что делать если второй собственник не платит коммуналку
Не принимай на свой счет
За счета в ответе
Я не в доле
Такие ситуации часто происходят в коммунальных квартирах или же в квартирах, которые после развода разделены между супругами, но проживает на совместной жилплощади только один из бывших супругов.
Заплатили по-соседски
Нет квартиры, есть долги
Нередко оплачивать чужие долги приходится после продажи квартиры. Новый владелец должен переоформить на себя лицевой счет, сообщить всем поставщикам ресурсов, что у квартиры сменился владелец. Но не все такие сознательные. Пока долгов нет, формальности никого не интересуют. Но как только они возникают, УК обращается в суд и взыскивает деньги с того, кто числится собственником. Происходит все быстро, суд принимает решение, оно передается судебным приставам, деньги уходят со счета должника. При этом суд и приставы не проверяют информацию о собственнике жилья, они верят информации УК.
Собственность с хвостом
Не меньше рискует и покупатель. Он также может заплатить по долгам прошлого владельца, если управляющая компания решит не вдаваться в подробности.
Новый собственник не отвечает по долгам прежнего. Исключение составляют только взносы на капитальный ремонт, отмечает Игорь Кокин. Но это только в теории. А на практике случаются вопиющие нарушения. На многочисленных форумах невезучие хозяева новых квартир рассказывают, как при покупке жилья не обратили внимания на квитанции за коммуналку, а те оказались неоплаченными.
В случае приобретения квартиры с долгами рекомендуется направить заявление в ЖЭК (иные обслуживающие организации) о том, что вами с момента приобретения квартиры оплачиваются все коммунальные услуги и задолженности у вас не имеется. К заявлению следует приложить копии договора купли-продажи объекта, свидетельство о регистрации права, показания счетчиков на момент приобретения квартиры и все оплаченные квитанции.
Если же управляющая компания или поставщик ресурсов отказывается принять ваши доводы, можно написать заявление в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете все это как вымогательство.
Должен ли второй собственник оплачивать счета за квартиру?
— Мы с сестрой собственники квартиры (пополам). Прописано четверо: я, мама, папа и она. Отец с сестрой не живут с нами, мы живем втроем: я, мама и мой муж. Должны ли сестра и отец оплачивать что-нибудь? Она считает, что раз мой муж живет с нами, он как бы занимает ее место в этой квартире. Но он прописан в другом жилье и платит за себя там. Как нам быть?
Отвечает адвокат Юлия Кузнецова:
Бремя содержания недвижимости лежит на собственнике. Лица, зарегистрированные в жилом помещении, должны нести те коммунальные расходы, которые оплачиваются по счетчикам. Собственники жилого помещения должны нести все остальные коммунальные расходы пропорционально их долям на право собственности.
Соответственно, счета в данном случае должны оплачиваться следующим образом:
Отвечает финансовый консультант Ольга Мартелова:
Нести расходы за содержание собственности (в данном случае недвижимости) — это не право, а обязанность каждого собственника согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ. Статья гласит, что собственник обязан оплачивать все расходы по содержанию недвижимости, которой владеет, в размере причитающейся ему доли.
Если собственник имеет долю в квартире, но не проживает там, а всеми коммунальными благами пользуется человек, который в квартире не зарегистрирован, мой совет — нужно садиться за стол переговоров и разделять коммунальные расходы на категории:
Помимо этого, поставьте счетчики на воду, газ, электричество, если их еще нет. Тогда ваши расходы будут максимально оптимизированы.
Отвечает риелтор Михаил Ивакин:
Да, сестра должна оплачивать счета. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность по уплате коммунальных платежей лежит на собственнике: в данном случае — на вас с сестрой. Факт непроживания второго собственника в квартире в этом вопросе роли не играет.
Отвечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:
Собственники несут бремя оплаты налогов и коммунальных услуг согласно их долям и объему потребляемых ресурсов. Если же собственник не проживает на данной площади, он должен предоставить справки в УК, чтобы на его долю не начисляли счета за свет и воду. Но отказаться от оплат таких ресурсов, которые называются «непотребляемыми», не получится. К ним относятся капитальный ремонт, вывоз мусора и т. д. Рекомендую сестрам разделить субсчета за квартиру и оплачивать каждый свой.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
Если покупатель квартиры обнаружил долги за коммуналку после заключения сделки, по закону он не должен их оплачивать. «Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения, и по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Поэтому взыскание задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам с нового собственника является незаконным.
Законодательная инициатива
Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда». Сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность. А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.
Взносы на капремонт
Исключение составляют долги по взносам на капремонт — в данном случае новый хозяин должен погасить задолженность за старым владельцем, уточнил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры» Игорь Шурпик. Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента уведомления от органа государственного жилищного надзора о задолженности по взносам (ст. 173 ЖК РФ). На сумму задолженности каждый день будут начисляться пени.
Долги по наследству
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника. Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик. Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Как происходит на практике
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.
В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Как происходит на практике
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:
— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.
«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Кто заплатит за «коммуналку», а кто – нет
Регистрация по месту жительства сама по себе еще не означает, что человек обязан платить за коммунальные услуги, напомнил Верховный суд в одном из недавних дел. В нем «Дирекция эксплуатации зданий» взыскивала порядка 200 000 руб. долга за 2011–2015 годы не только с собственника квартиры Леонида Покоева*, но и с ее бывшего владельца Юрия Войновича*, с его жены Светланы Ивановских*. Они были оба прописаны в квартире в 2011 году, когда Войнович развелся с женой и продал жилье Покоеву. Долги начали копиться. Бывшие супруги так и не выписались по неизвестной причине. Правда, в 2012 году суд по инициативе покупателя признал, что у них нет оснований состоять на регистрационном учете.
Это привело Московский областной суд к выводу, что долги за «коммуналку» должны платить все трое. Бывшие супруги были зарегистрированы в квартире, не выписались из нее, не уведомили истца о своем непроживании, перечислила апелляция. С этим не согласился Верховный суд, который указал, что одной регистрации для удовлетворения иска недостаточно. При этом он сослался на ст. 153 Жилищного кодекса, которая содержит закрытый перечень лиц, обязанных платить за содержание квартиры. Это собственники, наниматели, арендаторы, члены жилищных кооперативов, застройщик и покупатель квартиры. Кроме того, солидарно с владельцем платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума № 22 от 27 июня 2017 года). Кроме того, апелляция не учла решение суда, который признал, что у экс-супругов нет оснований состоять на регистрационном учете, излагается в определении № 4-КГ18-35.
Собственники, наниматели по договору соцнайма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, дольщики и застройщики (ст. 53 ЖК).
Собственники вносят плату за жилье независимо от того, прописаны ли они там и проживают ли там. Солидарно с ними платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением.
Собственники и члены семьи: все в ответе
ВС напомнил о закрытом перечне лиц, которые должны платить за ЖКУ, обращает внимание руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов. «Если бы те же люди проживали в квартире и не выселялись вопреки решению суда – все равно напрямую с них нельзя было бы взыскать долги за «коммуналку», – объясняет юрист. – Вместо этого собственник должен оплатить услуги сам, а затем отсудить них убытки».
По мнению апелляции, отсудить убытки можно с тех, кто зарегистрировался в квартире, но не известил собственника о том, что там не проживает. Такой подход действительно встречается в судебной практике. Но его применяют, если достоверно неизвестно, жил ли человек в квартире или нет – в основном к арендаторам и нанимателям, отмечает Спесивов. В этом же деле суд установил, что бывшие супруги фактически не проживают в квартире. К тому же добросовестный собственник должен был быть в курсе, кто живет на его квадратных метрах, говорит Спесивов.
Оплачивать коммунальные услуги должен не только собственник. Солидарно с ним эту обязанность несут другие члены семьи, в том числе бывшие, которые сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума ВС от 27 июня 2017 № 22). Если собственник не платит, лучше предъявлять иск не только к нему, но и к его домочадцам в солидарном порядке: так выше шанс хоть что-то получить. Например, в деле № 2-949/2018 «Газпром межрегионгаз Уфа» отсудил долг за газ и пени не только у владелицы жилья, но и двух взрослых сыновей, которые были там прописаны.
