Не знать это о первоначальном взносе по ипотеке – стыдно!
В жизни — кто слабее, того чаще бьют. С этой точки зрения, ипотека очень похожа на реальную жизнь. Чем меньше у человека денег на первоначальный взнос, тем дороже ему обойдется жилищный кредит. Казалось бы, ипотеку нужно выбирать так, чтобы потом не было мучительно больно за неоправданно высокую процентную ставку. Но есть очень веская причина, почему люди берут такую ипотеку.
Цифры, которые могут пригодиться
Для затравки немного профессионального занудства: специалист по ипотеке обязан говорить «первоначальный взнос», а не «первый взнос». Но многие риэлторы «чихать хотели» на правила русского языка.
Важнее знать другое: чем меньше первоначальный взнос, тем более интересный (и дорогой) вариант на рынке жилья можно взять в ипотеку за одни и те же деньги.
Как накопить на первоначальный взнос, чтобы не было мучительно больно? Фото: mvestnik.ru.
Не понятно? Рассказываем. Допустим, у семьи есть один миллион рублей на начальный ипотечный взнос и возможность безбедно гасить ежемесячные проценты. Если банк начинает кредитовать при взносе в 20%, максимум, на что может рассчитывать эта семья – квартира за 5 млн. рублей. Если же банк начинает со взноса в 10%, семья может купить квартиру уже за 10 млн. рублей. Понятно, что более просторную и в лучшей локации.
Поэтому размер первоначального взноса служит вторым по важности (после процентной ставки) аргументом при выборе, в каком из банков брать ипотеку. Однако жизнь диктует свои правила: у большинства граждан денег впритык, и поневоле выбирается ипотека именно с минимальным взносом.
Конечно, есть вариант сначала взять потребительский кредит, чтобы потом эти деньги внести как первоначальный взнос. Но хитрость сомнительная – по итоговой переплате выходит сильно дороже – проценты по «потребу» щадящими точно не будут. По подсчетам Банка России, на подобный кульбит решается не более 6% заемщиков.
Приходилось слышать и такую жалобу: «госпрограмма по ипотеке с субсидированием ставки до 6,5% закончится раньше, чем мы успеем накопить на взнос. А вот начинался бы взнос по «госипотеке−2020» с 10%, успели бы…». Но правила госсубсидирования строги. Сказал ЦБ, что взнос должен быть не меньше 15%, и банки взяли под козырек.
Другое дело – ипотека на «первичку» по собственным банковским продуктам. Среди таких программ найти ипотеку с первым взносом в 10% – не проблема. Правда, ставка будет «кусаться».
У Сбербанка супернизкий взнос не предусмотрен. Приведем ставки при взносе в 10% и 20% у его конкурентов: «Альфа-Банк» – 9,3% и 8,6%, «Ак Барс Банк» – 8,75% и 8%, ВТБ – 9,1% и 8,7%, Газпромбанк – 9,2% и 8,7%.
Некоторые клиенты берут кредит на первоначальный взнос. Фото: life.ru.
Самая низкая пара «для клиентов с улицы» (на 15 лет, подтверждение дохода ставкой 2НДФЛ, полноценная страховка, без платного снижения ставок) у ДОМ.РФ Банка – 8,4% и 7,7%.
Кстати, есть банк, дающий клиентам с улицы ипотеку вообще без первоначального взноса. Это Сургутнефтегазбанк. По такому кредиту ставка здесь будет 10,9%.
Так как меньший первоначальный взнос увеличивает риски невозврата кредита, он компенсируется повышенной процентной ставкой или иным ужесточением условий, — поясняют в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ)
Рассчитывать, что уже в следующем месяце рефинансируешь жилищный кредит, не стоит. Банки настаивают на том, чтобы сначала какое-то время долг исправно гасился. У одних банков минимум – три месяца, у других – полгода.
С точки зрения банков
Отдельно оговоримся – мы сейчас не обсуждаем варианты, когда гашение процентов или части взноса на какое-то время берет на себя застройщик. Так, например, весной-летом, целая когорта застройщиков (ПИК, ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК…) продавали квартиры в ипотеку на особых, льготных условиях, иногда и «без первоначального взноса».
И вот ведь заковырка – мало того, что за ипотеку с низким взносом банки дерут повышенные проценты. Еще и вероятность, что откажут, в разы выше.
Как рассказывает директор дивизиона «Центр» Уральского банка реконструкции и развития Александр Казанский, если клиент выбирает ипотеку с минимальным первоначальным взносом, банк подходит к проверке такого клиента строже. И не важно, что риск уже заложен в повышенную процентную ставку.
