что делать если земельный участок аннулирован
Как лишить собственника земли, если он забросил участок?
Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.
Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? Хотя бы минимальных, например косить сухостой? Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности? Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.
Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?
Что вообще в такой ситуации можно сделать?
Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.
Права и обязанности собственника
Любое право собственности состоит из трех элементов.
Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.
Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.
Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.
Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:
Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.
Теоретически неиспользуемый участок могут изъять
Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.
Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.
При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.
Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.
Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.
Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.
Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.
Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи
Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.
Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.
Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.
Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.
Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.
Как найти собственника участка
Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.
Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.
По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.
Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.
Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.
При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.
На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.
Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Аннулирование и исключение из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участках
Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН), осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности регулируют положения Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).
В соответствии с частью 4 статьи 24 Закона о кадастре внесенные в ГКН сведения при постановке на учет образованного земельного участка или образованных земельных участков носят «временный» характер, за исключением установленных действующим законодательством случаев.
Такие сведения утрачивают «временный» характер (приобретают «учтенный» характер) со дня государственной регистрации права либо государственной регистрации ограничения (обременения) такого права (аренды) на образованный объект недвижимости.
Статьей 24 Закона о кадастре установлен срок, по истечении которого в случае если в отношении объекта недвижимости не была осуществлена государственная регистрация права (либо государственная регистрация аренды), сведения о таких объектах недвижимости аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости – 5 лет с момента осуществления государственного кадастрового учета.
При этом действующим законодательством предусмотрены случаи аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участках до истечения пятилетнего срока действия «временного» характера сведений об объектах недвижимости.
В частности, к таким случаям относится следующее:
— представления в течение срока действия временного характера сведений ГКН в орган кадастрового учета собственником (собственниками) исходного объекта недвижимости заявления об аннулировании и исключении из ГКН сведений об образованном объекте недвижимости либо образованных объектах недвижимости, сведения ГКН о которых имеют «временный» статус;
— представления в течение срока действия временного характера сведений ГКН в орган кадастрового учета исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заявления об аннулировании и исключении из ГКН сведений об образованном из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельном участке либо земельных участках, сведения ГКН о которых имеют «временный» статус;
— представления в орган кадастрового учета в течение срока действия временного характера сведений ГКН об объекте недвижимости, образованном на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка или земельных участков для государственных или муниципальных нужд, заявления об аннулировании и исключении из ГКН сведений об образованном земельном участке или земельных участках, сведения ГКН о которых имеют «временный» статус, лица, на основании заявления которого эти сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости, либо любого лица на основании решения суда.
Стоит отметить, что аннулирование и исключение из государственного кадастра недвижимости земельных участков сведения о которых носят «учтенный» и «ранее учтенный» характер действующим законодательством не предусмотрено.
Что делать если земельный участок аннулирован
В кадастровом паспорте и кадастровой выписке имеется запись «Характер сведений государственного кадастрового учета (статус о записи земельного участка)». Статусы о записи земельного участка бывают «временные», «учтенные», «ранее учтенные», «архивные» или «аннулированные». И каждый в себе несет определенную информацию о земельном участке.
Когда и при каких условиях изменяется статус земельного участка?
Поэтому, если на кадастровом учете стоит земельный участок со статусом «временный», процедуру его оформления необходимо продолжить, а именно зарегистрировать права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В противном случае, по истечении 5 лет земельный участок автоматически снимается с кадастрового учета и приобретает статус «аннулированный». После чего весь процесс по его постановке на кадастровый учет придется начинать заново.
Итак, «временный» статус кадастровых сведений изменяется на «аннулированный» в случае:
— истечения срока действия «временного» статуса сведений ГКН и не поступления в течение указанного срока документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости или ограничений (обременении) прав на него;
— представления в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости заявления о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, сведения ГКН о котором имеют «временный» статус.
