Поворот не туда В этих районах Москвы никто не хочет жить. Что с ними не так?
В Москве, как и в любом другом городе, есть районы более и менее престижные. Их время от времени классифицируют по самым разным основаниям: по уровню загрязненности, популярности у домушников и даже опасности для туристов. Но покупатели все равно голосуют рублем по-своему. Чем они руководствуются при выборе района, и какие локации входят в «черный список», «Ленте.ру» рассказали участники рынка.
В конце марта очередное исследование представили в компании «Яндекс-Недвижимость» — в фокусе оказалась загазованность столичных районов. На первое место рейтинга попали традиционно престижные локации, прилегающие к Садовому кольцу. При этом худшие показатели зафиксированы как на Таганской площади (одна из относительно недорогих локаций центра), так и на Якиманке, входящей в состав востребованного и дорогого Замоскворечья. Похоже, уровень загазованности не входит в список стоп-факторов, блокирующих интерес покупателей и арендаторов жилья к району. А что входит? Чтобы выяснить это, «Лента.ру» пообщалась с работающими на рынке риелторскими и строительными компаниями.
«Покупатели и арендаторы предъявляют разные требования к поиску жилья. Тем не менее и для тех, и для других, и для холостых, и для семейных все же есть одни и те же районы-аутсайдеры, не пользующиеся спросом. Это Марьино, Ивановское, Некрасовка, Печатники, Можайский районы, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Марьино не нравится клиентам по причине большого количества приезжих из соседних стран, работающих на рынке «Садовод» и в ТК «Москва». Ивановское и Можайский не пользуются спросом из-за близости к МКАД и отсутствия метро в пешей доступности. Некрасовку и Печатники покупатели и арендаторы не любят из-за неблагоприятной экологической обстановки».
Квартиросъемщики, рассказывает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость», сильнее всего не любят районы Капотня, Бирюлево Западное и Западное Дегунино. В основном, как говорит эксперт, при отказе от квартир в этих районах клиенты ссылаются на неспокойную обстановку в районе (как по личным наблюдениям, так и согласно сложившейся репутации). В число регулярно встречающихся причин для недовольства местоположением квартир входят также экология, соседство с промзонами и наличие кладбищ поблизости.
«Есть категории арендаторов в самом низком бюджете. Для данных категорий не важен район, лишь бы устраивала цена, — говорит Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». — Но в том случае, если люди выбирают локацию, то в последнюю очередь рассматривают районы Гольяново, Бирюлево, Капотня, Северное Измайлово и Выхино. Факторы выбора — доступность метро, экология, потом — криминогенная обстановка, далее контингент людей, живущих по соседству».
Впрочем, как уверена Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ, слухи о неблагополучности локаций-аутсайдеров сильно преувеличены. «Люди не одобряют Капотню, хотя экологически небезопасные предприятия из этого района выведены. Не пользуются высоким спросом [Западное и Восточное] Дегунино из-за плохой транспортной доступности, обширных промзон и ТЭЦ, — перечисляет эксперт. — Кстати, стереотипы в отношении столичных районов в значительной степени могут быть свойственны не москвичам, а региональным покупателям. Например, критически низкая транспортная доступность в Бирюлеве, перегруженный транспорт в Выхине, экологическая катастрофа в Капотне или низкий уровень безопасности в Гольянове. Однако и иммигранты часто меняют свое представление о столичных районах, поговорив с риелторами или полистав форумы жителей».
«Дестигматизации» непрестижных районов столицы способствует и улучшение транспортной ситуации, говорят опрошенные «Лентой» эксперты. «Количество непопулярных районов с каждым годом уменьшается благодаря строительству новых станций метро, — говорит Мария Литинецкая. — Еще в прошлом году недвижимость района Очаково-Матвеевское не пользовалась спросом, но с открытием станции метро “Озерная” ситуация изменилась в лучшую сторону. Похожая обстановка и в юго-восточных районах, где вскоре появится новая ветка метро».