Также ведут себя и все прочие кредитные организации.
Клиенту остается одна радость. Если он не допустит огрехов при гашении ипотеки, факт, что он выбрал минимальный взнос, в дальнейшем никак не «аукнется» на его кредитном рейтинге.
5 способов выгодно взять ипотеку в 2021 году под низкий процент
Ипотека продолжает оставаться одним из наиболее доступных способов приобретения собственного жилья. Оплата стоимости жилья частями, несмотря на переплату по процентам, для определенной категории граждан является доступнее, чем покупка квартиры без привлечения кредитных средств.
Особенности ипотечных программ 2021 года
В 2021 году продолжает действовать программа государственной поддержки при получении ипотеки по льготным процентным ставкам. Благодаря государственным мерам ставки по ипотеке постепенно снижаются: в июне 2019 года средний процент для не льготных категорий заемщиков составлял 10,7% годовых. В текущем году этот же показатель снизился до 7,2% годовых.
Что касается ипотеки с государственной поддержкой, то именно этот продукт стал причиной снижения ставок на первичном рынке недвижимости ниже 6% годовых. В Российской Федерации подобного прецедента еще не было. По оценкам аналитиков сохранение тенденции приведет к тому, что рыночная (не льготная) ипотека уже к 2021 году станет доступной под 7-7,5% годовых.
Как выгодно взять ипотеку?
Средняя процентная ставка в 7,2% годовых — не фиксированный показатель, на который не могут рассчитывать все без исключения заемщики. По этой причине конечная ставка может составлять 10-12% годовых и более, — все зависит от того, насколько банк заинтересован в сотрудничестве с клиентом.
Снижение ставки и улучшение общих условий кредитования возможны при обращении к льготным программам ипотеки. Такие программы реализуются государством через кредитные организации.
Семейная ипотека
Программа стартовала в начале 2018 года. В апреле 2019 года Правительство внесло в программу существенные изменения, в соответствии с которыми льготная ставка в 6% годовых сохраняется на весь срок действия договора. Изначально льготная ставка работала в течение 3, 5 или 8 лет. После внесения изменений собственным жильем смогли обзавестись 600 российских семей.
Суть программы заключается в том, что банки выдают жилищные кредиты по сниженной ставке, а государство, со своей стороны, возмещает кредиторам разницу между льготной и коммерческой ипотекой. Особенности оформления:
Участие в государственной программе не освобождает заемщика от первоначального взноса. Минимальный размер — 10% от оценочной стоимости жилья. Если второй и (или) последующий ребенок родился в обозначенный период, то обратиться за ипотекой на описанных условиях можно вплоть до 1 марта 2023 года. При выполнении определенных рекомендаций банка предусматривается снижение процента. В СберБанке России процентную ставку можно снизить до 0,1% при приобретении объекта у застройщиков, входящих в число партнеров банка.
Дальневосточная ипотека
Программа работает с 1 декабря 2019 года по 31 декабря 2024 года. Территория покрытия — Дальневосточный федеральный округ. Потенциальные заемщики: молодые семьи — граждане России, официально зарегистрировавшие свой брак, возраст ни одного из которых не превышает 35 лет, а также участники государственной программы «Дальневосточный гектар».
Молодая семья отвечает только критериям по возрастным ограничениям. Наличие / отсутствие детей в семье на возможность оформить дальневосточную
ипотеку никак не влияет. Условия льготной ипотеки:
По условиям конкретной кредитной организации годовая ставка в 2% может быть снижена. Участники программы «Дальневосточный гектар» получают кредит на строительство частного дома в пределах полученного от государства гектара земли.
Сельская ипотека
Программа предусматривает получение денежных средств на покупку или строительство объекта, на территории сельской агломерации на территории РФ. В программе не участвую следующие регионы: Москва, МО, Санкт-Петербург. Кредит доступен до 31 декабря 2022 года. Условия оформления:
Заемщиками выступают исключительно граждане РФ. Кредитные организации могут выдвигать потенциальным клиентам дополнительные требования с целью снижения конечной годовой ставки.
Оформление ипотеки без первоначального взноса
Первоначальный взнос — основная статья расходов, которую перекрывают заемщики на стадии оформления кредитного соглашения. По этой причине определенная часть граждан откладывает оформление ипотеки на потом: 15-20% и более от стоимости приобретаемого жилья разово внести могут не все потенциальные заемщики.
