ltv ипотека что это
Routes to finance
3 Эмпирическиз правила Большого пальца (Декабрь 2021).
Риск дефолта всегда является реальным драйвером андеррайтинга и, в конечном счете, принятия решений о предоставлении кредита, а вероятность того, что кредитор поглотит убыток, увеличивается с уменьшением суммы капитала.
Таким образом, по мере увеличения коэффициента LTV по кредиту руководящие принципы для определенных программ ипотеки становятся намного более строгими. Кредиторы могут потребовать заемщиков с высокими кредитами LTV для получения частного ипотечного страхования для защиты от дефолта покупателя.
Расчет коэффициента заемного капитала
Оценка имущества обычно определяется оценщиком. Как правило, банки будут использовать меньшее из оценочной стоимости и покупной цены.
Давайте сначала разбейте некоторые цифры, а затем обсудим, как эти кредиты к значениям вписываются в ландшафт ипотечного кредитования.
Кредит на стоимость (LTV) = 80%
Кредит на стоимость (LTV) = 89%
Кредит на стоимость или LTV = 80%
Домашняя стоимость: 100 000 долларов США
Баланс кредита: 80 000 долларов США
Кредит на стоимость или LTV = 90%
Если вы покупаете или рефинансируете, кредит в кредит имеет важное значение, поскольку он помогает определить ваши ставка по ипотечным кредитам и право на получение кредита.
Типы кредитов с высоким LTV
Кредит к стоимости является ключевым фактором в вашей способности получить одобрение для ипотеки. В целом кредиторы предпочитают кредиты с низким уровнем LTV, поскольку кредиты с низким LTV представляют меньший риск для банка.
Тем не менее, существует ряд программ кредитования, специально предназначенных для домовладельцев с высокими LTV. Есть даже некоторые программы, которые вообще игнорируют стоимость кредита.
Ниже приведен краткий обзор более распространенных типов кредитов высокого уровня LTV.
Кредит VA: 100% Кредит к стоимости
По ипотечным кредитам VA доступны некоторые активные солдаты, ветераны, военные супруги, члены избранного заповедника и национальной гвардии, военные кадеты и сотрудники Министерства обороны.
Кредит USDA: 100% Кредит к стоимости
Кредиты Министерства сельского хозяйства США иногда называются займами на жилье в сельской местности, но некоторые пригороды в небольших общинах или на дальних окраинах метро могут также претендовать. Проконсультируйтесь с вашим кредитором.
FHA. Ипотека: 96. 5% Кредит к стоимости
Правила ипотеки FHA требуют первоначального взноса не менее 3,5%.
Если у вас есть средний кредит, ограниченные активы или вы только начинаете свой карьерный путь, ипотечный кредит FHA может стать лучшим путем для вас.
Fannie Mae & Freddie Mac Кредиты: 95% Кредит к стоимости (возможно 97%)
Тем не менее, 95% или менее кредитов к значениям гораздо более распространены.
По сравнению с кредитом FHA, традиционное финансирование рекомендуется для домовладельцев с солидным, установленным кредитным рейтингом.
«Нет оценки» Программы рефинансирования
Домовладельцы, желающие сэкономить деньги на своей ипотеке, должны понимать, как вступает в игру кредит. Более высокий кредит к стоимости от более низкой, чем ожидалось, оценки может быстро сократить ваши сбережения.
Тем не менее, для выбора домовладельцев доступны многочисленные программы рефинансирования без оценки. Мало того, что отсутствие оценки ускоряет процесс андеррайтинга, оно также делает кредит в стоимости несущественным для этих заемщиков.
Ниже перечислены некоторые из этих программ.
FHA Streamline Refinance
Официальные рекомендации по оценке отказов FHA Streamline Refinance, что означает, что разрешены кредиты с неограниченным LTV.