«Спрос в таких районах, как поселок Северный, Лианозово, Бирюлево может постепенно подрасти, так как недавно власти озвучили планы по строительству метро на этих территориях», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Впрочем, даже самые неудобные для жизни и непрестижные локации столицы, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, пользуются спросом — при грамотной ценовой политике. «Любой район Москвы с точки зрения покупательского выбора “монетизирован”, — говорит Кузнецова. — С учетом географического и исторического контекста в развитии жилой застройки Москвы присутствует тренд социальной стратификации по локациям. К отказу от покупки недвижимости, особенно для семей с детьми, могут привести проблемы района с транспортной доступностью (удаленность метро, перегруженная/слабо развитая дорожная сеть), нехватка образовательной инфраструктуры, а также экологическая составляющая. Однако даже в этом случае потребитель исходит из соотношения цена-качество, поэтому может принять положительное решение о покупке».
Здесь, конечно, возникает вопрос — кто окажется в соседях, и ответ на этот вопрос каждый из покупателей ищет для себя сам. «Доходит до того, что располагая полной суммой для покупки просторной квартиры, люди берут кредит, чтобы купить такую же в еще более престижном районе — многим слишком небезразлично, кто живет по соседству», — делится примером Оксана Иванова.
«Для покупателей очень важно социальное окружение. Если состав жильцов в доме и районе в целом не устраивает, то от покупки, скорее всего, клиент откажется, — соглашается Мария Литинецкая. — Для арендатора единое социальное окружение менее важно. Главный критерий — это пешая доступность до метро, причем дорога не должна проходить через железнодорожные пути и прочие препятствия. По этой причине, например, не пользуется высоким спросом недвижимость в районе улицы Врачебный проезд, которая по карте находится всего в 300 метрах от метро “Щукинская”, но при этом дорога пешком проходит через железнодорожные пути, а общественный транспорт курсирует в объезд всего района».
Впрочем, застройщики обычно учитывают негативные особенности локации — и принимают решение о стройке, если уверены, что плюсы перевесят минусы.
В основном расчет оправдывается — во всяком случае, спрос на новостройки в районах Москвы, явно не входящих в топ-10 по престижу, остается весьма стабильным.
«Больше всего ЖК комфорт-класса строится в районах Рязанский, Лосиноостровский, Хорошево-Мневники, Марьино, Орехово-Борисово Южное и Дмитровский. В эконом-классе лидируют Некрасовка и Орехово-Борисово Южное, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С точки зрения продаж в комфорт-классе лидируют такие районы как Солнцево, Дмитровский, Рязанский, Отрадное, Крюково. В десятку также входят районы Люблино, Бутырский, Западное Дегунино, Покровское-Стрешнево, Южное Чертаново. В эконом-сегменте лидируют Некрасовка и Орехово-Борисово Южное — в них сконцентрированы 62 и 38 процентов спроса соответственно».
В целом же, как говорят данные о продажах опрошенных «Лентой» экспертов, в массовом сегменте продается и сдается все, что находится рядом с метро, а то, что далеко, продается тоже — при грамотной ценовой политике.
В элитном сегменте — примерно то же самое, с поправкой, что этот «любой район» находится в центре города. Но ценовая политика важна и тут. «Удивительно, но многие отказываются и от «Золотой мили» — наиболее приближенная к центру часть Хамовников многим кажется неоправданно дорогой, — говорит Оксана Иванова. — Так что богатые покупатели «отступают» в сторону Новодевичьего монастыря».
Гетто в Москве: этнические, рабочие, «золотые» и интеллигентские
МОСКВА, 20 января — РИА Новости, Марина Заблудовская. Этнические и «золоченые» гетто, рабочие кварталы и места гнездования научной и творческой элиты – все это можно найти на карте любого уважающего себя мегаполиса, в том числе и в Москве, однако принцип формирования таких районов в российской столице имеет свои особенности. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», что районов с полностью однородной социальной средой в Первопрестольной пока нет, однако некоторые из них к этому медленно, но верно идут.
Жилищная сегрегация по-московски
В том, что люди одного социального статуса в Москве стремятся жить рядом друг с другом, собеседники «РИА Недвижимость» не видят ничего необычного. Как замечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, это процесс абсолютно естественен для любого мегаполиса мира.