«Временный» статус кадастровых сведений изменяется на «учтенный» с момента государственной регистрации права на образованный объект недвижимости либо с момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
«Ранее учтенные» земельные участки – это земельные участки, на которые возникли и не прекращены права (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, право аренды) до 1 марта 2008 года. Если участок не проходил процедуру кадастровых работ (межевания), то в ГКН земельный участок будет учтен без границ. Для внесения сведений о границах необходимо провести кадастровые работы в отношении ранее учтенного земельного участка.
В отношении преобразуемых объектов недвижимости «учтенный» либо «ранее учтенный» статус кадастровых сведений в предусмотренных законом случаях изменяется на «архивный» без заявления при государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости либо, если такими объектами недвижимости являются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности до ее разграничения, государственной регистрации аренды хотя бы на один из образованных из таких земельных участков земельный участок.
Как проверить статус земельного участка?
Земельный участок снят с кадастрового учета – что делать в таком случае
Если после покупки или в процессе владения вы выяснили, что ваш земельный участок каким-то образом оказался снятым с кадастрового учета, нужно разобраться в причинах.
Почему участок могут снять с кадастрового учета?
Для участков, прошедших процедуру регистрации до 01.01.2017 года, подобное могло случиться, если
Возможность оформить право собственности на такие участки у владельцев сохраняется до 2022 года, после чего регистрация участка будет аннулирована, и он перестанет существовать как объект недвижимости и перейдет в ведение МСУ или государства.
Что делать если участок снят с учета по ошибке
В случае технической ошибки и наличия у вас документов, это подтверждающих, необходимо направить претензию о незаконном снятии земельного участка с кадастрового учета и просьбой восстановления кадастрового номера.
Если написание претензии не привело к желаемому результату, вы можете:
Как провести процедуру по снятию участка с учета в Росреестре
Если же у вас есть земельный участок, который действительно нужно снять с кадастрового учета необходимо подтвердить факт утраты объектом своего функционального назначения и прекращения существования в натуре.
Причинами этого могут быть:
Стоимость услуг
Регистрация межевого плана после оформления: детальная инструкция
Как и где оформить дарение земельного участка
Как аннулировать результаты межевания участка
Спорные ситуации после составления межевого дела – совсем не редкость. Несоответствие может касаться как документов на ваш участок, которые изготовлены с ошибками или опечатками, так и межевания соседнего участка.
По установленному порядку проведения работ собственники смежных участков должны подписать акт согласования границ участка. Если вам не предоставили такую возможность, есть возможность признать результат межевых работ недействительным, когда он нарушает границы вашего участка. Законом предусмотрен вариант подачи публикации о проведении межевания в газету. В таком случае акт согласования границ подписывать не требуется.
Если вы получили документы на земельный участок с ошибками, неточностями или опечатками, проводить процедуру отмены необязательно. Можно просто предоставить документы в компанию, осуществляющую межевание, и оформить заявление на исправление ошибок. В течение 15 дней собственник должен получить ответ о исправлении документов и внесение изменений в Росреестре.
В случае, если ответ не получен либо ошибки не были устранены, необходимо обратиться в суд для отмены межевого дела.
Как признать межевание участка недействительным?
Существует два возможных варианта изменения границ: исправление кадастровой ошибки или обращение в суд. Если собственник участка с реестровой ошибкой не хочет самостоятельно заниматься изменением своих границ, принудить его к землеустроительным работам может только суд. Отмена некорректных границ производится на основании решения суда о признании недействительным межевания участка по заявлению собственника либо соседа, чьи границы накладываются на другие участки.
Для начала судебного производства необходимы действия:
Оформление искового заявления может быть произведено самостоятельно либо с привлечением квалифицированного юриста по земельным спорам или кадастрового инженера.
Необходимые документы для подачи в суд
В процессе необходимо предоставить следующее:
Если часть документов не может быть предоставлена собственником участка, например, в случае ошибочного межевания смежного надела, суд запрашивает недостающие бумаги самостоятельно.
Если не знаете, как отменить межевание земельного участка либо сомневаетесь в такой возможности, обратитесь за консультацией в компанию «Сервис Гео». Мы подробно расскажем, как признать межевание недействительным, и поможем в подготовке необходимых документов.