VA Streamline Refinance
USDA Streamline Refinance
Рефинансирование USDA Streamline доступно для домовладельцев с существующими ипотечными кредитами USDA. Подобно программам оптимизации FHA и VA, рефинансирование USDA отказывается от домашней оценки. Программа в настоящее время находится на экспериментальном этапе и доступна в 19 штатах.
Как получение кредита влияет на ваш кредитный рейтинг
Кредит на коэффициент стоимости (LTV) для кредиторов
При предоставлении ипотеки, кредитор смотрит на многие факторы. Одним из них является отношение LTV к сделке.
Что делать, когда продается ваш ипотечный кредит
Покупка дома является важной ответственностью. Но знаете ли вы, что ваш ипотечный кредит можно продать? Это то, что вам нужно знать.
Ltv ипотека что это
LTV влияет на размер выручки: чем больше постоянных покупателей у компании, тем выше доход. Но показатель нужно сравнивать с другими метриками. Если показатель LTV высокий, но затраты компании на производство продукта, привлечение и удержание покупателя выше, значит бизнес не приносит прибыли и нужно пересмотреть общую стратегию.
Почему нужно считать LTV
LTV — один из самых полезных показателей бизнес-аналитики, который помогает увеличить прибыль, снижая затраты. С помощью LTV вы сможете:
определить клиентов, которые приносят максимум и минимум прибыли, чтобы эффективно распределить внимание и ресурсы;
посчитать, сколько денег можно вложить в бизнес, и насколько быстро окупятся затраты;
поработать над тем, чтобы удержать постоянных покупателей;
проанализировать эффективность маркетинга, определить, откуда приходят клиенты, и сократить затраты на бесполезную рекламу.
Формулы расчета LTV
Есть несколько способов расчета LTV — они зависят от масштаба бизнеса и количества факторов, которые нужно учесть. Чем больше вводных данных, тем сложнее расчеты. Рассмотрим базовые формулы.
Простая формула LTV
Чтобы посчитать LTV, нужно найти значения двух других показателей.
Первый — ARPU (average revenue per user). Он показывает средний доход с клиента за определенный период. Для его расчета нужно разделить общий доход за период на количество покупателей за этот же период.
Второй — Lifetime, общий срок работы с покупателем.
LTV = ARPU х Lifetime
Рассмотрим на примере: месячная подписка на приложение для отслеживания активности спортсмена стоит 699 рублей. В среднем подписчики покупают подписку сразу на полгода. Считаем LTV: 699 х 6 = 4 194 рубля. Именно столько денег приносит среднестатистический клиент за полгода.
Расчет с помощью когортного анализа
Когорта — это группа клиентов с похожими характеристиками, которые совершили покупку в определенный час или дату. С помощью когортного анализа рассчитывают LTV не для одного покупателя, а для группы.
Можно посчитать LTV пользователей, которые зарегистрировались на сайте интернет-магазина в разное время — часы, дни или месяцы. Когда когорты сформированы, считают ARPU для каждой. Для этого складывают доход от всех клиентов группы за определенный период и делят их на количество человек. Общая сумма всех ARPU в течение всего срока, когда пользователь делает покупки на сайте — это и есть LTV.
С помощью этих данных можно отследить, какие маркетинговые кампании привели больше лояльных покупателей, и определить точки роста и спада активности пользователей.
Традиционная (развернутая) формула LTV
Предыдущие методы расчета LTV помогают проанализировать прошлые результаты. Традиционная формула сложнее, но она позволяет спрогнозировать LTV в будущем.
Так выглядит формула:
GML — это средняя прибыль с одного клиента за весь период работы с компанией. Рассчитывается как произведение коэффициента прибыли (AGM) и средней стоимости заказа за определенный период (AOV).
R — коэффициент удержания, показывает процент клиентов, которые возвращаются за повторной покупкой. Его считают по формуле:
D — это средняя скидка, которую предоставляет компания. Если расчет — это долгосрочный прогноз, то берут ставку дисконтирования. Это процентная ставка, которая позволяет рассчитать стоимость будущих денег на момент расчета.
