Входят ли балконы и лоджии в общую площадь квартиры
Вопрос о том, входит ли балкон в общую площадь квартиры, чаще всего возникает при сделках с недвижимостью, оформлении технических документов на жилье. В этих случаях он принципиален и может «стоить» покупателю несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. Избежать такой ситуации помогает знание о понижающих коэффициентах, правильном употреблении терминов «общая площадь квартиры» и «жилая площадь». Также важно грамотное толкование законодательных актов по теме.
Общая и жилая площадь квартиры
В сделках с жильем важную роль играет точное определение площади объектов. Она напрямую влияет на рыночную стоимость недвижимости. Для квартиры определяют общую, жилую площадь.
Уточнение общей квадратуры нужно для следующих целей:
- расчета оплаты за отопление; статистического наблюдения за объемами строительства; оформления технической документации на квартиру; определения налогооблагаемой базы (налог на имущество); расчета стоимости объекта недвижимости; учета нормы жилого помещения при заключении договора социального найма; расчета платы за содержание жилья; расчета социальных выплат, связанных с проживанием в квартире.
Метраж жилых помещений определяют для иных целей:
- оформления договора ипотеки в банке; совершения сделок с недвижимостью — дарение, купля-продажа; оценки санитарных и бытовых условий проживания, например, при рассмотрении условий жизни несовершеннолетнего ребенка.
Понятие общей площади несколько шире, чем понятие жилой. В нее входят не только спальни и гостиные, но и вспомогательные помещения — кухня, санузел. С балконами и лоджиями все не так очевидно и однозначно.
Балкон и общая площадь квартиры — законодательная база
Чтобы понять, входит ли лоджия в общую площадь квартиры, нужно изучить несколько нормативно-правовых актов. Это Жилищный кодекс РФ, Свод правил «Здания жилые многоквартирные», Приказ №37 Минземстроя РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Жилищный кодекс о балконах и лоджиях
В действующем Жилищном кодексе содержится не вызывающая двоякого толкования норма о том, являются ли лоджии и балконы частью квартиры.
Однако почему при покупке жилья у застройщика люди платят за общий метраж, включая балкон? Ведь это стандартная практика, когда в договорах участия в долевом строительстве указывают пункты о стоимости жилья с учетом квадратуры этих технических помещений.
Дело в том, что Жилищный кодекс РФ регулирует другие правовые отношения. Их перечень содержится в ч. 1 ст. 4. В своем большинстве это отношения по поводу:
Совершенно противоположное положение о включении лоджий и балконов в общую квадратуру квартиры содержится в Своде правил «Здания жилые многоквартирные» и федеральном законе об участии в долевом строительстве.
Положения других нормативно-правовых актов
Согласно Приложению В (п. 2.2), дополняющем СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», под общей площадью квартиры следует понимать «сумму площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации». В этом же Приложении указано, что цель такого расчета — статистический учет и та самая техническая инвентаризация.
Для практического применения нужна актуализированная редакция документа
Для уточнения понижающих коэффициентов СП 54.13330.2011 отправляет к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в России, утвержденной Приказом Минземстроя РФ №37 от 04.08.98 г.
- для холодных кладовых и веранд — 1,0; для лоджий 0,5; для балконов и террас — 0,3.
Рассчитать квадратуру лоджии или балкона с учетом коэффициента легко. Достаточно умножить на него фактический метраж помещения. Пример: если фактическая площадь лоджии составляет 6 кв. м., то с поправкой на коэффициент она превращается в 3 кв. м (6х0,5=3). Именно их будут принимать во внимание при статистическом учете и технической инвентаризации.
Те же значения понижающих коэффициентов определены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр (вступил в силу 1 января 2017 г.). Цель их применения в этом случае — расчет общей приведенной площади жилого помещения при участии в долевом строительстве многоквартирного дома.
Понижающие коэффициенты в долевом строительстве
Балкон и лоджия могут входить или не входить в метраж квартиры. Это напрямую зависит от целей, для которых она рассчитывается.
В долевом строительстве многоквартирных домов эти вспомогательные помещения входят в общую квадратуру, но с понижающими коэффициентами. Соответствующее положение содержится в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ.
В п. 1 ст. 5 цена договора в отношении лоджии, веранды, балкона и террасы определяется следующим образом: «произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения». При этом последняя состоит «из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами».