Однако процесс образования социальных «гетто» в Москве имеет свою специфику. Еще с древнейших времен в Москве имела место быть определенная жилищная сегрегация. Например, в XIX веке в районе Зарядья находилось Глебовское подворье, где селились торговцы и мастеровой люд. Кроме того, именно в этом месте разрешено было обосновываться еврейским купцам, в результате чего в Глебовском подворье образовалось своего рода еврейское гетто. А еще раньше в XIV веке в районе Замоскворечья образовалась целая Татарская слобода.
На фото: Проломные ворота в Зарядье. Репродукция гравюры из альбома «Старая Москва» Ивана Павлова (1872-1951)
Но в пору Советского Союза процесс расселения горожан по принципу подвергся существенным корректировкам. По сути, в Москве, как и в восточноевропейских городах, процесс пространственного обособления населения был заторможен при плановом хозяйстве: официально в столице не было стратификации, все районы обеспечивались равным количеством инфраструктурных и других объектов, рассуждает Алтухов.
Но по факту такое пространственное обособление «богатых» и «бедных» в Москве все же существовало, возникло оно по воле верховного руководства страны, которое решало, кому и где жить: где селить лимитчиков, а где номенклатуру, замечает в свою очередь директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов.
«Понятным образом это находило реализацию и в качестве архитектурного выражения зданий, и в качестве строительства. Таким образом, исторически сложился более престижный западный полукруг Москвы и более промышленный – восточный, где размещались производства и, соответственно, жилье для рабочих», — констатирует эксперт.
Правда, сразу оговаривается Блинов, полной однородности при заселении районов в столице все не было, поскольку социальное разделение города было обусловлено экономическим механизмом. В качестве примера, как на жилищную сегрегацию влияют различные бизнес-процессы, представитель Urban Group приводит Нью-Йорк. Здесь возможность платить ту или иную арендую ставку определяет социальный статус, а рядом с престижным и дорогим Манхэттеном расположился Гарлем с неблагополучным контингентом и отвратительного качества застройкой, добавляет эксперт.
Дислокация ученых, «творцов» и военных
Итак, хотя говорить о полноценных «гетто» в столице все же не стоит, эксперты готовы разделить большинство районов города по принципу социальной однородности.
При этом, рассказывает исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов, репутация многих московских районов начала складываться еще в советское время, в зависимости от того, где давали квартиры представителям тех или других профессий. Например, в районе станции метро «Университет» селились представители научного сообщества, там есть дома, построенные специально для профессорско-преподавательского состава МГУ, замечает он.
Отличается множеством академических институтов и Ленинский проспект, как результат – исторически он заселялся ученой интеллигенцией, взять хотя бы знаменитые «красные дома» на улице Строителей, продолжает мысль коллеги руководитель офиса «Зеленый проспект» компании «Инком-Недвижимость» Елена Бобкова.
На фото: вид на Ленинский проспект в районе улицы Строителей в Москве
Еще одним районом ученых, по словам Шленова, считается Москворечье-Сабурово. «Здесь были построены семь НИИ, крупнейшие университеты. Вокруг них селились сотрудники этих научных организаций», — рассказывает эксперт.
На фото: жилой комплекс «Сабурово» на юге Москвы
Особый статус «богемного» места жительства имеет район станции метро «Аэропорт». В советские годы там были построены ЖСК «Драматург», ЖСК писателей, актеров и работников цирка, продолжает Шленов. Там и сегодня живут люди творческих профессий. А район «Сокол» знаменит своим уникальным одноименным поселком художников, который всегда притягивал к себе деятелей искусства, отмечает он.
На фото: Поселок художников в районе «Сокол» на севере Москвы
Наконец, в районе «Сокола» и «Октябрьского поля» еще при Сталине селилась научная элита, так как здесь открывались новые институты, связанные с атомной энергетикой, добавляют со своей стороны в пресс-службе компании «НДВ-Недвижимость».
Здесь же, на севере и северо-западе Москвы – в районах «Аэропорт», «Сокол», Хорошевский и Щукино – по утверждению Алтухова, предпочитали жить и представители военной номенклатуры.
