ltc что это финансовый показатель
Отношение займа к затратам (LTC) 2021
Table of Contents:
Отношение «кредит к стоимости» (LTC) является метрикой, используемой при строительстве коммерческой недвижимости, используемой для сравнения финансирования проект, предлагаемый заем на расходы по строительству проекта. Отношение LTC позволяет кредиторам коммерческой недвижимости определять риск предоставления строительного кредита. Как и отношение LTC, отношение «кредит к стоимости» (LTV) сравнивает сумму строительного кредита с справедливой стоимостью проекта.
Пример
Предположим, что жесткая стоимость строительства проекта коммерческой недвижимости составляет 200 000 долларов США. Чтобы гарантировать, что заемщик имеет собственный капитал, поставленный на карту в проекте, кредитор предоставляет кредит в размере 160 000 долларов США. Это делает проект немного более сбалансированным и побуждает заемщика видеть проект. Отношение LTC к этому проекту составляет 80%.
Коэффициент заемного капитала
Значение для кредиторов
Отношение LTC помогает определить уровень риска или риска для финансирования проекта строительства. В конечном счете, более высокий коэффициент LTC означает, что это более рискованное предприятие для кредиторов. Большинство кредиторов предоставляют кредиты, которые финансируют только определенный процент от проекта. В целом, большинство кредиторов финансирует до 80% проекта. Некоторые кредиторы финансируют больший процент, но обычно это предполагает значительно более высокую процентную ставку.
Критерии принятия решений в проектном финансировании
Практикой проектного финансирования выработаны количественные критерии (ограничения), используемые для сокращения рисков и определения объема и стоимости заемного финансирования.
Эти критерии можно условно разделить на две группы:
Величина соотношения заемного и собственного капитала, требуемая банками, зависит от отраслевой принадлежности проекта и от стадии жизненного цикла, на которой находится проект. Чем больше риск проекта, тем больше требуемая величина доли собственного капитала.
Так для начальной предынвестиционной стадии жизненного цикла проекта среднестатистическая величина соотношения D/Е составляет 70% : 30% или 80% : 20%. Если проектная компания обращается в банк за финансированием проекта на более поздних стадиях жизненного цикла проекта, требования к доле собственного капитала могут быть ниже.
Для отраслей с большей степенью неопределенности будущих продаж продукции и получения запланированной выручки от реализации проекта (например, продукции машиностроения с недостаточным уровнем конкурентоспособности) соотношение D/Е может быть 50% : 50%. Для отраслей, объем продаж продукции которых более определен (предприятия топливно-энергетического комплекса), соотношение D/Е может соответствовать среднестатистическому или даже составлять 90% : 10%.
Вторая группа показателей — коэффициенты покрытия долга. Они характеризуют возможности проектной компании рассчитываться по долговым обязательствам. Эти показатели могут быть двух видов: интервальные и кумулятивные.
К числу интервальных показателей, рассчитываемых за определенный период времени (например, год), относится коэффициент покрытия долга DCRt (debt coverage ratio) или DSCRt (debt-service coverage ratio).
Он представляет собой отношение фактического (или расчетного — в бизнес-плане) значения за t-й период времени свободного денежного потока проектной компании, реализующей проект (FCF), к величине задолженности (с процентами) проектной компании (Debt), которая должна быть выплачена за этот период (по всем кредитным договорам и обязательствам займа):
В практике проектного финансирования величина DCR должна составлять от 1,2 до 2 — в зависимости от рисков проекта и рейтинга кредитоспособности проектной компании. Чем больше риск проекта, тем больше требуемая кредитором величина показателя DCR. Поскольку риски проекта наибольшие на начальном этапе инвестиционной стадии жизненного цикла, кредиторы учитывают это и устанавливают более высокое значение DCR для этого периода.
Примеры значений показателя DCR для разных типов проектов:
Наряду с интервальными показателями покрытия долга в практике проектного финансирования широко применяются показатели, рассчитываемые на основе сопоставления кумулятивных значений денежного потока и задолженности проектной компании. Период времени, за который проводится анализ, может ограничиваться сроком кредитного договора (показатель LLCR — loan life cover ratio) или оставшимся временем жизненного цикла проекта (PLCR — project life cover ratio).
Показатель LLCR отражает интересы кредиторов:
где PV (FCF) — значения свободного денежного потока, приведенные к моменту расчета с применением ставки дисконтирования, отражающей стоимость заемного капитала.
Показатель PLCR отражает интересы всех стейкхолдеров проекта в том, чтобы проект и проектная компания не стали банкротами:
Чем больше волатильность FCF проекта, тем большее значение LLCR требуют кредиторы (для снижения риска). Однако в условиях высокой конкуренции на финансовом рынке эта зависимость менее очевидна.
