Discovered
О финансах и не только…
LTV (Loan-to-Value Ratio)
LTV (Loan-to-Value Ratio) — процентное соотношение основной суммы кредита к рыночной или оценочной стоимости залога. Используется преимущественно в ипотечном кредитовании. Максимальное отношение суммы кредита к обоснованной рыночной стоимости в ипотечном кредитовании составляет 80%. Чем ниже значение коэффициента LTV, тем выше вероятность того, что при обращении взыскания на предмет залога выручка от реализации залога позволит кредитору возместить заем и затраты на его предоставление и обслуживание. Например, если коэффициент LTV составляет 80%, то сумма задолженности по предоставленному кредиту не должна превышать 80% рыночной стоимости залога.
Коэффициент «кредит/залог» (LTV) — отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Применяется банками при расчете суммы возможного займа.
Данный норматив показывает предельный размер ссуды, которую может выдать заемщику кредитная организация исходя из стоимости предоставляемого им обеспечения. Также он предполагает, какую сумму денежных средств заемщик должен вложить в покупку самостоятельно, то есть сколько составит первоначальный взнос. Чем больше определенное банком значение коэффициента, тем меньше требуется от заемщика внести собственных средств.
Каждое финансовое учреждение при разработке своих кредитных программ само определяет максимальное значение коэффициента LTV. Как правило, значение коэффициента «кредит/залог» не должно превышать 70-80%. Например, если норматив равен 70%, то сумма первоначального взноса по кредиту составит 30%.
При расчете суммы возможного кредита банки также применяют коэффициенты «обязательства/доход» и «платеж/доход».
LTV: как считать пожизненную ценность клиента
Блочный редактор писем, готовые шаблоны email, формы подписки и автоматизация. Запускайте email-рассылки, чтобы быть на связи со своими клиентами.
Где взять базу? Как сделать красивое письмо? Какие показатели смотреть? Расскажем об этом в бесплатном курсе из 16 писем. Татуировка в каждом письме!
Рассказываем про инструменты для email-рассылок. Обсуждаем лучшие примеры и механики. Говорим о деньгах. Публикуем вакансии.
LTV, или lifetime value — метрика, которая показывает, сколько денег принесёт клиент за всё время взаимодействия с компанией: от первой покупки до последней.
Знать пожизненную стоимость клиента полезно любому бизнесу. Эта информация поможет развиваться в правильном направлении. Для некоторых отраслей LTV особенно важен — например, для SaaS-компаний. Их бизнес-модель рассчитана на длительное взаимодействие с клиентом.
LTV превращает абстрактную ценность клиента в конкретные цифры. Одно дело — постоянно убеждать себя и других, что «клиент очень важен для нас», и совсем другое — знать, что в среднем покупатели приносят вам по 100 тыс. руб.
О чем пойдет речь в статье:
Зачем считать LTV
LTV измеряет ценность клиента в рублях. Это важная, но не единственная польза, которую даёт показатель бизнесу. Также LTV помогает:
Как определить и повысить LTV в интернет-магазине: подборка эффективных методов
Работа интернет-магазина оценивается по множеству различных метрик. Один из ключевых индикаторов эффективности, который учитывают при анализе – LTV. Что это за показатель, как его рассчитать и повысить – обо всем этом подробно расскажем в нашей статье.
Что такое LTV и зачем его отслеживать?
Lifetime Value – совокупный доход от одного клиента, который получает компания за все время взаимодействия с ним. В русскоязычной интерпретации показатель часто называют пожизненной ценностью покупателя.
Поскольку метрика направлена на измерение долгосрочной значимости, ее считают наиболее сбалансированной в e-commerce. Основная задача предпринимателя в процессе развития бизнес-проекта – не допустить, чтобы LTV перекрывала стоимость привлечения нового потребителя. Перевесы в нежелательную сторону приводят к краху большинства стартапов.