Пролетарская вотчина
Имеются в Москве и довольно большие районы, где велась застройка жилья для так называемых «пролетариев». Так, например, статус рабочих районов имеют Люблино и Текстильщики, где, по словам Шленова, с 1930-х годов селились рабочие существующих там предприятий.
На фото: район Люблино на юго-востоке Москвы. 1970 год
«К рабочим районам можно отнести и Старое Марьино. Район застраивался с 1977 года. Это муниципальный район, прилегает к промзоне Перерва. Квартиры там предоставлялись как очередникам города, так и сотрудникам АЗЛК и ЗиЛа», — продолжает собеседник агентства.
А вот название района Метрогородок само говорит о том, что изначально здесь жили строители и работники метрополитена, замечает он. Классические «спальные» районы, где проживают представители рабочего класса, по мнению генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в Москве в основном появлялись на месте снесенных сел и деревень – Чертаново, Бирюлево, Дегунино, либо на рекультивированных полях аэрации Марьино или Некрасовка.
На фото: район Западное Бирюлево на юге Москвы
Однако с развитием рынка жилья с середины 1990-х годов и одновременным закрытием или банкротством многочисленных промышленных предприятий говорить в столице о наличии чисто рабочих кварталов стало сложно, замечает в свою очередь Алтухов.
По большому счету, сегодня такое деление ушло в прошлое, соглашается с коллегой Шленов. «С формированием рынка недвижимости и новым жилищным строительством в Москве своеобразная принадлежность районов начала размываться. Так, рядом со Старым Марьино был возведен район «Марьинский парк» с комфортным и качественным жильем, пользующимся активным спросом у современных покупателей различных сегментов. Такие же районы, как «Аэропорт» и «Университет» благодаря качественному жилому фонду и удобному расположению стали притягивать представителей совершенно разных профессий», — объясняет эксперт.
«Золотые» гетто
Поскольку в любом городе обеспеченные граждане всегда селились обособленно, самыми однородными в социальном плане, на первый взгляд, должны оказаться московские районы с элитной застройкой. Но, как ни странно, так называемых золоченых гетто в Москве пока не образовалось, если не считать ими территорию отдельных жилых комплексов высокоценового сегмента, утверждает Алтухов.
По его словам, обособлению высоко- и низкодоходных групп в Москве препятствует нехватка участков под застройку: дорогой жилой комплекс зачастую располагается посреди окружающего поля «панелек». На месте же реконструируемых промышленных зон пока не получается реализовать проекты элитного жилья, признается эксперт.
«Два основных вектора расселения советской «элиты» до сих пор сохраняют свою значимость: именно в зонах вдоль Ленинского и Ленинградского шоссе расположены районы с наиболее высоким уровнем доходов и образования жителей. Районами расселения «новой элиты» вне пределов центра Москвы можно считать лишь несколько локаций: кварталы на Минской улице, таунхаусы в Покровском-Стрешневе и район вокруг штаб-квартиры Газпрома на Новых Черемушках. В последнем случае престижность месту обеспечило еще строительство в конце 80-х комплекса домов для советской номенклатуры, так называемого «Царского села», — рассказывает коммерческий директор ФСК «Лидер».
На фото: комплекс зданий «Газпрома» на улице Наметкина на юго-западе Москвы
Но, конечно, основным местом концентрации состоятельных людей, политиков и чиновников является Центральный административный округ, говорит руководитель пресс-службы АН «Азбука Жилья» Анна Еничева. Самые интересные места в этом списке, по словам собеседницы агентства, — это Арбат, Якиманка, Никитская улица, Кутузовский проспект и Фрунзенская набережная.
А вот директор департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елены Лашко настаивает на определенной социальной однородности Остоженки, известной уже даже за пределами Москвы как «золотая миля» столицы.
На фото: элитный дом Grand-Prix House в Бутиковском переулке в центре Москвы, расположенный в квартале элитной застройки, между улицей Остоженка и Пречистенской набережной
Многие политики и бизнесмены уровнем пониже живут в районе «Мосфильма», добавляет эксперт.
