light industrial что это такое
Light Industrial: будущее – за малым форматом
«Склады растут вверх»
Конференция Light Industrial 3.0, состоявшаяся в Москве 26 апреля 2019 г, собрала более 250 российских и зарубежных специалистов в области логистики. Организаторами мероприятия выступили Ассоциация индустриальных парков России, компания Skladman USG и Ассоциация инвесторов Москвы. Своим опытом и размышлениями о перспективах городской логистики в целом и малых форматах в частности поделились 23 спикера.
Зарубежный опыт
Целесообразно ли использовать мелкую нарезку складов в районах с дорогой землей? Успешный опыт группы компаний Gülan Otomotiv (Турция) подтверждает: да. Четырехэтажный складской комплекс общей площадью 130 000 м2 возводится в 8 км от делового центра Стамбула. Его целевая аудитория – владельцы бизнеса по продаже автомобилей и запчастей:
Эстонская компания Hammerhead OÜ (Таллин) стала одним из пионеров на рынке лайт индастриал. В настоящее время фирма ввела в эксплуатацию 13 000 м2 площадей, запланировано строительство еще 4 000 м2. Как и в предыдущем варианте, складские блоки включают офис, шоу-рум и склад – такой подход позволил Hammerhead OÜ привлекать арендаторов заблаговременно, а минимальный срок аренды составляет 5 лет.
Кому требуется малый формат?
Большинство лотов на российском рынке – это аренда склада от 2000 кв м. Для малого бизнеса цифры существенны: далеко не каждая компания нуждается в складе такого размера, да еще и в неподходящей локации. Поэтому «нарезка» нужна в первую очередь представителям малого и среднего бизнеса. В то же время внимание арендаторов привлекают и крупные технопарки: компании, которые являются поставщиками производств, готовы брать в аренду небольшие площади, чтобы оптимизировать свою логистику. Большой интерес представляют блоки площадью 200-300 м2 для интернет-магазинов и дистрибьюторов, работающих с небольшими объемами.
Light Industrial: столичные перспективы
Региональный опыт
В плане логистики Подмосковье выигрывает у Москвы: земли здесь больше, соответственно, и больше возможностей у девелоперов. Компания PNK Group в настоящее время возводит технопарк «малого» формата «Валищево» на Симферопольском шоссе в 32 км от МКАД. Общая площадь логистического комплекса составит 500 000 м2. Арендаторы могут получить площади «под ключ» по системе built-to-suit: срок реализации составит всего 5 мес. В Новосибирске основные потребители складских услуг распределены таким образом:
Формат Light Industrial здесь представлен в основном многоэтажными складами. Общий объем предложения – всего 25 000 м2 (15 объектов). Для сравнения: площадь складов классов А и В формата Big Box составляет 780 000 м2, еще 100 000 м2 помещений находится в стадии строительства.
Явный дефицит малого формата наблюдается и во втором по величине сибирском городе – Красноярске. Суммарная площадь складов Big Box здесь составляет 150 000 м2 (плюс 38 000 м2 строится), а помещений лайт индастриал – всего 40 000 м2 (9 объектов).
В Воронеже на долю высококлассной недвижимости Big Box приходится 285 000 м2 (и 45 000 м2 в стадии строительства). При этом объем предложений в сегменте малых складских помещений составляет 32 000 м2: это 12 складов, из которых 9 – класса С.
Какие выводы позволяет сделать исследование регионального рынка:
Технологии быстрого строительства и многоуровневые склады
Особый интерес для девелоперов сегодня представляют быстровозводимые комплексы, срок окупаемости которых не превышает 5 лет. Так, модульные конструкции позволяют построить склад необходимой конфигурации за 3-4 месяца. В свою очередь, ощутимыми плюсами такого подхода для застройщиков станет уменьшение инвестиций (в строительстве не используется кирпич, бетон; фундамент мелкозаглубленный), экологическая безопасность, а главное, возможность реализации проектов вблизи города или на городской территории. Еще одной необходимостью рынка становятся многоэтажные склады, позволяющие экономить площади под застройку. Для примера, если в 2008 г в Китае на многоуровневые склады приходилось только 20%, то спустя десять лет, в 2018, их доля составила 80%. Целесообразность строительства многоуровневых комплексов зависит от стоимости проекта: если цена участка превышает половину инвестиций, строить несколько ярусов выгодно.
Skladium: поиск и подбор Light Industrial складов
Мы располагаем крупной базой данных и с удовольствием поможем найти логистические комплексы в более, чем 90 городах России.
Также вы можете отправить нам заявку на подбор склада необходимого формата.
Бизнес в стиле Light: где найти площадки для производства в Москве
Крупная промышленность, которая традиционно считается одним из столпов экономики, далеко не всегда является желанным соседом для жителей крупных городов. Между тем этот сегмент Москве необходим, в том числе как источник наукоемкой продукции, нужной для развития мегаполиса. Тем более что современная концепция промышленности готова предложить совершенно новые форматы производств: компактные, экологичные и высокоэффективные.