Истцам по таким делам Спесивов советует доказывать, что ответчики фактически проживали в квартире или имели право в ней проживать. Ответчикам, наоборот, надо обосновать, что они не жили и не имели права там жить.
Если ответчики не смогут доказать, что жили в другом месте, но убедят суд, что у них не было обязанности платить за коммунальные услуги, – это, по крайней мере, поможет им затянуть время. Владельцу квартиры придется самому все оплатить, а затем подать к ним новый иск.
Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов
Если прежний собственник и члены его семьи не снимаются с регистрационного учета, их можно заставить сделать это через суд, напоминает Советник Althaus Legal Сусана Киракосян. А чтобы предупредить такую ситуацию, она рекомендует предусмотреть в договоре купли-продажи условие о том, что продавец и другие лица, которые живут в квартире, должны из нее выписаться. Стоит предусмотреть ответственность за невыполнение этой обязанности, говорит Киракосян.
Собственники и дольщики: как не переплатить лишнего
Покупатель жилья обязан оплачивать «коммуналку», когда вступает в свои права. Отсчитывать ли этот срок со дня заключения договора купли-продажи или со дня его регистрации – решали суды в деле Николая Борщевича*. Он подписал соглашение 11 апреля 2017 года, а в ЕГРН его зарегистрировали 4 мая 2017 года. «Газпром Межрегионгаз Санкт-Петербург» предъявил иск о взыскании платежей, в том числе и за этот месяц. Ленинградский райсуд Калининграда удовлетворил это требование. Борщевич должен платить с момента передачи имущества, решила первая инстанция. Регистрация квартиры носит заявительный характер, объяснил суд.
С этим не согласился Калининградский облсуд, который освободил Борщевича от оплаты спорного периода. Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации, напомнила апелляция. При этом собственник не откладывал регистрацию, чтобы подольше не платить за «коммуналку»: он подал документы через три дня после подписания договора купли-продажи, отмечается в определении № 33 – 1836/2018.
Собственники платят только с момента регистрации права собственности, но суд первой инстанции применил правило как для дольщика в новостройке, объясняет руководитель отдела по судебной защите МКА «Арбат» Юрий Нетреба. По его словам, особое регулирование для дольщиков объясняется тем, что они могут получить ключи по передаточному акту, когда еще не подписан акт о вводе дома в эксплуатацию, а значит, невозможно выдать свидетельство о собственности. В то же время жильцы делают ремонт, пользуются отоплением, водой, лифтом, электроэнергией, продолжает Нетреба. А значит, они фактически владеют квартирой и должны платить за содержание: такие изменения в 2011 году включили в подп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК.
А в 2015 году появился подп. 7 этого же пункта. Он обязал девелопера платить за содержание всех помещений, которые введены в эксплуатацию, но не переданы по акту. Например, в деле № А32-23585/2017 суды обязали «Росмонтаж» заплатить «Кубаньжилуправлению» коммунальные услуги за квартиры, которые компания не успела продать. Но не все застройщики хотят нести это бремя содержания. Стремясь сократить расходы, некоторые из них просят клиентов оплатить «коммуналку» за еще не полученную квартиру.
Компания может обратиться к собственнику с просьбой подписать некую бумагу об обязательствах оплатить «коммуналку» до того, как он получит ключи. Нередко это предложение сопровождается угрозами. Надо отнестись к этому настороженно: лучше ничего не платить. Правда, после этого застройщик может мешать получению квартиры.
Юрист «МКА «Арбат» Сергей Сергеев
* – имена и фамилии действующих лиц изменены.
Как поделить счета за ЖКУ, если у квартиры несколько собственников?
В трехкомнатной квартире комнаты 1 и 2 принадлежат одному собственнику (суммарно около 30 кв. м), номер 3 (15 кв. м) — другому.
ТСЖ начисляет оплату общей долевой собственности поровну: одну половину оплачивает собственник комнат 1 и 2, вторую половину — собственник комнаты 3.