Приведем наглядный пример. Интернет-магазин продает кожаные сумки. Расходы на привлечение заказчика составляют 500 рублей. В идеале выручка от каждого целевого посетителя должна быть в 3-4 раза больше расходов – около 2000 рублей. Показатель менее 500 рублей обозначает, что бизнес терпит убытки и необходимо срочно пересмотреть стратегию.
Знание достоверных значений LTV позволяет:
Анализ метрики дает ответы на важные стратегические вопросы:
Как рассчитать показатель?
Измерять LTV довольно сложно. Это связано с тем, что компании используют в продвижении как минимум несколько каналов, через которые поступает трафик. К тому же, некоторые заказы могут оформляться в оффлайн, во время разговора с менеджером call-центра или в мобильном приложении.
При расчетах важно учитывать все покупки, совершаемые одним клиентом на отрезках цикла взаимодействия с компанией. Если не учесть какой-либо из заказов, результат будет некорректным. Поэтому первым делом необходимо организовать качественную и полноценную систему аналитики. Автоматический подсчет значения путем моделирования или на основании накопленных данных возможен в CRM.
Коэффициент LTV рассчитывается в денежном эквиваленте. Для его определения применяют разные подходы и формулы. Некоторые из них запутанные и сложные. Более простые формулы дают менее точные цифры. Разберем несколько вариантов.
Формула №1:
Общий доход за период / Число покупателей в периоде
Такой подход называют фактическим или историческим. В данном случае в расчет берется средний доход с покупателя. К примеру, в течение 3 месяцев покупки в интернет-магазине совершили 50 клиентов. Это принесло прибыль в размере 75000 рублей.
LTV = 75000 / 50 = 1500 рублей
Исторический подход не очень точный и полученный результат будет приблизительным. Использовать его можно при условии, если покупателям свойственны похожие характеристики, и они взаимодействуют с интернет-магазином в одинаковые отрезки времени.
Формула №2:
Ежемесячное количество транзакций х Стоимость покупки х Коэффициент прибыльности х Жизненный цикл клиента / Количество покупателей за период
В расчетах участвуют средние показатели. Эта формула относится к прогностическому подходу. Она позволяет моделировать поведение и прогнозировать будущие действия потребителя. Поскольку такой метод учитывает поведенческие факторы, его считают более точным, чем предыдущий.
Рассчитаем на примере. Возьмем следующие исходные показатели:
Среднее число транзакций в месяц: 180 / 6 = 30
Средняя стоимость покупки: 80000 / 30 = 2667
Коэффициент прибыльности: (80000 – 45000) / 80000 х 100% = 43,7%
Средний жизненный цикл: 1 / 23% = 4 месяца
Чтобы посчитать коэффициент оттока, от количества клиентов на начало периода отнимают этот же показатель на конец периода. Полученную цифру делят на число клиентов в начале периода и умножают на 100%.
LTV = 30 х 2667 х 43,7 х 4 / 150 = 93238 рублей
Длительность жизненного цикла для формулы определяется по фактическим ежемесячным данным. Для получения еще более точных результатов стоит корректировать LTV с учетом особенностей ниши и применяемых бизнес-стратегий.
Формулы №3 и №4:
Средний чек х Частота покупок
Средний чек рассчитывается как соотношение суммы покупок в денежном выражении к количеству заказов. Частота покупок – соотношение количества заказов к числу покупателей.
Эти две формулы самые простые. Они относятся к базовому подходу. С их помощью можно получить только общее понимание того, сколько выручки приносит клиент.
Помимо рассмотренных, существует множество других формул для вычисления метрики. Какую из них брать за основу, зависит от объема и полноты исходных данных, которыми располагает компания.
При расчетах можно пользоваться онлайн-калькуляторами, в которые достаточно подставить имеющиеся показатели. Для отслеживания нужных данных стоит применять инструменты Google Analytics. В системе реализованы функции для определения ценности пользователей по показателям дохода и вовлеченности. Специальный отчет по LTV показывает, как меняется доход с покупателя в течение 90 дней с момента совершения конверсионного действия.