Как на практике работают понижающие коэффициенты площади для балконов и лоджий? Если застройщик продает квартиру 50 кв. м (с учетом балкона 6 кв. м) по цене 50 000 рублей за кв. м, то ее стоимость составляет 2 500 000 рублей. Если учесть коэффициент, то метраж балкона уменьшается до 1,8 кв. м, а цена — до 2 410 000 рублей, соответственно. Сэкономленная сумма ощутима для покупателя и может пойти на личные нужды или проведение ремонтных работ в квартире.
Расчет квадратуры с учетом понижающего коэффициента
Правовые отношения с застройщиком
- стоимость 1 кв. м; метраж квартиры с учетом понижающего коэффициента; итоговую цену за квартиру.
Общую квадратуру, указанную в договоре, нужно сверить также с предоставляемыми застройщиком техническими документами. Это важно не только для экономии денег, но и для дальнейшего оформления права собственности, получения технического паспорта на жилье.
Если до регистрации права собственности вы увидели, что в акте приема-передачи квартиры лоджия или балкон включены в общую площадь, обратитесь в БТИ. На основании Жилищного кодекса РФ там сделают соответствующие расчеты, с которыми без опаски можно будет получить свидетельство о праве собственности.
Если при участии в долевом строительстве многоквартирного дома не были применены понижающие коэффициенты, можно обратиться в суд. В судебная практике немало случаев, когда застройщику надлежало вернуть покупателю излишне уплаченные «за балкон» деньги. В некоторых из них были удовлетворены и требования истцов о моральной компенсации.
Видео: консультация юриста
В нормативно-правовых актах РФ нет противоречий по вопросу включения балкона в общую площадь квартиры. В них лишь разнятся цели соответствующих расчетов.
ВАМ ТАКЖЕ МОЖЕТ БЫТЬ ИНТЕРЕСНО
Как превратить балкон в комфортный кабинет: советы по благоустройству и дизайну
В каком стиле оформить интерьер балкона и лоджии
Наружная отделка: как недорого и быстро обшить балкон снаружи
Комментарии
Надеюсь, я смог ответить на мучающих многих людей вопрос о том входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры, а также, входит ли площадь балкона в оплату коммунальных услуг.
Добавить комментарий Отменить ответ
НОВОЕ НА ПОРТАЛЕ
Строительство балкона
Деревянные перила для террасы, балкона и лестницы. Что нужно знать?
Секреты выращивания петрушки и кабачков на балконе
Балкон. Важные детали при строительстве балконов
Как утеплить пол на балконе
@2017-2021 Экспертно о благоустройстве балконов и лоджий. Все права защищены.
Застройщик в договоре учел площадь лоджии без понижающего коэффициента
Купила квартиру по ДДУ. В договоре застройщик учитывает площадь квартиры как 30,8 кв.м. (24,4 кв.м квартира + 5,4 кв.м лоджия). В договоре прописано, что лоджия учитывается с коэффициентом 1, а не с понижающим коэффициентом 0,5 как прописано в жилищном кодексе. Получается, что я оплатила лоджию как жилое помещение. Прав ли застройщик? Могу ли я оспорить договор и потребовать с застройщика пересчёта площади квартиры с учётом понижающего коэффициента и соответственно перерасчёта стоимости квартиры?
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.204 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» цена договора долевого участия в строительстве может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми Минстроем России.
Согласно утвержденному Приказу понижающий коэффициент принимается равным:
Приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.
Из данной нормы права следует, что цена договора МОЖЕТ БЫТЬ определена с учетом понижающего коэффициента. Иными словами, законодатель предусмотрел такую возможность для сторон договора долевого строительства, но это не является обязанностью для застройщика.
Однако, стоит ознакомиться с договором и проверить-цена квартиры складывается каким образом? Имеется ввиду, что например в общую площадь квартиры не входят балконы и лоджии.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Как мы видим из этого документа, балконы, лоджии, веранды и террасы, не входят в общую площадь помещения. Жилищный кодекс говорит об этом однозначно.
Рассмотрим другой документ, на который часто ссылаются при подсчете общей площади квартиры, это Строительные правила.
2. Строительные правила — СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».
Пункт 2,2. Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом № 37 от 04.08.98 Минземстроя России.
Открываем вышеприведенный Приказ.
