и обозначению номеров домов (Приказ Минфина РФ от 05.11.2015 №171н).
Для издания постановления о присвоении адреса следует подать заявление и к нему прикрепить следующий пакет документов:
Присвоение адреса лучше всего производить сразу после подтверждения регистрации на него прав, т.к. земля становится частью субъекта РФ, и в дальнейшем проще будет защищать свои права в суде. Еще одним преимуществом является возможность прописки в зданиях, предназначенных для проживания, на новом земельном участке.
Правовые споры
Частая проблема при слиянии двух наделов земли – получение отказа в государственной регистрации права на объединенный участок. Региональное отделение Росреестра должно дать письменный отказ, в котором указаны причины. На их основании необходимо предпринимать дальнейшие действия.
Как правило, причины обоснованы и идут с опорой на законодательные акты. Если получен отказ с обоснованием в виде нарушения какой-либо части объединения земель, то необходимо устранить допущенный недостаток и обратиться с заявлением вновь.
Если отказ Росреестра безосновательный, то у гражданина есть два пути для решения проблемы:
На местах может возникнуть проблема, когда государственные органы при обращении требуют предъявления соглашения между собственниками земли об объединении, которое заверено у нотариуса. Хотя законодательно такое заверение соглашения не установлено. Отказ в данном случае неправомерен. Но при его получении заявителю придется его обжаловать, а в процессе дополнительно тратить средства и время.
Чтобы избежать отказа и дальнейшего обжалования из-за того, что соглашение не заверено, лучше всего это сделать заранее.
Затраты
Конкретные денежные затраты на объединение двух участков нигде не прописаны и не закреплены. Многое зависит от:
Среднерыночная цена на проведение объединения двух участков складывается из таких статей:
Только после предварительной консультации и выезда специалиста кадастровой службы можно более детально произвести расчет предстоящих работ и назвать приблизительную сумму для оплаты подготовительных работ к кадастровой регистрации.
Как зарегистрировать право собственности на новый ЗУ?
Постановка на кадастровый учет и регистрация права на участок осуществляются одновременно (п.2 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости).
Более несуществующие участки будут сняты с учета и прекращены права собственности на них. Алгоритм действия следующий:
Объединение двух земельных участков, которые находятся в собственности у одного или нескольких собственников – это трудоемкая процедура, в которой не обойтись без кадастрового специалиста и подготовки целого перечня документов. При четком следовании алгоритму совершить объединение можно быстро и легко. Единственные затраты – денежные – на оплату узкоспециализированных услуг и государственной пошлины.
Какой орган имеет право выдавать разрешения на объединение земельных участков
Основным документом, регулирующим раздел, выдел земельных участков, является Земельный Кодекс РФ (далее – ЗК РФ).
Раздела земельного участка – это один из способов образования одного участка или нескольких самостоятельных земельных участков.
Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:
1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.
В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
При этом не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения установлен статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Данной нормой установлено, что, участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных ЗК РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером.
Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.
Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.
При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем земельного участка или земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.
Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.
Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации.
В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.
Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.
главный специалист-эксперт Омского отдела