Каких-то конкретных норм для метрики нет. У каждой компании будет свой оптимальный уровень. В любом случае его следует сравнивать с расходами на привлечение (CAC). Идеальное соотношение LTV к CAC – 3:1. Если доход равен или близок к величине расходов, это серьезный звоночек к основательным корректировкам маркетинговой политики.
Правильное соотношение LTV к CAC
Способы увеличения LTV
Независимо от того, каким будет итоговый показатель при вычислениях, стоит всегда стремиться к большим цифрам. Повысить LTV = увеличить долгосрочную ценность клиента, а значит приумножить общий доход компании.
Показатель увеличивается при условии роста отдельных компонентов формулы расчета: частоты и количества покупок, среднего чека, жизненного цикла пользователя. Рассмотрим основные способы, которые помогут улучшить необходимые метрики. Их эффективность неоднократно подтверждена практикой.
Клиентоориентированность
Плохое обслуживание – главная причина, по которой компании теряют клиентов. Поэтому, первое, что нужно сделать для роста LTV – принять меры по усовершенствованию сервиса и контролировать соблюдение установленных норм сотрудниками.
Правила качественного взаимодействия с аудиторией:
Кроме плохого сервиса, к снижению LTV и значительному оттоку покупателей приводит неудовлетворение товаром и наличие более выгодных альтернативных решений на рынке. С целью устранения этих проблем следует постоянно развивать ассортимент, контролировать качество продукта, подробно разъяснять потребителям его характеристики, особенности, преимущества. Повысить конкурентоспособность компании позволит правильное позиционирование, выделяющее бренд на фоне основных соперников.
Лестница ожиданий клиента
Грамотный email-маркетинг
Email-рассылки – один из лучших инструментов для выстраивания качественной долгосрочной связи с аудиторией. Он помогает сфокусировать внимание на бренде, увеличить частоту повторных сделок и срок взаимодействия клиента с компанией. Особенно эффективны стратегии email-ремаркетинга, способствующие росту количества лояльных покупателей.
Письма в рассылке должны быть:
Привлекать внимание к письму можно эффектным заголовком. Частоту отправки подстраивают под специфику бизнеса и характер аудитории. При этом маркетологи рекомендуют ориентироваться на время, прошедшее с начала подписки. Единого мнения по поводу регулярности нет, но большинство придерживается такой частоты:
При составлении и отправке писем нужно ориентироваться на жизненный цикл продукта и использовать эту информацию в интересах компании. Например, по статистике многие потребители покупают новую футболку раз в полгода. В такой ситуации спустя 5,5 месяцев после последнего заказа стоит отправить письмо, напомнив о возможности нового приобретения.
Чтобы сегментировать рассылку, следует собирать личные данные пользователя, информацию о поведении аудитории. На основании этих сведений создаются триггерные email-рассылки.
Что конкретно делать для увеличения повторных покупок:
Простая структура email-письма
Новые точки касания
Следующий шаг на пути к увеличению выручки от покупателя – вторжение в близкую ему информационную среду. Интернет-магазин должен взаимодействовать с аудиторией в самых разных каналах, присутствуя в как можно большем количестве мест.
Важно создать дополнительные точки контакта – этапы соприкосновения потребителя с компанией, на которых зачастую принимается решение о дальнейшем сотрудничестве. Чтобы понять, какие именно точки задействовать, нужно выполнить предварительный анализ, составить список площадок, где есть ЦА. В новых каналах публикуется полезный контент и запускается реклама.
Ключевые точки взаимодействия с потребителями, способствующие росту продаж:
Цепочку онлайн-точек можно продолжить и в оффлайне, контактируя с потребителями на мероприятиях и личных встречах, во время доставки заказов, оказания услуг.
Необходимо отыскать все возможные точки контакта и выделить самые важные. Из них выстраиваются рабочие цепочки. Главная цель интернет-магазина – формировать положительные впечатления на каждом этапе контакта с клиентом.