Чтобы не упускать такой достаточно широкий клиентский пул, кредитные организации поочередно стали запускать программы по оформлению ипотеки без первоначального взноса. Это означает, что заемщику не потребуется вносить какую-то часть от суммы приобретаемого жилья сразу после подписания договора.
Выгодной такую ипотеку называть не совсем верно. Более правильное определение — доступная ипотека. Если поверхностно изучить программы выборочных кредитных организаций, то условия будут значительно отличаться от тех, которые предусмотрены при наличии первоначального взноса. Разница заключается в следующих параметрах:
Исключение составляют случаи, когда заемщик, не имеющий средств на первоначальный взнос, оформляет ипотеку под залог имеющейся в собственности недвижимости. Чем ликвиднее недвижимость — тем ниже годовая ставка, и лучше остальные условия по кредиту.
Ипотека для действующих клиентов банков
Снижение процентной ставки доступно действующим клиентам кредитных организаций. Если потенциальный заемщик является участником зарплатного проекта в банке, то здесь он может получить кредит на ипотеку без подтверждения платежеспособности и по выгодной процентной ставке.
Высокий процент по ипотеке банками назначается в том случае, если они несут риски в процессе сотрудничества с клиентом. Чем выше риски — тем хуже условия по кредиту. Зарплатные клиенты, получающие заработную плату на карту кредитной организации, не подтверждают доходы, так как банк в состоянии их отследить.
В процессе принятия решения кредитор понимает, что заявку подает платежеспособный заемщик, который является служащим надежной компании. Стимулировать таких клиентов чаще обращаться за продуктами и предложениями банка получается за счет улучшения условий. Зарплатный клиент всегда рассматривается в приоритете по сравнению с остальными категориями заемщиков.
Советы для оформления ипотеки под низкий процент
Если заемщик не подпадает под требования по оформлению льготной ипотеки, но вопрос с жильем остается актуальным, остается пользоваться предложениями по получению рыночной ипотеки — без льгот со стороны государства, и без специальных внутрибанковских программ. Следующие опции, предусмотренные в договоре, могут снизить процентную ставку по не льготной ипотеке:
Эти меры в большинстве случаев помогают снизить конечный процент на несколько процентных пунктов. Помимо этого, платежеспособные клиенты могут обратиться в небольшие или малоизвестные кредитные организации, которые чаще всего функционируют в пределах одного региона. Такие банки, в целях привлечения клиентов, предлагают оформить ипотеку на условиях, выгоднее тех, которые предлагают крупные и топовые кредитные организации.
Размер первоначального взноса по ипотеке в 2021 году
Жить в своем доме или квартире – мечта многих. Однако не всегда приобретение жилья – это простая задача. Иногда приходится прибегать к помощи банков, обращаясь за выдачей кредита. Однако не у всех есть возможность оплатить первоначальный взнос по ипотеке. Тогда потенциальные заемщики начинают искать способы взять ипотеку без первоначального взноса или другие вероятные варианты.
Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен?
Первоначальный взнос — сумма из личных средств заемщика, которую нужно внести при оформлении кредита. Это часть стоимости приобретаемой недвижимости в случае с ипотекой. Сколько первый взнос составит в рублях или процентах, будет зависеть от большого количества факторов:
Минимальный первоначальный взнос может составлять от 0% до 30%. Обычно, чем больше заемщик готов внести сразу, тем меньше процентная ставка по кредиту для него в дальнейшем.
Кроме того, ежемесячный платеж в дальнейшем также значительно уменьшается, поскольку, чем больше денег вы вносите, тем меньше нужно брать в долг у банка, соответственно, с меньшей суммы будут начисляться проценты.
В пору, когда ипотека только появилась на отечественном рынке финансовых услуг, многие банки выдавали средства на покупку жилья без первоначального взноса, а впоследствии имели много проблем с недобросовестными заемщиками.
Оформляя ипотеку в банке, первоначальный взнос лучше делать как можно больше. Таким образом переплата уменьшиться не только за счет того, что уменьшится процентная ставка, но и благодаря уменьшению срока кредита. Оптимальным называют соотношение 50 на 50 средств банка и собственных денег заемщика.
Источником первоначального взноса могут быть личные деньги заемщика либо средства от продажи недвижимости и другого имущества. В некоторых случаях банки допускают использование материнского капитала в качестве первого взноса по ипотеке.
Также возможен вариант использования в качестве первого взноса по ипотеке кредитных средств, однако это сильно усложнит выплату для клиента банка, поскольку увеличится долговая нагрузка и далеко не каждый будет способен справиться с ней.