На фото: вид на жилой комплекс на Мосфильмовской улице в Москве
В свою очередь в «НДВ-Недвижимость» обращают внимание на то, что в Москве есть места, престижность которых складывалась веками – например, Патриаршие пруды и районы в пределах Бульварного кольца. И это положение дел никто не может изменить, уверены специалисты. С этим соглашается и Литинецкая, замечая, что та же Пречистенка практически всегда была «элитной». «С конца XVII века здесь селились представители московского дворянства, и фамилии знаменитых домовладельцев даже сохранились в названии переулков – Еропкинского, Лопухинского, Всеволожского», — напоминает эксперт.
Этнические гетто
А вот в том, что в российской столице отсутствуют в чистом виде так называемые «этнические гетто», столь характерные для западных городов, все собеседники «РИА Недвижимость» единодушны.
Скорее, имеет смысл говорить о районах «притяжения» наибольшего количества мигрантов, причем вне зависимости от их национальной принадлежности. Как замечает Алтухов, повышенной концентрацией мигрантов, согласно исследованиям урбанистов, отличаются Юго-Восточный, Южный и отчасти Северо-Восточный округа Москвы. В основном это районы, близкие к МКАД, притягательность которых для мигрантов эксперт объясняет более низкой стоимостью аренды жилья.
Но сузить границы этнических гетто в Москве до квартала и уж тем более жестко распределить их по национальному признаку пока невозможно. По словам председателя совета директоров группы RRG Дениса Колокольникова, в Москве попросту нет кластеров, сформированных, подобно китайским или мексиканским кварталам в Нью-Йорке, только по этнико-социальным принципам.
Впрочем, эксперты отмечают, что у некоторых районов Москвы есть все шансы в будущем обзавестись своими собственными кварталами-гетто. Сравнительно большую склонность к формированию кварталов, где велика доля приезжих, имеют районы, неблагополучные с точки зрения транспортной доступности и экологии, например, Бирюлево или Капотня, уверен Колокольников.
Еще одним «провоцирующим» фактором для развития в том или ином районе этнических общинных кварталов, по мнению Еничевой, является наличие вещевых или продуктовых оптовых рынков по соседству. В список столичных территорий, которые медленно, но верно превращаются в гетто, собеседница включает Выхино, Жулебино, Текстильщики, Гольяново, Кожухово, Люблино и Марьино.
На фото: задержанные мигранты во время рейда полиции на территории торгового-ярмарочного комплекса «Москва» в Люблино
В районах с большой концентрацией мигрантов преобладают 5-9-этажные дома панельного типа или кирпичные пятиэтажки хрущевского типа, квартиры в которых часто в плохом состоянии и нуждаются в ремонте, добавляет собеседница агентства.
Однородность с оговоркой
Цены на недвижимость в районах социальной однородности, по мнению большинства экспертов, не подстраиваются под покупателей. Прежде всего, на ценообразование влияет локация и статус самого района, говорит Литинецкая.
Например, стоимость недвижимости в районе Чистых прудов по-прежнему высока и адекватна центральному местоположению, хотя жилье здесь и не пользуется повышенным спросом у покупателей элитной недвижимости в силу отсутствия качественного предложения, объясняет Колокольников. А вот в районах с преобладанием жилья эконом- и комфорт-класса на формирование ценника влияют объективные параметры качества среды, скажем, развитость инфраструктуры, наличие парковой зоны или близость станции метро, добавляет Алтухов.
Таким образом, на однородность социальной среды в конкретном районе влияет то, какого класса и какой стоимости недвижимость там преобладает. Так, например, реализация планов по строительству социального жилья на территории новой Москвы приведет к локализации в этих местах групп с невысокими доходами, уверен Алтухов.
В целом же, по мнению эксперта, социальная поляризация столичных районов будет усиливаться.
«С высокой долей вероятности можно утверждать, что этнических, национальных гетто в западном понимании у нас не сформируется. А вот имущественная стратификация будет расти, но пока на уровне отдельных кварталов, а не районов или секторов города», — ожидает он. С одной стороны, это хорошо, так как однородная среда способствует взаимодействию между жителями, считает коммерческий директор ФСК «Лидер». Людям проще контактировать, когда они говорят на одном языке – в прямом и переносном смысле, подчеркивает он.