Up-sell и cross-sell
Допродажи с помощью up-sell и cross-sell – тоже отличное средство увеличения прибыли. Доля их успеха на практике довольно высокая: они склоняют к покупке 60-70% существующих клиентов. Технологии реализовывают в виде блоков с товарными рекомендациями.
Up-sell – фокусируют внимание посетителя сайта на более дорогих аналогах просмотренных товаров.
Cross-sell – предлагают сопутствующие продукты в дополнение к основным.
За счет перекрестных продаж увеличиваются суммы сделок, а ценность жизненного цикла пользователя вырастает в 3-5 раз. Это гораздо выгоднее и дешевле, чем постоянные вложения в привлечение новых покупателей.
С целью повышения частоты покупок и среднего жизненного цикла стоит также применять push-уведомления и ретаргетинг.
Выводы
Интернет-магазин может успешно развиваться только в том случае, если его прибыль превышает расходы. Большое значение в этом аспекте имеет показатель LTV, отражающий ценность клиента для бизнеса. Каждый предприниматель должен отслеживать данную метрику и направлять усилия на ее улучшение. В процессе стоит подключать все возможные методы влияния – поддерживать качественный контакт с покупателями в различных каналах, находить новые точки взаимодействия, практиковать допродажи, совершенствовать клиентский сервис.
Ltv залог что это
LTV влияет на размер выручки: чем больше постоянных покупателей у компании, тем выше доход. Но показатель нужно сравнивать с другими метриками. Если показатель LTV высокий, но затраты компании на производство продукта, привлечение и удержание покупателя выше, значит бизнес не приносит прибыли и нужно пересмотреть общую стратегию.
Почему нужно считать LTV
LTV — один из самых полезных показателей бизнес-аналитики, который помогает увеличить прибыль, снижая затраты. С помощью LTV вы сможете:
определить клиентов, которые приносят максимум и минимум прибыли, чтобы эффективно распределить внимание и ресурсы;
посчитать, сколько денег можно вложить в бизнес, и насколько быстро окупятся затраты;
поработать над тем, чтобы удержать постоянных покупателей;
проанализировать эффективность маркетинга, определить, откуда приходят клиенты, и сократить затраты на бесполезную рекламу.
Формулы расчета LTV
Есть несколько способов расчета LTV — они зависят от масштаба бизнеса и количества факторов, которые нужно учесть. Чем больше вводных данных, тем сложнее расчеты. Рассмотрим базовые формулы.
Простая формула LTV
Чтобы посчитать LTV, нужно найти значения двух других показателей.
Первый — ARPU (average revenue per user). Он показывает средний доход с клиента за определенный период. Для его расчета нужно разделить общий доход за период на количество покупателей за этот же период.
Второй — Lifetime, общий срок работы с покупателем.
LTV = ARPU х Lifetime
Рассмотрим на примере: месячная подписка на приложение для отслеживания активности спортсмена стоит 699 рублей. В среднем подписчики покупают подписку сразу на полгода. Считаем LTV: 699 х 6 = 4 194 рубля. Именно столько денег приносит среднестатистический клиент за полгода.
Расчет с помощью когортного анализа
Когорта — это группа клиентов с похожими характеристиками, которые совершили покупку в определенный час или дату. С помощью когортного анализа рассчитывают LTV не для одного покупателя, а для группы.
Можно посчитать LTV пользователей, которые зарегистрировались на сайте интернет-магазина в разное время — часы, дни или месяцы. Когда когорты сформированы, считают ARPU для каждой. Для этого складывают доход от всех клиентов группы за определенный период и делят их на количество человек. Общая сумма всех ARPU в течение всего срока, когда пользователь делает покупки на сайте — это и есть LTV.
С помощью этих данных можно отследить, какие маркетинговые кампании привели больше лояльных покупателей, и определить точки роста и спада активности пользователей.
Традиционная (развернутая) формула LTV
Предыдущие методы расчета LTV помогают проанализировать прошлые результаты. Традиционная формула сложнее, но она позволяет спрогнозировать LTV в будущем.