По моим представлениям, плата за общую долевую площадь должна быть разделена пропорционально площади комнат — то есть на две трети и одну треть. Но как правильно?
Действительно, плата за содержание общей долевой собственности зависит от размера долей. Но доли и комнаты редко совпадают между собой.
На практике плата за содержание жилья делится в зависимости от размера доли в общей собственности. Иногда неравные доли, которые образовались из-за неоднократных переходов жилплощади по наследству, признаются судом равными для удобства начисления коммунальных платежей. А в реальности собственник, которому по документам принадлежит на 2—3 метра больше, может получить в пользование комнату, которая больше в полтора раза. Плата за ЖКУ при этом будет одинаковая.
Правила разделения лицевых счетов и выделения доли собственности в натуре различаются. Поэтому, когда комнаты и счета делятся в разное время, может возникнуть такая ситуация, как у вас. Расскажу подробнее.
Порядок разделения лицевых счетов
Если собственники договорились между собой, как делить начисления за ЖКУ, они могут обратиться с соответствующими заявлениями в ту организацию, которая занимается начислениями и присылает квитанции: в управляющую компанию, товарищество собственников жилья или коммунальный расчетно-кассовый центр.
Разным собственникам долей в квартире могут оформить раздельные лицевые счета, чтобы они могли отдельно оплачивать содержание жилья и энергоресурсы.
Но коммунальщики могут и отказать в разделении лицевых счетов из-за отсутствия технической возможности. Особенно это актуально для энергоресурсов. Например, когда на несколько помещений один счетчик на электричество или газ и достоверно определить доли использования невозможно. Так, в Нижнем Новгороде суд поддержал коммунальщиков и отказал в разделении счетов на оплату газа, потому что в комнате был всего один прибор учета.
Если сособственники или коммунальщики против, нужно в судебном порядке защищать право платить только за свою долю. Требование предъявляется одновременно к сособственникам, с которыми истец будет делить начисления, и к коммунальщикам, которых суд обяжет открыть отдельные лицевые счета. Это будет исковое заявление о разделении лицевых счетов или об определении порядка платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Определение долей при разделе лицевых счетов
Доли начислений за ЖКУ зависят от размера долей в праве собственности на квартиру по документам, а не от фактического использования жилья.
Например, в Челябинске делили лицевые счета в шестикомнатной квартире между шестью собственниками. Доли были разные — от 1/14 до 77/294, комнаты тоже были разных размеров — от 11 до 23 метров. В первой инстанции счета поделили в зависимости от площади занимаемых комнат, но не живущий в квартире собственник посчитал, что это нечестно, и подал апелляционную жалобу на решение суда. Судебная коллегия согласилась и перераспределила лицевые счета в соответствии с долями.
Точно так же сделал суд Кемерова: при разделе лицевых счетов он исходил из размера долей в праве собственности на квартиру, а не из количества проживающих. Пропорционально долям поделили начисления не только за содержание жилья, но и коммунальные услуги, хотя собственник ½ доли в квартире вообще в ней не жил, а второй собственник жил в общей квартире с двумя детьми.
Что делать в вашей ситуации
В вашем случае доли собственников квартиры по документам могут быть одинаковые — по ½ у каждого. Но при реальном разделе жилплощади один из собственников получил две комнаты. Например, у одного собственника была семья из четырех человек, а второй был одинокий. Поэтому когда-то суд определил такой порядок пользования, что одна половина квартиры стала 30 метров, а вторая — всего 15 метров. Но так как по документам доли равные, плата за содержание жилья одинаковая.
В любом случае у существующего в квартире распределения платежей должно быть какое-то документальное основание. Возможно, один из собственников написал в ТСЖ заявление о равных начислениях — в этом случае можно написать такое же заявление с требованием распределять плату по-другому. Если оба собственника согласны с изменением расчетов, вопрос можно решить в ТСЖ. Если согласия нет, придется делить счета в суде.
Но ситуация изменится только в том случае, если не площадь занимаемых комнат, а именно доли неравные. Суд встанет на сторону собственника комнаты площадью 15 метров, если ему действительно принадлежит ⅓ доли квартиры, а не ½ с использованием одной комнаты.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.