Спрогнозируем LTV, например, для рекламного агентства на будущий квартал. Директор зарегистрирован как ИП и платит налоги и социальные взносы, снимает помещение в центре, покупает самые лучшие материалы для работы и рекламируется в соцсетях. Коэффициент прибыльности (AGM) — 50% или 0,5, а средний чек (AOV) — 2 500. Тогда по формуле:
Теперь считаем коэффициент удержания. Допустим, в начале марта у агентства было 70 клиентов, а в конце мая — 90. Из них 8 клиентов ушли, но в течение месяца появилось 28 новых. Тогда:
Администратор делает скидку 5% на повторный заказ. Учтем это в расчетах и подставим все значения в формулу:
Получается, что с учетом процента удержания и размером скидки, агентство получает с одного клиента примерно 6 953 рубля за квартал. Это цифру нужно учитывать, планируя рекламу и другие затраты.
Как рассчитать LTV в системах аналитики
Рассмотрим расчет Lifetime Value в самых популярных системах аналитики.
Google Analytics
Чтобы аналитика была точной, выберите подходящий период — это зависит от специфики бизнеса. Если вы продаете товары, которые покупают несколько раз в месяц, например, кофе, то хватит расчета на полгода. Если занимаетесь строительством, лучше считать LTV за несколько лет.
Установите период и выберите сегмент «Сеансы с транзакциями», а затем отчет «Каналы». Здесь можно посмотреть сведения о доходе и количестве покупателей. Алгоритм расчета LTV в Google Analytics аналогичный: доход за определенное время нужно разделить на количество пользователей, совершивших транзакции.
Еще в Google Analytics есть отчет «Общая ценность», а в нем показатель «Доход на пользователя», где можно посмотреть, как менялся размер дохода на посетителя, совершившего действие на сайте. Но у него есть недостатки:
показатель рассчитывается на основании последних 90 дней;
учитывает не покупателей, а всех посетителей сайта.
Яндекс.Метрика
В сервисе тоже есть отчет, который позволяет оценить действия пользователей на сайте. Выберите в меню пункт «Посетители»: отчет покажет количество и сумму покупок за период, которые помогут рассчитать LTV.
CRM-системы
Расчет LTV с помощью CRM-системы самый точный. Большинство отчетов система генерирует автоматически и дает данные для специфических расчетов. Например, можно узнать:
число новых и постоянных покупателей;
точные затраты на маркетинг.
Чем больше данных учтено, тем меньше погрешность и показательнее расчет.
Какие метрики связаны с LTV
Сам по себе LTV ни о чем не говорит. Чтобы проанализировать бизнес, нужно посмотреть, как меняется показатель.Падение может говорить об оттоке клиентов, которое вызвано низким качеством товаров, плохим сервисом или высокой конкуренцией. Чтобы получить больше информации, сравните LTV с другими метриками.
Это затраты компании на привлечение клиентов. Чтобы посчитать метрику, нужно сложить все расходы на маркетинг за обозначенный период, а затем поделить на количество новых клиентов.
больше CAC — у вас много повторных покупок, затраты окупаются;
равен CAC — бизнес много тратит на клиента и не получает прибыли, нужно скорректировать стратегию;
намного меньше CAC — возможно, вы недостаточно тратите на маркетинг.
Чтобы расходовать маркетинговые бюджеты эффективно, недостаточно сравнить показатели. Нужен глубокий анализ, в том числе источников трафика. Сквозная аналитика MANGO OFFICE объединяет данные по всем заявкам в одном окне, формирует понятные отчеты и помогает определить, какие рекламные каналы приносят максимум прибыли.
ROI (маркетинговая рентабельность инвестиций) показывает, окупилась ли реклама: определяет, сколько прибыли приходится на каждый рубль вложенных денег. Расчет помогает увеличить эффективность маркетинга и снизить расходы на бесполезную рекламу.