Так выглядит формула:
GML — это средняя прибыль с одного клиента за весь период работы с компанией. Рассчитывается как произведение коэффициента прибыли (AGM) и средней стоимости заказа за определенный период (AOV).
R — коэффициент удержания, показывает процент клиентов, которые возвращаются за повторной покупкой. Его считают по формуле:
D — это средняя скидка, которую предоставляет компания. Если расчет — это долгосрочный прогноз, то берут ставку дисконтирования. Это процентная ставка, которая позволяет рассчитать стоимость будущих денег на момент расчета.
Спрогнозируем LTV, например, для рекламного агентства на будущий квартал. Директор зарегистрирован как ИП и платит налоги и социальные взносы, снимает помещение в центре, покупает самые лучшие материалы для работы и рекламируется в соцсетях. Коэффициент прибыльности (AGM) — 50% или 0,5, а средний чек (AOV) — 2 500. Тогда по формуле:
Теперь считаем коэффициент удержания. Допустим, в начале марта у агентства было 70 клиентов, а в конце мая — 90. Из них 8 клиентов ушли, но в течение месяца появилось 28 новых. Тогда:
Администратор делает скидку 5% на повторный заказ. Учтем это в расчетах и подставим все значения в формулу:
Получается, что с учетом процента удержания и размером скидки, агентство получает с одного клиента примерно 6 953 рубля за квартал. Это цифру нужно учитывать, планируя рекламу и другие затраты.
Как рассчитать LTV в системах аналитики
Рассмотрим расчет Lifetime Value в самых популярных системах аналитики.
Google Analytics
Чтобы аналитика была точной, выберите подходящий период — это зависит от специфики бизнеса. Если вы продаете товары, которые покупают несколько раз в месяц, например, кофе, то хватит расчета на полгода. Если занимаетесь строительством, лучше считать LTV за несколько лет.
Установите период и выберите сегмент «Сеансы с транзакциями», а затем отчет «Каналы». Здесь можно посмотреть сведения о доходе и количестве покупателей. Алгоритм расчета LTV в Google Analytics аналогичный: доход за определенное время нужно разделить на количество пользователей, совершивших транзакции.
Еще в Google Analytics есть отчет «Общая ценность», а в нем показатель «Доход на пользователя», где можно посмотреть, как менялся размер дохода на посетителя, совершившего действие на сайте. Но у него есть недостатки:
показатель рассчитывается на основании последних 90 дней;
учитывает не покупателей, а всех посетителей сайта.
Яндекс.Метрика
В сервисе тоже есть отчет, который позволяет оценить действия пользователей на сайте. Выберите в меню пункт «Посетители»: отчет покажет количество и сумму покупок за период, которые помогут рассчитать LTV.
CRM-системы
Расчет LTV с помощью CRM-системы самый точный. Большинство отчетов система генерирует автоматически и дает данные для специфических расчетов. Например, можно узнать:
число новых и постоянных покупателей;
точные затраты на маркетинг.
Чем больше данных учтено, тем меньше погрешность и показательнее расчет.
Какие метрики связаны с LTV
Сам по себе LTV ни о чем не говорит. Чтобы проанализировать бизнес, нужно посмотреть, как меняется показатель.Падение может говорить об оттоке клиентов, которое вызвано низким качеством товаров, плохим сервисом или высокой конкуренцией. Чтобы получить больше информации, сравните LTV с другими метриками.
Это затраты компании на привлечение клиентов. Чтобы посчитать метрику, нужно сложить все расходы на маркетинг за обозначенный период, а затем поделить на количество новых клиентов.
больше CAC — у вас много повторных покупок, затраты окупаются;
равен CAC — бизнес много тратит на клиента и не получает прибыли, нужно скорректировать стратегию;
намного меньше CAC — возможно, вы недостаточно тратите на маркетинг.
Чтобы расходовать маркетинговые бюджеты эффективно, недостаточно сравнить показатели. Нужен глубокий анализ, в том числе источников трафика. Сквозная аналитика MANGO OFFICE объединяет данные по всем заявкам в одном окне, формирует понятные отчеты и помогает определить, какие рекламные каналы приносят максимум прибыли.