Для расчета и мониторинга показателя PLCR очень важно правильно определить цель проекта и соответственно год завершения жизненного цикла проекта.
Поскольку все коэффициенты покрытия долга рассчитываются исходя из прогнозируемого или фактического значения потока FCF, они могут применяться только на стадии жизненного цикла проекта, когда этот поток становится положительной величиной. Кумулятивные показатели характеризуют возможности проекта и проектной компании рассчитаться по долговым обязательствам за соответствующие периоды времени, что позволяет заблаговременно принять решения о необходимости и условиях возможной реструктуризации долга.
Как показатели, характеризующие соотношение D/E, т. е. финансовый рычаг, так и показатели покрытия долга непосредственно влияют на эффективность проекта, поскольку могут приводить как к увеличению тарифов (цен) на выпускаемую продукцию проекта, так и к изменению структуры издержек.
ВНИМАНИЕ!
Завтра на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.
Повысьте свою ценность как специалиста в глазах директора. Смотреть полную программу
Коэффициент покрытия за срок кредита, LLCR
Назначение и принцип расчета LLCR
Формула расчета LLCR:
где:
NPV(CFADS) — чистая приведенная стоимость денежных потоков, доступных для обслуживания долга. Дисконтирование выполняется со ставкой дисконтирования, равной стоимости долга
Debt — сумма долга на момент расчета показателя
Если показатель LLCR имеет значение близкое к 1 — это означает, что практически все ожидаемые доходы от проекта предполагают использовать для погашения долга. Такая схема финансирования рискованна, так как даже незначительные колебания в доходах приведут к нарушению графика платежей по кредиту. Поэтому значение показателя LLCR обычно устанавливают на уровне 1,2 и выше — это оставляет проекту определенный запас прочности и гарантирует, что до определенного уровня отклонений от плана компания сможет выполнять свои обязательства по кредиту.
Сравнение DSCR и LLCR
Отличие LLCR от DSCR заключается в том, что LLCR охватывает в каждом периоде все платежи от текущего момента до окончания срока кредита, в то время как DSCR показывает только данные по текущему периоду. В результате у показателя LLCR есть свои преимущества и недостатки.
Преимущество LLCR — отражает весь прогноз по доходам и кредитным платежам. Это позволяет использовать его для оценки ликвидности и финансовой устойчивости компании. Показатель DSCR не «заглядывает» в будущие периоды, и даже если в перспективе у компании ожидается очень высокий уровень платежей по долгу, текущее значение DSCR может показывать отсутствие рисков.
Недостаток LLCR — демонстрируя общее покрытие долговых платежей доходами компании, он не указывает на ситуацию в каждом отдельном периоде. Общая сумма долга может быть не слишком большой для ожидаемых денежных потоков, и показатель LLCR будет достаточно высоким, но в отдельных периодах проекта запланированные суммы погашения будут превышать возможности компании. В связи с этим для планирования графика погашения применяют DSCR.
Пример расчета LLCR
LLCR обычно рассчитывается в модели проекта, подготовленной в Excel. Упрощенный пример такой модели можно загрузить здесь: llcr.xlsx
Вот как выглядит расчет:
Для каждого периода проекта вычисляют дисконтированные денежные потоки CFADS, при этом дисконтирование выполняют не к началу проекта, а к текущему периоду. Далее в каждом периоде вычисляют NPV этих денежных потоков, считая от текущего периода до конца срока кредита. Показатель LLCR будет равен этому значению NPV, деленному на остаток долга на начало периода.
Такие статьи мы публикуем регулярно. Чтобы получать информацию о новых материалах, а также быть в курсе учебных программ, вы можете подписаться на новостную рассылку.
Если вам необходимо отработать определенные навыки в области инвестиционного или финансового анализа и планирования, посмотрите программы наших семинаров.
Соотношение займа к стоимости (LTC)
Отношение кредита к стоимости (LTC) является метрикой, используемой в строительстве коммерческой недвижимости для сравнения финансирования проекта (в соответствии с предложением кредита) со стоимость
Содержание:
Что такое отношение кредита к стоимости (LTC)?
Отношение кредита к стоимости (LTC) является метрикой, используемой в строительстве коммерческой недвижимости для сравнения финансирования проекта (в соответствии с предложением кредита) со стоимостью строительства проекта. Коэффициент LTC позволяет кредиторам коммерческой недвижимости определять риск предоставления кредита на строительство. Это также позволяет разработчикам понять, сколько акций они сохраняют во время строительного проекта. Подобно коэффициенту LTC, коэффициент ссуды к стоимости (LTV) также сравнивает сумму ссуды на строительство, но с рыночной стоимостью проекта после его завершения.
Займ к стоимости = Стоимость строительстваСумма кредита
Ключевые вынос
Что говорит вам соотношение займа к стоимости?