Какой первоначальный взнос на ипотеку в 2021 году?
В 2021 году величина первоначального взноса колеблется от 0 до 50 процентов от стоимости объекта. Точное значение зависит от выбранной недвижимости и программы банка. Для квартир в первичном фонде взнос, как правило, минимальный. Вторичные объекты требуют единовременной оплаты от 0 до 20 процентов от цены. Максимальный взнос предполагают индивидуальные жилые дома и таунхаусы – до 50 процентов.
Однако получить кредит на новую квартиру сложнее. Если собрать деньги быстро не получается, лучше взять ипотеку на вторичное жилье. Первоначальный взнос в большинстве банков будет на порядок ниже – 15%.
Вне зависимости от стоимости жилья, первоначальный взнос в среднем должен быть не менее 30%, поэтому перед оформлением займа рекомендуется проверить, есть ли возможность собрать такую сумму, и если нет, вероятно, подыскать более дешевую квартиру или дом.
Где взять деньги для первоначального взноса?
Желание многих взять ипотеку упирается в 20-30% обязательного первоначального взноса, без которых банк попросту не согласится оформить заем.
Чтобы не попасть впросак, подавая заявку, а после одобрения обнаружив, что средств для внесения первого взноса недостаточно, необходимо:
Однако цены на жилье постоянно меняются и не всегда в сторону уменьшения, поэтому желательно собрать деньги как можно быстрее, ведь условия кредитной программы могут измениться и стать не такими привлекательными. Для этого можно продать какое-либо имущество, которое не является необходимым. Например, второй автомобиль.
Поиск ипотеки
Можно ли взять ипотеку без взноса?
На рынке банковских услуг существуют программы, не предполагающие минимального взноса. По таким вариантам процентная ставка часто выше, а срок для полного погашения – короче. В некоторых случаях отсутствие первого взноса не отражается на параметрах ипотеки.
Материнский капитал в качестве первоначального взноса
Государственная субсидия может быть использована в качестве первоначального взноса по ипотеке. Некоторые банки требуют внести от 10 до 20% от стоимости объекта из личных средств даже при участии материнского капитала. Следует учитывать, что маткапитал подразумевает обязательное выделение долей детям.
Первоначальный взнос по военной ипотеке
По военной ипотеке нет первоначального взноса. Вместо него используются накопления на специальном счете. Денежные средства перечисляет государство. Использовать сумму можно не ранее, чем через 3 года после открытия накопительного именного счета.
Часто задаваемые вопросы
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
Ипотека с маленьким первым взносом: почему это опасно
В апреле 2020-го стартовала государственная программа льготной ипотеки на новостройки, рассчитанная до 1 ноября 2020 года. Ставка по кредитам в рамках программы может составлять до 6,5% и действовать весь срок кредитования, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15%.
Для многих заемщиков последнее условие становится препятствием — поэтому они ищут обходные пути. Например, берут потребительский кредит для уплаты первого взноса или же ипотеку, не подпадающую под льготную госпрограмму, но предполагающую низкий первоначальный взнос или его отсутствие.
«Сегодня минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 10%. Такие параметры кредитования доступны в ряде банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ВБРР, Металлинвестбанк. Данные параметры кредитования действуют только по базовым программам и не распространяются на ипотеку с господдержкой», — рассказала «РБК Инвестициям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Стремление поскорее купить собственное жилье без достаточного уровня благосостояния может обернуться кредитной кабалой. Особенно — если заемщик поведется на «ультравыгодное» предложение взять ипотеку с минимальным первым взносом. Выгода здесь мнимая, и опасны такие кредиты не только для заемщиков, но и для экономики в целом. Рассказываем почему.
Ипотека с маленьким первоначальным взносом рискованна, а заемщик в итоге переплачивает
Условия по ипотеке с низким первоначальным взносом могут оказаться далеко не такими выгодными, как кажутся на первый взгляд. Первоначальный взнос — гарант платежеспособности заемщика, и чем он ниже, тем выше риски просрочек или банкротства клиента, неспособного выплатить кредит. Банк компенсирует эти риски за счет более высокой процентной ставки, из-за чего заемщик в итоге переплачивает.
«В ряде организаций, в том числе в Сбербанке и ВТБ, при первоначальном взносе менее 20% действует стандартная надбавка к ставке в размере 1%. Если же размер собственных средств составляет 20% и выше, заемщик может рассчитывать на более низкую ставку. Соответственно, при выборе банка следует оценить параметры конкретной программы и правильно рассчитать собственные финансовые возможности», — отметила Мария Литинецкая.