Где и на каких московских площадях развернуться сегодня небольшим высокотехнологичным предприятиям, за развитие которых, казалось бы, ратуют все и вся? Оптимальный формат для локализации малого и среднего бизнеса, по мнению экспертов, это Light Industrial-недвижимость. Состояние этого сегмента рынка и его дальнейшие перспективы обсудили в ОЭЗ «Технополис Москва» в рамках круглого стола «Индустриальная и складская недвижимость для инвестиций и производства».
Три пути для бизнеса
Сегодня рынок индустриальной недвижимости в Москве — это свыше 18 тыс. га промышленных площадей. По оценке Владимира Чиняева, менеджера по развитию проектов отдела складских и индустриальных помещений JLL, значительная их часть — достаточно старые сооружения. Арендуя такие площади, бизнес как минимум получает долгосрочный и дорогостоящий ремонт, а нередко и непонятный договор аренды, где сроки и ставки зависят от прихоти арендодателя, который в любой момент может и вовсе перепродать свой актив.
Есть у бизнеса и альтернативный путь — самостоятельное строительство. «Тут все просто: вчера ты был полноценным производителем, а сегодня стал настоящим девелопером: сам занимаешься не только техникой и материалами, руководишь строителями, но и проходишь все инстанции, самостоятельно решаешь проблемы с подключениями к сетям, — поясняет Владимир Чиняев. — Это очень долго и дорого, зато есть несомненный плюс — можно строить все что угодно, учитывая только свои пожелания».
Третий вариант, как указывает эксперт, это технопарк с готовой площадкой, которую обслуживает квалифицированная команда, с гарантированным пакетом льгот и преференций, а также возможностью стать частью и профессионального сообщества. То есть формат Light Industrial-недвижимости в его почти идеальном варианте. По словам Чиняева, в своем оптимальном исполнении он выглядит как площадка от 100 до 3 тыс. кв. м с рабочими потолками от 6 до 10 м и нагрузкой на пол от 3 до 5 т/кв. м. С услугами мини-ЦОД, курьерской и таможенной службами, доступными кафе и логистикой. В России подобные проекты лишь начинают запускаться в Москве и Санкт-Петербурге. Примером уже готового решения может служить особая экономическая зона «Технополис Москва». «Это современный, качественно реализованный проект с очень большим будущим», — резюмирует эксперт.
Арендатор анфас и в профиль
Портрет арендатора, ориентирующегося на формат Light Industrial, представила Анастасия Филимонова, заместитель руководителя Департамента индустриальной недвижимости Praedium. По ее словам, это представитель малого или среднего бизнеса, которому для организации полноценного производства необходимо небольшое, но качественное помещение. Именно он и ему подобные предприниматели формируют сегодня спрос на компактные объекты от 1 тыс. до 10 тыс. кв. м, отвечающие всем требованиям современного бизнеса. В Москве они в большом дефиците, а выезжать за пределы столицы таким компаниям попросту невыгодно.
«Сегодня бизнес не хочет жить в вечном ремонте или на стройке, а стремится направлять силы и средства на свое развитие, — отметила Анастасия Филимонова, — поэтому он выбирает площадки, где уже созданы все условия для организации компактного производства с цехами, офисами и складскими помещениями. Лучшими примерами таких преобразований служат проекты «Печатники» и «Алабушево» входящие в особую экономическую зону Москвы, а также перспективная площадка «Руднево». Среди плюсов локализации компаний на этих территориях эксперт отметила быстрый поиск не просто необходимой, но и специализированной площадки с готовой инфраструктурой, системой льгот и преференций, а также сложившимся сообществом: «Бизнесу необходимо общаться с коллегами, делиться информацией», — прокомментировала Анастасия Филимонова из консалтинговой компании Praedium.
Технопарк в Технополисе
Кооперация в части оптимизации средств на строительство или обустройство производственной площадки — еще один эффективный инструмент, позволяющий снизить затраты на локализацию каждой конкретной компании. И примеры такого сотрудничества уже есть. Так, компания Capital Group совместно с ОЭЗ «Технополис Москва» в настоящее время строит в Зеленограде новый технопарк. Он реализуется по принципу brownfield: на месте уже существующих на площадке «Алабушево» строений будут созданы универсальные здания с модульными конструкциями, которые легко адаптируются под запросы каждого производства. В итоге арендаторам не нужно тратить время и деньги на поиск подрядчиков, строительство и оформление необходимой документации. Иначе говоря, Capital Group помогает компаниям перенести затраты на помещения из CAPEX в OPEX.
Площадь будущего технопарка — более 100 тыс. кв. м, окончание первого этапа строительства запланировано на 2023 год, второго — в 2026 году. Новый проект станет значительным вкладом в развитие инфраструктуры ОЭЗ, причем без привлечения бюджетных или заемных средств. По мнению Евгения Трушина, руководителя направления по развитию индустриальных объектов Capital Group, одну из ключевых ролей в реализации проекта сыграет главное конкурентное преимущество «Алабушево» — бренд ОЭЗ «Технополис Москва». Он, по мнению эксперта, изначально является гарантией для клиента, которому в первую очередь «важны понятные условия ведения бизнеса».