ROI (маркетинговая рентабельность инвестиций) показывает, окупилась ли реклама: определяет, сколько прибыли приходится на каждый рубль вложенных денег. Расчет помогает увеличить эффективность маркетинга и снизить расходы на бесполезную рекламу.
Многие маркетинговые кампании имеют отложенный эффект. Поэтому для расчета ROI в долгосрочном периоде используют LTV:
Churn
Это скорость оттока клиентов или процент людей, полностью прекративших сотрудничество с компанией за период. Чтобы рассчитать показатель, нужно разделить количество ушедших клиентов на общее число покупателей.
Churn и LTV имеют обратную связь: чем ниже уровень оттока, тем выше жизненная ценность клиента. Поскольку LTV используется для анализа эффективности затрат на маркетинг, то при высоком уровне оттока и падении LTV высокие расходы на рекламу не имеют смысла.
При заключении многолетнего договора с клиентом вместо LTV используют другую метрику — ACV. Это прибыль с клиента за один год. Для ее расчета поделите всю стоимость контракта на количество лет, указанных в соглашении.
Как повысить LTV
Необходимо постоянно работать над прочными и позитивными отношениями с клиентами и увеличивать показатели, влияющие на прибыль: средний чек, Lifetime и регулярность покупок.
Комплексное решение, которое действует сразу по всем направлениям — это Робот-маркетолог MANGO OFFICE. Сервис увеличит средний размер сделки, предлагая сопутствующие товары и дорогие аналоги, и сделает выгодное предложение клиентам, которые собирались покинуть сайт. Робот отправит покупателям сообщения, если товары залежались в корзине, или напомнит, что пора пополнить запасы. С помощью автоматизации процессов вы позаботитесь о каждом клиенте, повышая лояльность и LTV.
Отношение кредита к стоимости (LTV)
Что такое Отношение кредита к стоимости (LTV)?
Отношение кредита к стоимости (LTV) – это оценка кредитного риска, которую финансовые учреждения и другие кредиторы изучают перед одобрением ипотеки. Как правило, оценки ссуд с высоким коэффициентом LTV считаются ссудами с более высоким риском. Следовательно, если ипотека одобрена, процентная ставка по кредиту будет выше.
Кроме того, ссуда с высоким коэффициентом LTV может потребовать от заемщика приобретения ипотечной страховки, чтобы компенсировать риск для кредитора. Этот вид страхования называется частным ипотечным страхованием (PMI).
Ключевые моменты
Понимание отношения кредита к стоимости (LTV)
Заинтересованные покупатели могут легко рассчитать коэффициент LTV дома. Это формула:
Основными факторами, влияющими на коэффициент LTV, являются размер первоначального взноса, продажная цена и оценочная стоимость недвижимости. Самый низкий коэффициент LTV достигается при более высоком первоначальном взносе и более низкой цене продажи.
Как кредиторы используют LTV
Большинство кредиторов предлагают соискателям ипотечных кредитов и жилищного капитала самую низкую процентную ставку, когда их коэффициент LTV составляет 80% или ниже.1 Более высокий коэффициент LTV не исключает утверждения заемщиками для получения ипотеки, хотя проценты по ссуде могут повышаться по мере увеличения коэффициента LTV. Например, заемщик с коэффициентом LTV 95% может получить ипотечный кредит. Однако их процентная ставка может быть на полный процентный пункт выше, чем процентная ставка, предоставляемая заемщику с коэффициентом LTV 75%.
В целом, чем ниже коэффициент LTV, тем больше вероятность того, что ссуда будет одобрена, и тем ниже, вероятно, будет процентная ставка. Кроме того, как заемщик, менее вероятно, что вам придется приобретать частную ипотечную страховку (PMI).
Хотя это не закон, что кредиторы требуют 80% LTV, чтобы заемщики могли избежать дополнительных затрат на PMI, это практика почти всех кредиторов. Исключения из этого требования иногда делаются для заемщиков, которые имеют высокий доход, низкий долг или большой инвестиционный портфель.
