реконструкция квартиры в многоквартирном доме какие нужны документы
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.
Как согласовать перепланировку
1. Что такое перепланировка?
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.
Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.
2. Какие работы нужно предварительно согласовать?
Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.
Работы по переустройству
Работы по перепланировке
Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:
3. С чего начинать перепланировку?
Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.
Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.
Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.
Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)
Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.
Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.
4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?
Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).
При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.
Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:
Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.
При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Обжалование отказа
Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.
К заявлению нужно приложить:
Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!
11 популярных вопросов о перепланировке
Что нужно знать, если вас что-то не устраивает в квартире
Я помогаю согласовывать перепланировки уже много лет и регулярно отвечаю на вопросы клиентов.
В этой статье расскажу, что такое перепланировка вообще, какие изменения в квартире ни за что не согласуют и может ли помешать ипотека, если вы хотите увеличить площадь кухни или перенести раковину.
Что вы узнаете
Курс о больших делах
Что такое перепланировка и переустройство и чем они отличаются?
Распознать перепланировку или переустройство легко, если знать, куда смотреть. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН и изучить план квартиры: площади помещений, их границы, а также расположение приборов: плиты, ванны, унитаза и раковин на кухне и в санузле.
Если ремонт хоть как-то изменит существующий план — это перепланировка. Например, владельцы немного сдвинули дверной проем, объединили кухню и комнату — это перепланировка. Если переместили раковину, плиту, ванну и другое оборудование, которое указано на плане, — это переустройство. То есть, например, если перенесли санузел в другое помещение — это и перепланировка, и переустройство одновременно.
Если после ремонта фактическая планировка не станет отличаться от той, что имеется в выписке из ЕГРН, такие изменения не считаются ни перепланировкой, ни переустройством. Но это не значит, что такой ремонт можно делать как вздумается.
Для некоторых работ все равно нужны специальные расчеты и даже согласования в разных инстанциях. Например, когда на лоджии меняют остекление и внешне оно отличается от того, что использовал застройщик. На план квартиры это не влияет, поэтому к перепланировке не относится. Однако нужно получить согласование комитета по архитектуре, потому что изменяется внешний вид фасада дома.
Не стоит бояться перепланировок и процесса их согласования. Это не лишняя, ненужная бюрократия, а в первую очередь забота о безопасности жильцов многоквартирного дома. Смысл нормативов именно в этом.
С чего начать, если хочется сделать перепланировку?
Первый шаг — заказать в Росреестре выписку из ЕГРН на свою квартиру, а еще на квартиры соседей сверху и снизу. На плане в выписке отражена существующая законная планировка. Перепланировкой считается то, что этот план изменяет.
Выписки на квартиры соседей этажом выше и ниже нужны, чтобы сопоставить свою планировку с их планировкой. Например, закон запрещает располагать «мокрые» зоны над жилыми зонами соседей снизу. Но они могли уже сделать перепланировку и перенести помещения, например разместить кухню-нишу на части площади коридора. Получается, уже нельзя будет расширить свою комнату на ту же площадь, потому что она окажется над их кухней-нишей. Придется искать другие варианты перепланировки.
Второй шаг — создать планировочное решение. Это проект перепланировки с учетом того, как будет расставлена мебель. Можно обратиться к дизайнеру или в проектную организацию. Они скажут, реализуем ли проект с точки зрения нормативов. Если нет — предложат альтернативные варианты.
Например, хочется сделать полноценную кухню-столовую, но не получается справиться с помощью стандартных решений. В некоторых случаях можно разместить кухню-нишу на части площади коридора, затем убрать перегородку на границе со смежной комнатой и по документам присвоить ей статус холла. В результате визуально также получится единое большое помещение — и все будет по нормативам.
Чтобы понять, что дизайнеры или проектировщики компетентны, лучше самому хотя бы приблизительно ориентироваться в том, что можно делать, а что нельзя. Или задать вопрос с подвохом: «Я хочу перенести кухню в комнату. Это можно сделать?» Профессионал как минимум должен изучить поэтажные планы, а затем аргументированно ответить, по каким причинам сделать это можно или нельзя.
Планировочное решение можно создать и самому. Но рекомендую перед этим все же сходить на консультацию к профессионалам — в проектную организацию или БТИ. Учтите, что у БТИ нет никаких преимуществ: согласованием перепланировок они не занимаются, а могут лишь проконсультировать.