Приказ № 37 Федеральной службы государственной статистики от от 04.08.98. «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»
3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Если Вам требуется помощь в составлении претензии прошу обращаться в личный чат.
С каким коэффициентом считается площадь лоджии в квартире
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр “Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения”
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 40; 2006, № 30, ст. 3287; 2010, № 25, ст. 3070; 2016, № 27, ст. 4237), приказываю:
1. Установить понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу.
2. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.
3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е. Стасишина.
Зарегистрировано в Минюсте РФ 16 декабря 2016 г.
Регистрационный № 44769
Приложение
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства РФ
от 25 ноября 2016 г. № 854/пр
Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения
При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:
| для лоджий | 0,5 |
|---|---|
| для балконов | 0,3 |
| для террас | 0,3 |
| для веранд | 1,0 |
Обзор документа
С 1 января 2017 г. вводятся новые правила определения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена следующим образом. Цена единицы общей приведенной площади жилого помещения умножается на общую приведенную площадь жилого помещения. Последняя состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
Определение стоимости балкона при покупке квартиры
Приобрели квартиру в новостройке. В ДДУ написано, что балкон идет по коэффициенту 0,3. Но далее есть пункт, в котором написано, что остекленный балкон рассчитывается по коэффициенту 1,0. Застройщик хочет взять доплату. Можно ли оспорить это пункт в суде?
Содержание
Что включает общая площадь жилого помещения
Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В договоре долевого участия (ДДУ) указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Общая площадь помещения при наличии балкона, лоджии, веранды или террасы
В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ).
Понижающие коэффициенты
С 1 января 2017 г. при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5; для балконов – 0,3; для террас – 0,3; для веранд – 1,0 (приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»).
Положения вышеуказанного приказа Минстроя России о понижающем коэффициенте (в том числе для балкона) должны применяться после 1 января 2017 г. в отношениях между дольщиками и застройщиками при расчете общей приведенной площади жилого помещения.
Может ли застройщик включить застекленный балкон в общую площадь квартиры
В конкретно рассматриваемом случае балкон (даже остекленный) все равно остается по своим характеристикам холодным неотапливаемым помещением, который (согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) не включается в общую площадь жилого помещения. И хотя остекление балкона не влечет за собой изменение его наименования и изменение общей площади квартиры, рассчитывается застройщиком по цене полноценного квадратного метра жилого помещения (с коэффициентом 1,0).
Как указал Госстрой России еще в письме от 20.03.2000 № НМ-1096/30 «О лоджиях и верандах», «наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания». Письмо издано более 20-ти лет назад, а действия застройщиков все те же.
Судебная практика
Судебная практика по данной категории дел неоднозначна. В одних случаях, суды выносят решения, основываясь на том, что нормативные акты, устанавливающие обязательность понижающего коэффициента для балкона, должны применяться к договорным отношениям между застройщиком и дольщиком, несмотря на то, что заключенные ДДУ содержат иные положения. При этом суды делают ссылку на законодательный запрет ограничения прав потребителя (п. 2 ст. 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя» Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
В других случаях суды, руководствуясь ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, согласно которой «по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения», а также ст.: 8 «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей», 421 «Свобода договора», 422 «Договор и закон», 424 «Цена», 425 «Действие договора» ГК РФ, делают вывод, что истец-дольщик добровольно заключил указанный договор на приведенных в нем условиях, в том числе, о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта, требований о признании пунктов договора недействительными не заявлял, следовательно, каких-либо нарушений его прав со стороны ответчика не допущено (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2020 № 8Г-19208/2020[88-19496/2020).
Выводы
Подводя итог, несомненно можно в судебном порядке оспорить пункт ДДУ, включив в свое исковое заявление требование о признании недействительным пункта договора о расчете остекленного балкона без понижающего коэффициента.
Все про коэффициент балкона и лоджии в квартире
Покупая квартиру, или ожидая ее получение в новостроях, многие сталкиваются с техническими несоответствиями. Выражается это разницей между фактической площадью, и указанной в документах по БТИ. Как ни странно, происходит это в тех случаях, когда в квартирной планировке есть лоджия или балкон.
Что такое коэффициент балкона?