Низкий первый взнос еще и увеличивает срок кредита: это повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки. В итоге получается, что клиенты, у которых и так проблемы с деньгами, отдают банкам больше тех, кто заплатил высокий первоначальный взнос.
Еще один момент — поскольку ипотеку с маленьким первым взносом обычно желают взять люди с небольшими или нестабильными доходами, то банки проверяют их наиболее тщательно.
Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев заявил «РБК Инвестициям», что показатель долговой нагрузки заемщика очень важен для банка. Ипотечный кредит не должен быть доступен всем и каждому — человек должен брать кредит, если действительно может с ним справиться, заявил эксперт.
«Если человек не смог накопить первоначальный взнос, это говорит о том, что у него либо маленький доход, либо недостаточно ответственности или понимания. Банки понимают, что давать кредит такому человеку не стоит, потому что, скорее всего, он не рассчитается. У него нет запасов и нечего вложить, хотя он хочет вступить в долгосрочный проект на десятилетие, при котором будет обязан платить серьезные суммы ежемесячно. Чем меньше первоначальный взнос — тем суммы выше», — добавил Дмитрий Лебедев.
Ипотека без первоначального взноса — опасность не только для физических лиц, но и для финансового сектора
Если банк предлагает ипотеку вообще без первоначального взноса, то ее практически во всех случаях могут выдать лишь под залог другой недвижимости. Это очевидно плохой вариант: заемщик рискует уже имеющимся жильем.
Кроме того, это еще и невыгодно. Ведь жилье под залог при кредитовании будет оцениваться существенно ниже рыночной стоимости.
Дмитрий Лебедев отметил, что ипотека без первоначального взноса опасна не только для физических лиц, но и для финансовой системы в целом.
«По опыту кризисов разных стран, одна из причин, почему они происходят, — это выдача финансовыми организациями ипотеки без первоначального взноса. Основные выводы финансистов по всему миру — и это доказано на практике — кредиты без первоначального взноса очень рискованны и при изменении экономической ситуации обрушивают рынок. Заемщики, которые берут такие кредиты, бросают платежи и не возвращают долги», — заявил Лебедев.
Покупка в рассрочку вместо ипотеки — вариант еще хуже
Подвид «выгодной» альтернативы ипотеке: приобретение жилья в рассрочку без первоначального взноса. Как правило, такое предлагают застройщики, желающие поскорее реализовать объекты, которые плохо продаются.
Для них риски минимальны: ведь покупатель не сможет оформить жилье в собственность, пока не выплатит всю сумму. А вот заемщик рискует: если внезапно лишится источника доходов и перестанет погашать долг, то застройщик вправе забрать квартиру.
При этом переплата заложена и в этом варианте: всегда выгоднее сразу оплатить застройщику полную стоимость жилья, и не важно, каким образом — из своих средств или через ипотеку. При выборе рассрочки покупателю придется заплатить на 12–15% больше.
Рассрочку обычно дают на срок до завершения строительства — если купить жилье на высоких стадиях готовности, то ежемесячные платежи могут оказаться очень высоки. А если не удастся найти деньги к нужному сроку, то договор с застройщиком будет расторгнут, а покупателя могут ждать немалые штрафы.
Как избежать финансового рабства?
Во-первых, стоит изучить все имеющиеся на рынке льготные программы и предложения.
Во-вторых — тщательно подсчитать все затраты и определить, в какую сумму в итоге обойдется ипотечный кредит. При выборе банка нужно отталкиваться от условий вроде процентных ставок и сроков.
В-третьих — создать финансовую подушку безопасности, размер которой будет в несколько раз превышать объем текущих расходов. И наконец, постараться накопить максимально возможную сумму на первоначальный взнос — чем больше он будет, тем выгоднее условия по ипотеке.
Если же доступен только вариант с небольшим первоначальным взносом, то стоит взять созаемщика — в этом случае банк может снизить процент по кредиту. Но найти предложение с такими условиями становится все труднее: из-за пандемии и снижения ставок многие банки ужесточили условия выдачи жилищных кредитов.
«Ведомости» со ссылкой на данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs сообщили, что четыре из десяти крупнейших банков по величине ипотечного портфеля (Райффайзенбанк, «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк) увеличили минимальный взнос заемщика. Издание нашло программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья у 19 банков из тридцатки крупнейших. Однако по большей части такие условия они предлагают зарплатным клиентам или владельцам материнского капитала.
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор»