Третий шаг — разработать проект перепланировки, чтобы ее согласовать. Согласование позволяет убедиться, что работы не навредят жителям квартиры и их соседям. Например, если сделать самовольно проем в несущей стене, это подвергнет опасности жителей всего дома. А если перенести санузел с нарушением нормативов, можно затопить квартиры этажами ниже.
Разрабатывать проект перепланировки имеет право только проектная организация с допуском саморегулируемой организации — СРО — к проектным работам. Затем его подают в согласующий орган и происходит сама процедура согласования.
Можно ли сначала сделать ремонт, а потом узаконить перепланировку?
Способы узаконить уже существующую перепланировку не прописаны в нормативах или законах. Решение остается за согласующим органом на региональном уровне. Он может согласовать перепланировку по факту или отказать на том основании, что она самовольная.
Прежде чем приступать к узакониванию перепланировки, стоит проконсультироваться в проектной организации. Там скажут, как сделан ваш ремонт — по нормативам или с нарушениями. Если все хорошо, нужно заказать разработку проекта перепланировки в точности по ремонту, который уже есть в квартире. Без проекта согласующий орган не примет заявление — это законная процедура.
Если есть нарушения, их нужно исправить в проекте, а после согласования переделать ремонт по этому проекту. Бывает, фантазия собственников заходит настолько далеко, что переделать уже ничего нельзя. Тогда выход один: возвращать квартиру в исходное состояние, как в выписке ЕГРН.
Иногда при отказе согласующего органа узаконить перепланировку нам удавалось добиться этого через суд. В крайнем случае возвращали изначальную планировку. Например, в одном из районов Петербурга не допускали устройство кухни-столовой. Мы получили отказ и на основании этого отказа обратились в суд. Процесс длился полгода, но в итоге мы все же получили положительное решение суда.
Почему перепланировку могут не согласовать и какие случаи самые распространенные?
Вот три самые частые перепланировки, которые точно не согласуют.
Некорректный перенос мокрых зон. Например, после перепланировки помещения с мокрыми зонами оказались неправильно расположены. Бывает, санузел переносят в то место, где у соседей снизу находится жилая комната. Или комнату увеличивают на площадь, где у соседей сверху — кухня.
Перенос проемов без расчетов. Например, в несущей стене сделали проем без расчета нагрузок на конструкции дома. Здесь главный риск даже не в том, что это не согласуют, а в том, что жители квартиры и всего дома окажутся в опасности.
Присоединили лоджию к комнате с нарушением нормативов. Например, не учли пожарные требования и демонтировали простенок рядом с дверью, чтобы сделать всю лоджию частью кухни или комнаты. А при пожаре за этим простенком жильцы могли бы укрыться от огня, пока ждут эвакуации. Убирать его можно далеко не всегда.
Можно ли объединить ванную и туалет и узаконить это?
Объединение санузлов — частая перепланировка. Если она сделана по правилам расположения помещений с «мокрыми» процессами и соответствует другим строительным и санитарным нормативам, ее согласуют.
Но еще есть сложные технические нюансы, которые нужно учитывать. Например, важно грамотно перенести полотенцесушитель. Для этого нужно установить перемычку — байпас, чтобы не создать дополнительное сопротивление на стояке. Это может случиться, если полотенцесушитель переносят дальше от стояка, то есть на другую стену. Байпас — только один из нюансов, которые нужно учитывать, чтобы полотенцесушители у соседей не стали холодными, а на стояке не случилась авария.
Если объединяете ванную и туалет, нужно сделать гидроизоляцию под перегородкой, которую убирают между ними. Изначально застройщик ее там не предусмотрел, а гидроизоляция должна быть на всей площади объединенного санузла.
Стояки водоснабжения и канализации, вентканалы — это общее имущество всех жильцов дома: оно обслуживает квартиры на этажах выше и ниже. Прежде чем затрагивать их у себя в санузле, нужно обратиться в управляющую компанию, ТСЖ или к другому балансодержателю дома.
Есть ли способы увеличить маленькую кухню за счет другого помещения?
В прошлом году в нормативах наконец-то появилось понятие кухни-столовой. Сейчас это одна из самых популярных перепланировок: так можно полностью объединить кухню и жилую комнату в одно большое помещение. На эту перепланировку есть свои ограничения. Например, если на кухне изначально установлена газовая плита, кухню-столовую делать запрещено.