Многие маркетинговые кампании имеют отложенный эффект. Поэтому для расчета ROI в долгосрочном периоде используют LTV:
Churn
Это скорость оттока клиентов или процент людей, полностью прекративших сотрудничество с компанией за период. Чтобы рассчитать показатель, нужно разделить количество ушедших клиентов на общее число покупателей.
Churn и LTV имеют обратную связь: чем ниже уровень оттока, тем выше жизненная ценность клиента. Поскольку LTV используется для анализа эффективности затрат на маркетинг, то при высоком уровне оттока и падении LTV высокие расходы на рекламу не имеют смысла.
При заключении многолетнего договора с клиентом вместо LTV используют другую метрику — ACV. Это прибыль с клиента за один год. Для ее расчета поделите всю стоимость контракта на количество лет, указанных в соглашении.
Как повысить LTV
Необходимо постоянно работать над прочными и позитивными отношениями с клиентами и увеличивать показатели, влияющие на прибыль: средний чек, Lifetime и регулярность покупок.
Комплексное решение, которое действует сразу по всем направлениям — это Робот-маркетолог MANGO OFFICE. Сервис увеличит средний размер сделки, предлагая сопутствующие товары и дорогие аналоги, и сделает выгодное предложение клиентам, которые собирались покинуть сайт. Робот отправит покупателям сообщения, если товары залежались в корзине, или напомнит, что пора пополнить запасы. С помощью автоматизации процессов вы позаботитесь о каждом клиенте, повышая лояльность и LTV.
Первая ипотека
Что такое Первая ипотека?
Ключевые моменты
Понимание первой ипотеки
Первая ипотека – это первоначальная ссуда, полученная на недвижимость. У покупателя жилья может быть несколько свойств на свое имя; тем не менее, это первоначальная ипотека, полученная для обеспечения каждого имущества, составляющего первую ипотеку. Например, если владелец собственности берет ипотеку для каждого из своих трех домов, каждая из трех ипотек является первой ипотечной ссудой.
Вторая ипотека – это деньги, взятые под залог собственного капитала для финансирования других проектов и расходов. Однако вторая ипотека и любые другие последующие ипотеки, взятые на то же имущество, подчиняются первой ипотеке. Это означает, что первая ипотека выплачивается до выплаты вторичной ипотеки в случае дефолта.
Первая ипотека и кредит до стоимости (LTV)
Если отношение кредита к стоимости (LTV) первой ипотеки превышает 80%, кредиторы обычно требуютчастного ипотечного страхования (PMI).В таком случае для заемщика иногда может быть экономичным ограничить размер первой ипотеки до 80% LTV и использовать вторичное финансирование для заимствования оставшейся необходимой суммы.1
Экономика выплаты PMI по сравнению с использованием второго кредита во многом зависит от скорости, с которой заемщик ожидает роста стоимости своего дома. PMI можно исключить, когда LTV первой ипотеки достигает 78%. Однако второе залоговое право, которое обычно имеет более высокую процентную ставку, чем первая ипотека, должно быть погашено. Скорее всего, это делается путем рефинансирования первой ипотеки на сумму, равную остатку как первой, так и второй ипотеки.
Налоги на первую ипотеку
Пример первой ипотеки
Например, если покупатель жилья обеспечивает первую ипотеку на сумму 250 000 долларов на домашнюю собственность, а через несколько лет получает вторую ипотеку на сумму 30 000 долларов на ту же собственность, первая ипотека имеет приоритет перед второй закладной.
Заемщик не выполняет свои платежи после того, как он уже выплатил 50 000 долларов из первоначальной суммы кредита, а его имущество изъято и продано для покрытия кредита. Если выручка от продажи недвижимости составит 210 000 долларов, первый ипотечный кредитор получит остаток задолженности, который составляет 200 000 долларов.
Второй ипотечный кредитор получит все, что останется, а это в данном случае 10 000 долларов. Поскольку первая ипотека является первичным требованием, которое имеет приоритет над вторичными требованиями, вторая ипотека обычно имеет более высокие процентные ставки, чем первая ипотека.