С другой стороны, для города в целом подобный процесс вряд ли можно назвать полезным, сомневается Литинецкая. «Социальные и национальные гетто – это районы, которые фактически оторваны от остального города. Зачастую местное население живет по своим законам, и они не всегда отличаются гуманностью по отношению к чужакам. Город – это единый организм, и формирование подобных гетто приводит к возрастающей социальной напряженности», — рассуждает собеседница агентства.
Поэтому смешение в рамках одного района нескольких социальных групп и классов жилья имеет все же плюсов, соглашается с ней и Блинов из Urban Group. Да, элита в любой стране живет обособленно, но если речь идет о среднем классе, то лучше и динамичнее развивается тот район, в котором представлены многие слои населения, уверен он. «Именно разнородность создает разнообразие спроса, что в свою очередь дает импульс развитию инфраструктуры, различных бизнесов, а это в свою очередь повышает комфортность жизни в районе», — заключает эксперт.
Административные округа Москвы
Если вы решились на переезд в Москву или уже живете в Москве, но собрались переехать в другой район, то несомненно задумываетесь о том, какой округ города выбрать. В это статье мы кратко расскажем о административных округах Москвы. Конечно, про каждый из них можно рассказывать очень долго, и со временем мы напишем отдельные статьи о каждом округе и районе, их истории и благоустройстве. Сейчас же ограничимся общей информацией, которая поможет вам в общих чертах узнать о территориальном делении Москвы. Итак, давайте начнем!
Территориальное деление Москвы
Всего в Москве 12 административных округов:
Москвичи часто определяют ориентировочное местонахождение по стороне света, что связано с названиями округов. Например: «Ты где? На Северо-Западе!»
Ниже на схеме вы можете увидеть расположение округов.
Карта Москвы с административными округами
Каждый из округов включает в себя районы, которых всего в городе 125! В 2012 году произошло большое расширение города, в результате чего появились два новых округа, а также новая административная единица — поселения. Поселения — это «новые районы», которые ранее были небольшими городами или поселками, но при расширении города вошли в состав Москвы. Всего таких поселений в Москве сейчас 21-но.
В большинстве округов проживает более миллиона человек. А всего во всех округах Москвына по официальным данным на 1 января 2019 года проживает 12 659 279 человек. Конечно, реальная цифра фактически проживающих людей выше, так как многие живут без временной регистрации.
Центральный административный округ Москвы
Ооо! Это легендарный исторический центр Москвы с богатой историей. Неописуемо красивый и переживший огромное количество как страшных, так и радостных событий. В нем проживает 782 тысячи человек.
Центральный включает в себя 10 районов: Арбат, Басманный, Мещанский, Хамовники, Тверской, Таганский, Пресненский, Замоскворечье, Красносельский, Якимана. Иногда можно услышать про Китай-город, но территориально он принадлежит к Тверскому округу.
Центральный округ Москвы и его районы
В Центральном округе самое дорогая недвижимость. Здесь находятся самые известные достопримечательности Москвы, такие как Кремль, Красная площадь, уже легендарный комплекс Москва-Сити, парк Зарядье и другие.
Центральный округ — мечта жизни многих людей, но есть и минусы. Постоянная суета, огромное количество людей, заоблачные цены на жилье. Многие улицы часто перекрывают в связи с проведение городских мероприятий.
Западный административный округ Москвы
Западный административный округ второй по стоимости недвижимости после центра. Связано это с многими факторами. Во-первых, это один из старейших районов города с отлично развитой инфраструктурой. Во-вторых, в нем находится легендарный Московский государственный университет и другие высшие учебные заведения. В-третьих, он удобно расположен географически. И в-четвертых, он просто очень престижный.
В Западном округе проживает почти 1,4 миллиона человек. И угадайте где он находится? Правильно, угадали — на западе города.
В округ входит 13 районов: Внуково, Крылатское, Можайский, Очаково-Матвеевское, проспект Вернадского, Солнцево, Филёвский парк, Дорогомилово, Кунцево, Ново-Переделкино, Раменки, Тропарёво-Никулино, Фили-Давыдково.
Районы Западного административного округа Москвы на карте