Еще один способ увеличить кухню — перенести ее в другое помещение. Это называется кухней-нишей. Иногда ее границу можно обозначить только покрытием пола, поэтому фактически она становится частью коридора, холла или даже жилой комнаты. Плюс такого решения — освобождается помещение прежней кухни.
Можно и просто расширить кухню, захватив часть коридора, кладовой или другого вспомогательного помещения. Во всех этих вариантах обязательно соблюдать правила размещения мокрых зон. Например, кухню нельзя располагать над жилой комнатой, а санузел — над жилыми комнатами и кухнями. Даже если это кухня-ниша или кухонная зона кухни-столовой. Но есть одно исключение: если квартира двухуровневая, санузел в верхнем уровне может быть над кухней в нижнем уровне.
Эти правила имеют и обратную силу. Например, собственнику квартиры нельзя увеличить комнату на ту площадь, где у соседа сверху расположен санузел. Если не учесть эти требования, перепланировку не согласуют.
Есть ли неочевидные перепланировки, когда владельцы квартиры даже не догадываются, что нужно что-то согласовывать?
Самое популярное заблуждение в том, что перепланировка — это только когда затрагиваются несущие стены, а все остальное — нет. На самом деле любые работы, из-за которых фактическая планировка квартиры станет отличаться от плана в выписке из ЕГРН, — это перепланировка, и ее нужно согласовывать. Вот что чаще всего ошибочно принимают за обычный ремонт:
Это неочевидные вещи. Мол, ничего страшного не случится, если передвинуть проем на метр или снести старый встроенный шкаф в хрущевке. Но все это — перепланировка, потому что фактическая планировка квартиры перестает соответствовать той, которая есть в документах.
Какие есть преимущества перепланировок на первых и последних этажах?
Закон допускает большую свободу для размещения кухонь, санузлов и других помещений с «мокрыми» процессами на первых и последних этажах. Все потому, что снизу либо сверху находятся нежилые помещения или нет помещений вообще.
Чаще всего под первым этажом располагается подвал или цокольный этаж. Значит, можно увеличить санузел за счет площади кухни или комнаты. Это преимущество бывает не только на первом этаже, но и на втором, третьем и даже четвертом, если ниже расположены коммерческие помещения: они могут занимать первые три этажа в многоквартирном доме.
Над квартирой на последнем этаже находится чердак, технический этаж или просто крыша. Поэтому можно спокойно увеличить кухню на площадь санузла, а комнату — на площадь кухни. Кстати, при некоторых условиях на последнем этаже можно сделать дровяной камин, но это непростая задача.
Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?
Есть распространенное мнение, что банки против перепланировок. Это миф. Ни один закон не запрещает делать перепланировку ипотечной квартиры. Однако согласие банка все же необходимо: ему важно, чтобы характеристики квартиры не ухудшились в результате ремонта, например не уменьшилась площадь квартиры, а значит, и ее стоимость.
Нужно подать в банк пакет документов, куда входит проект перепланировки. Этим занимается ипотечный отдел, обычно они проверяют проект до двух недель и выдают согласие или отказ. Отказа не стоит бояться: почти всегда его можно оспорить, сославшись на нормативы. После того как получили согласие банка, следует обычная процедура согласования перепланировки.
Квартира в ипотеке добавляет нюансов в процесс согласования, это факт. Например, если меняется площадь квартиры, нужно заключить дополнительное соглашение к кредитному договору и соглашение об изменении содержания закладной.
После завершения ремонта в банк нужно принести решение согласующего органа о согласовании перепланировки, акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию и новый технический план квартиры.
Получить согласие банка вполне реально. Это не препятствие, а просто дополнительные этапы в процедуре согласования перепланировки.
Как устроена перепланировка в частных домах и с кем ее нужно согласовывать?
Нормативы, которые касаются перепланировки, действуют только для жилья в многоквартирных домах. В частных домах полная свобода действий, согласовывать перепланировку там не нужно. Единственное, что требует согласования, — если владелец увеличивает или уменьшает количество этажей, а еще изменяет внешние границы частного дома, например пристраивает террасу.
Важно отличать частные дома от таунхаусов, которые стоят в ряд и имеют общие ограждающие стены. Вместе таунхаусы образуют многоквартирный жилой дом, а каждый в отдельности по документам имеет статус двухуровневой квартиры. Там нужно согласовывать перепланировку, как и в обычной квартире.
Какие сейчас тренды в перепланировке?