Пример LTV
Например, предположим, что вы покупаете дом стоимостью 100 000 долларов. Однако владелец готов продать его за 90 000 долларов. Если вы вносите авансовый платеж в размере 10 000 долл. США, ваша ссуда составляет 80 000 долл. США, в результате чего коэффициент LTV составляет 80% (т. Е. 80 000/100 000). Если бы вы увеличили сумму своего первоначального взноса до 15 000 долларов, ваша ипотечная ссуда теперь составляет 75 000 долларов. Это сделает ваш коэффициент LTV 75% (т. Е. 75 000/100 000).
Варианты правил отношения ссуды к стоимости
В отношении требований к коэффициенту LTV для разных типов ссуд могут применяться разные правила.
Кредиты FHA
Ссуды VA и USDA
Ссуды VA и USDA – доступные действующим и бывшим военным или тем, кто проживает в сельской местности, – не требуют частного ипотечного страхования, даже если коэффициент LTV может достигать 100%.56 Однако ссуды VA и USDA действительно требуют дополнительных комиссий.
Фанни Мэй и Фредди Мак
HomeReady от Fannie Mae и HomeReady от Freddie Mac Возможные ипотечные программы для заемщиков с низким доходом позволяют коэффициент LTV на уровне 97%.Однако они требуют ипотечного страхования, пока коэффициент не упадет до 80%.23
Для ссуд FHA, VA и USDA доступны варианты упрощенного рефинансирования.Эти требования отменяют требования к оценке, поэтому коэффициент LTV дома не влияет на ссуду.Для заемщиков с коэффициентом LTV более 100% – также известными как «подводные» или «перевернутые» – также доступны варианты рефинансирования Фэнни Мэй с высокой суммой кредита и улучшенного рефинансирования Freddie Mac.7
LTV против комбинированного LTV (CLTV)
В то время как коэффициент LTV отражает влияние одной ипотечной ссуды на покупку недвижимости, комбинированный коэффициент ссуды к стоимости (CLTV) представляет собой отношение всех обеспеченных ссуд на недвижимость к ее стоимости. Это включает в себя не только первичную ипотеку, используемую в LTV, но также любые вторичные ипотечные кредиты, ссуды или кредитные линии под залог недвижимости или другие залоги. Кредиторы используют коэффициент CLTV для определения риска неисполнения обязательств потенциальным покупателем жилья, когда используется более одного кредита – например, если у них будет два или более ипотечных кредита, или ипотека плюс ссуда под залог собственного капитала или кредитная линия (HELOC). Как правило, кредиторы готовы предоставлять ссуды с коэффициентом CLTV 80% и выше и заемщикам с высокими кредитными рейтингами. Первичные кредиторы, как правило, более щедры с требованиями CLTV, поскольку это более тщательная мера.
Давайте подробнее рассмотрим разницу. Коэффициент LTV учитывает только первичный баланс ипотечного кредита на дом. Следовательно, если основной баланс по ипотеке составляет 100 000 долларов, а стоимость дома – 200 000 долларов, LTV = 50%.
Однако рассмотрим пример, если у него также есть вторая ипотека в размере 30 000 долларов и HELOC в размере 20 000 долларов. Суммарная стоимость кредита теперь составляет (100 000 долларов США + 30 000 долларов США + 20 000 долларов США / 200 000 долларов США) = 75%; гораздо более высокое соотношение.
Эти комбинированные соображения особенно важны, если залогодержатель не выполняет свои обязательства и противники обращаются взыскание.
Недостатки ссуды на стоимость (LTV)
Главный недостаток информации, которую предоставляет LTV, заключается в том, что она включает только основную ипотеку, которую домовладелец должен, и не включает в свои расчеты другие обязательства заемщика, такие как вторая ипотека или ссуда под залог собственного капитала. Таким образом, CLTV является более всеобъемлющим показателем способности заемщика выплатить жилищный заем.