Для многих так и осталось загадкой, на которой как профессиональные фокусники подвизаются застройщики, входит ли метраж этих секций в оплату при покупке квартир. На самом деле, существует много нормативных противоречивых актов и законодательных уложений. Попробуем разобраться, что является правдой и как можно защитить свое право собственности на помещение.
Что и как называется
Пока люди не сталкиваются с такого рода проблемой, они не всегда могут дать внятное и четкое определение двум этим понятиям. Поэтому обратим внимание на то, что:
Если выразиться не казенным языком, то балкон всегда выступает из фасада, лоджия – нет. Кстати существуют комбинированные варианты, но речь сейчас не о них. На фото вы видите те принципиальные различия, которые озвучены.
Формы
Можно отметить, что разнообразие форм присуще только балконам. Они могут быть прямоугольные, скошенные, круглые, удлиненные. Это можно видеть на фото. Все зависит от проекта застройщика. В нынешних новостроях обычно ширина вынесенной за фасад конструкции около 80 см, а длина – 3,3 м.
Есть и другие различия, например, чтобы произвести утепление или остекление балкона, надо высчитывать вес всех используемых материалов. Плита, которая служит его основанием – выносная. Использование кирпича, тяжелых стеклопакетов или иных облицовочных тяжелых материалов может плохо закончится. Так что техника безопасности должна соблюдаться строго.
Также стоит знать, что на лоджию можно вывести трубы центрального отопления. Это делается с разрешения соответствующих инстанций, и тогда эту площадь можно внести в общее жилое помещение, увеличивая его стоимость при продаже. Для балкона подобные манипуляции категорически запрещены. Как выглядит утепленная трубами конструкция видно на фото.
Единственное, что можно назвать общим для этих конструкций – это высота парапета. По закону она должна быть не менее 1 метра.
Как считать
На самом деле, «летние помещения» и их площадь не считаются пригодными для проживания. Это указано в ЖК, который является главным законом в этой юридической области. Помогает правильным расчетам такое понятие коэффициент балкона и лоджии. На доступном для простых смертных языке, это установленные законодательным путем цифры, которые позволяют снижать общую стоимость площади квартиры. Коэффициент площади балкона к площади жилья – 0,3. для оппонента – 0,5. Что это значит? Разберемся на наглядных примерах:
То есть, если в договоре купли-продажи жилья, на прилагающемся плане помещения будет указан метраж «летних не отапливаемых секций», тогда при расчетах общей стоимости к ним должны применяться указанные выше коэффициенты.
Не забывайте, что один вид «летнего помещения» можно утеплить, и тогда документы по БТИ будут включать этот метраж в общую стоимость.
Что является нашей собственностью
Коэффициент площади балконов и лоджий хоть и закреплен в нормативных актах, но указывает на нестыковки в законодательстве. Покупатели считают, что они оплатили все квадратные метры в своей квартире, но при этом, законодательно, именно балконы считаются общедомовой собственностью. Из этого следует, что к личному владению или частной собственности относится только метраж между стенами. Общая собственность всего многоквартирного дома это:
Только на то, что находится в этих пределах, распространяется право частной собственности. Но ведь в таком случае неправомерно требование об оплате лишних метров, которые к тому же не отапливаются. Естественно, что к владельцам квартир не будет предъявлено никаких претензий по использованию пространства, но теоретически, если они будут мешать или портить общественное имущество, их могут оштрафовать.
Коэффициент предоставляет широкую возможность, для того чтобы в суде оспорить и указанный застройщиком метраж, и сумму, которая должна быть уплачена за квартиру. Документы, подтверждающие право собственности, обязательно должны содержать все сведения о помещениях, называемых вспомогательными. Иначе можно потратить много времени на судебные разбирательства, доказывая свои права.
Возможно, придет о время, когда законы будут отточены. На сегодняшний день – это нагромождение взаимоисключающих актов и поправок, в том числе и в области приобретения недвижимости. Учитывая общую малограмотность в юридических вопросах, часто мы не отстаиваем законные права. В сегодняшнем конкретном случае, это навряд ли сможет сделать и дипломированный юрист.
Лоджия, балкон… Согласитесь, что эти слова красиво звучат, привычны для слуха и считаются одним из обязательных составляющих современных квартир. Чаще.
Периодически каждая хозяйка проводит в доме генеральную уборку. Этот процесс предполагает отодвигание мебели, чистку ковров, тщательное мытье пола. Также в.