Коэффициент LTC используется для расчета процентной доли ссуды или суммы, которую кредитор готов предоставить для финансирования проекта, исходя из жесткой стоимости бюджета строительства. После завершения строительства весь проект приобретет новое значение. По этой причине коэффициент LTC и коэффициент LTV используются бок о бок в строительстве коммерческой недвижимости.
Коэффициент LTC помогает определить степень риска или уровень риска при финансировании проекта строительства. В конечном счете, более высокий коэффициент LTC означает, что это рискованное предприятие для кредиторов. Большинство кредиторов предоставляют кредиты, которые финансируют только определенный процент от проекта. В целом, большинство кредиторов финансируют до 80% проекта. Некоторые кредиторы финансируют больший процент, но это обычно подразумевает значительно более высокую процентную ставку.
Хотя коэффициент LTC является смягчающим фактором для кредиторов, которые рассматривают возможность предоставления кредита, они также должны учитывать и другие факторы. Кредиторы будут также принимать во внимание местоположение и стоимость имущества, на котором строится проект, доверие и опыт строителей, а также кредитную историю заемщиков и кредитную историю.
Пример использования LTC
В качестве гипотетического примера, давайте предположим, что затраты на жесткое строительство проекта коммерческой недвижимости составляют 200 000 долларов. Чтобы гарантировать, что заемщик имеет некоторую долю капитала в проекте, кредитор предоставляет кредит в размере 160 000 долларов. Это делает проект немного более сбалансированным и побуждает заемщика увидеть проект до конца. Коэффициент LTC по этому проекту будет рассчитан как 160 000 долл. США / 200 000 долл. США = 80%.
Разница между ссудой к стоимости и ссудой к стоимости
С LTC тесно связано отношение кредита к стоимости, но оно немного отличается. Коэффициент LTV сравнивает общую сумму кредита, предоставленного для проекта, с стоимость проекта после завершения (а не на его стоимость строительства). Рассматривая приведенный выше пример, давайте предположим, что будущая стоимость проекта после его завершения вдвое превысит затраты на жесткое строительство, или 200 000 долларов США. Если общая сумма займа, предоставленного для проекта, после его завершения составляет 320 000 долларов США, коэффициент LTV для этого проекта также составит 80% или 320 000 долларов США / 400 000 долларов США.
Отношение кредита к стоимости (LTC)
Что такое соотношение ссуды к стоимости (LTC)?
Отношение ссуды к стоимости (LTC) – это показатель, используемый при строительстве коммерческой недвижимости для сравнения финансирования проекта (предлагаемого в виде ссуды) со стоимостью строительства проекта. Коэффициент LTC позволяет кредиторам коммерческой недвижимости определить риск предложения строительной ссуды. Это также позволяет застройщикам понять, какой капитал они сохраняют во время строительного проекта. Подобно коэффициенту LTC, соотношение кредита к стоимости (LTV) также сравнивает сумму кредита на строительство, но со справедливой рыночной стоимостью проекта после завершения.
Формула LTC
Ключевые выводы
О чем вам говорит соотношение ссуды к стоимости?
Коэффициент LTC используется для расчета процента ссуды или суммы, которую кредитор готов предоставить для финансирования проекта, исходя из реальной стоимости строительного бюджета. После завершения строительства весь проект будет иметь новую стоимость. По этой причине коэффициент LTC и коэффициенты LTV используются бок о бок при строительстве коммерческой недвижимости.
Коэффициент LTC помогает определить уровень риска или риска предоставления финансирования для строительного проекта. В конечном счете, более высокий коэффициент LTC означает, что это более рискованное предприятие для кредиторов. Большинство кредиторов предоставляют ссуды, которые финансируют только определенный процент проекта. Как правило, большинство кредиторов финансируют до 80% проекта. Некоторые кредиторы финансируют больший процент, но обычно это предполагает значительно более высокую процентную ставку.
Хотя коэффициент LTC является смягчающим фактором для кредиторов, рассматривающих возможность предоставления ссуды, они также должны учитывать другие факторы. Кредиторы также будут учитывать местоположение и стоимость недвижимости, на которой строится проект, надежность и опыт строителей, а также кредитную историю и кредитную историю заемщиков.
Пример использования LTC
Разница между соотношением ссуды к стоимости и ссуды к стоимости
С LTC тесно связано отношение кредита к стоимости, но оно немного отличается. Коэффициент LTV сравнивает общую ссуду, предоставленную для проекта, со стоимостью проекта после завершения (а не со стоимостью строительства). Рассматривая приведенный выше пример, давайте предположим, что будущая стоимость проекта после его завершения в два раза превышает затраты на строительство, или 200 000 долларов. Если общая ссуда, предоставленная для проекта после завершения, составляет 320 000 долларов США, коэффициент LTV для этого проекта также будет 80% или 320 000 долларов США / 400 000 долларов США.