Оборудовать кухню-столовую. Многим от советской эпохи достались максимально неудобные, крошечные кухни. В них едва можно находиться даже вдвоем. Кухня-столовая решает эту проблему: в большом помещении поместится вся семья и даже компания гостей.
Присоединить лоджию. Чтобы полностью объединить лоджию и комнату, иногда нужно соблюсти кучу нормативных требований. Например, по правилам пожарной безопасности запрещено полностью объединять лоджию, если она является аварийным выходом из квартиры при пожаре — когда квартира находится выше 15 метров над уровнем земли, лоджия в ней только одна и при этом на этаже здания или этаже секции есть только одна лестничная клетка.
Но, если лоджию можно объединить по всем требованиям, это значительно увеличит площадь комнаты или кухни.
Увеличить санузел. Многие хотят поставить большую ванну, отдельную душевую или инсталляцию для унитаза, разместить в санузле стиральную и сушильную машины.
Запомнить
Денис, с чего бы им являться?
Это тогда с таким же успехом они могут обжаловать и добиться отмены решения о согласовании любой перепланировки. Ибо я прошел по сути все те же этапы и даже больше. И если бы я снес несущие конструкции и сделал что-то еще незаконное, то я бы не получил техническое заключение о том, что все проведенные мной работы безопасны, как для меня, для и для окружающих и для дома в целом.
К тому же, лично в моем случае прошло уже более 3 лет, поздновато уже что-то обжаловать. Сроки исковой давности прошли.
Вы правы в том, что по уму, проект перепланировки надо делать и согласовывать до начала работ. Чтобы быть уверенным в том, что потом, вдруг, не придется переделывать.
Про согласования перепланировки крайне мало информации.
Особенно когда перепланировкой затрагиваются несущие конструкции. С вытекающей необходимостью в техническом заключении о допустимости перепланировки у автора проекта дома (которого поди найди, да еще и заставь его заключение составить).
Еще есть нюанс когда необходимо решения собрания собственников МКД, при затрагивании перепланировкой общедомового имущества, которое фактически стопорит такого рода инициативы.
Роман, в Т—Ж была более подробная статья про согласование перепланировки https://journal.tinkoff.ru/pereplanirovka-samostoyatelno/
Елена, наверное вы имели в виду частный случай согласования перепланировки в СПб. На общий принцип она не тянет.
Роман, как раз в статье все правильно указано.Если вы трогаете несущие стены,то нужна экспертная оценка.Дополнительно к проекту перепланировки.
Центр негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Незнаю как в других городах,но общероссийский факт любой чиновник жил.комитета хочет прикрыть свою заднюю точку и без лишнего комплекта экспертизы ничего не подпишет.
По поводу газифицированных кухонь и комнат.
Вы вводите в читателей заблуждение,допускается дверной проём с плотным притвором между кухней и комнатой.Габариты ширина максимум 1.5 метра иначе не примут.
Также нельзя объединять коридор с газифицированной кухней, потому что выход из ванны не может быть в кухню с газом.
Запомните габаритом помещения = отдельным функциональным помещением является объем,с простенками у дверных проемов и окон не менее 100 мм.
По поводу лоджий и балконов вы тут такого насоветовали.
Вначале
1.Балкон летнее выступающие из фасада помещение.(консольная полка)
2.Лоджия летнее помещение в нише фасада.(защемление по торцам с двух сторон)
Старый фонд,Хрущевки,Брежневки и массовый жилфонд серий категорически опасно объединять балкон с комнатой убирая несущий подоконный остров,тем самым вы конструктивно ослабляете упор балкона (привет сопромат).
В новых домах проще там армирование заведено по общему контуру,плита перекрытия на этаж общая.
В старых домах балконная плита это отдельное изделие.
Также плита балкона не приспособлена по конструктивным нагрузкам,к тяжёлым стяжкам и массивному тёплому остеклению.Смиритесь с тем,что балкон это летнее помещение.Максимум холодное остекление.И стяжка без утепления. Если дом новый то рекомендации как у лоджии читайте ниже.
Лоджии допускается убирать подоконное основание.Но полностью объединить с жилой площадью и кухней нельзя.Никогда.Тут все правильно в статье МЧС не разрешит (с ними альбом тоже согласовывается). Можно двух-трёхстворчатые двери в пол.
Плиты даже брежневок выдерживают большие нагрузки.Можно утеплить,сделать теплую стяжку.
Можно остеклить,тут вопрос согласования фасада,но с лоджиями всегда проще.