Чистый имидж
«Производственникам очень важна имиджевая составляющая», — заявил финансовый директор «Бифорком Тек» Валентин Столяров в продолжение разговора о бренде. Его компания в этом году впервые разместила облигации на Московской бирже — вырученные средства она инвестировала в развитие своего производства на территории ОЭЗ «Технополис Москва»: закупку оборудования и новые разработки, в том числе программное обеспечение. Статус резидента особой экономической зоны компания получила два года назад. Этому решению предшествовало масштабное исследование 16 технопарков Москвы — «Бифорком Тек» подбирала оптимальные условия для своего бизнеса.
«Мы изучали подъездные пути для грузового транспорта и доступность метро для сотрудников, а также возможности быстрого строительства нового завода. Для этих целей лучшего всего подходил «Технополис Москва». К тому же именно здесь оказались наибольшие преференции для резидентов по сравнению с другими площадками столицы. Также немаловажным оказалось и то, что только здесь имелись уже готовые чистые помещения 5 и 6 уровней, в то время как другие о них не имели даже представления», — рассказал Валентин Столяров.
Сегодня его компания активно развивается, перейдя от выпуска маршрутизаторов четвертого поколения к разработке их уже пятого поколения — эти устройства востребованы коммуникационными компаниями и финансовыми институтами. «Сотрудники «Технополис Москва» оказывают нам максимальную поддержку в реализации всех наших проектов», — добавил финансовый директор «Бифорком Тек».
Мировой тренд
Light Industrial-недвижимость привлекательна не только для малого бизнеса, но и для инвесторов всех категорий. Сегодня по всему миру он развивается как недостающее звено между прикладной наукой и производством. «В Европе спрос на этот формат давно перерос спрос на складскую недвижимость, — рассказал Владимир Чиняев, менеджер по развитию проектов отдела складских и индустриальных помещений JLL. — К примеру, в Нидерландах за последние десять лет построено 9 млн кв. м складов и 12 млн кв. м — площадок формата Light Industrial».
В то же время, по мнению Евгения Большакова, операционного директора PARUS Asset Management, для западных инвесторов, особенно в США, вложения в Light Industrial — это один из вариантов «длинной истории»: «Во-первых, недвижимость для складирования, торговли и производства будет востребована всегда и при любых обстоятельствах, — пояснил эксперт. — Во-вторых, это оптимальный вариант так называемой защитной инвестиции, позволяющей держать свой портфель в балансе».
Потенциальные возможности у формата Light Industrial большие, и, по мнению Анастасии Филимоновой, замруководителя Департамента индустриальной недвижимости Praedium, он представляет большой интерес для отечественных инвесторов. В качестве примера она привела перспективную площадку «Руднево»: «С точки зрения инвестиций это весьма перспективный проект: если, к примеру, сравнивать с жилой недвижимостью, сроки окупаемости которой сегодня достигают 25 лет, то этот индустриальный формат оправдывает себя гораздо быстрее».
Город ждет.
Подробнее о том, что ожидает «Руднево» уже в ближайшем будущем, рассказал Андрей Нижегородов, руководитель проекта ОЭЗ «Технополис Москва». Здесь уже начато строительство и предполагается возвести производственные здания общей площадью почти 85 тыс. кв. м. Первые два корпуса, по его словам, будут сданы с опережением графика — в первом, а не втором квартале 2022 года. Это сооружения с помещениями, в которых высота потолков будет достигать 7 м, а нагрузка на пол — 5 т/ кв. м. К зданиям будут подключены все коммуникации: расчетная мощность электроснабжения в корпусах — 10 мВт, газоснабжения — 3076 куб. м/час, водоснабжения — 555 куб. м/сут. и водоотведение — до 424 куб. м/сут.
После завершения монтажных работ сюда смогу въехать первые резиденты. «В первую очередь мы ждем разработчиков и производителей беспилотных летательных аппаратов — город очень нуждается в этой технике», — отметил руководитель проекта ОЭЗ. Также резидентами парка могут стать предприятия, занимающиеся микроэлектроникой, оптикой и электронной аппаратурой, современными материалами, информационно-коммуникативными и нанотехнологиями.
Индустриальный парк «Руднево» планирует войти в состав особой экономической зоны «Технополис «Москва», а значит, его резиденты получат налоговые льготы: они будут освобождены от налогов на имущество, землю и транспорт, налог на прибыль для них будет снижен в десять раз. Кроме того, для них предусмотрен льготный таможенный режим, а стоимость аренды земельного участка составляет всего 2% от его кадастровой стоимости.
Помимо преференций, предоставляемых резидентам «Технополис «Москва», арендаторов ждет комплексный сервис, формат которого уже был «обкатан» на других площадках ОЭЗ. Это обслуживание через систему «Личного кабинета», оперативный мелкий и средний бытовой ремонт по заявке, подключение к инженерным сетям, почтовое сопровождение и услуги службы безопасности, а также многое другое.
В настоящее время план развития «Руднево» предполагает три очереди строительства, заявки на резидентство в которых поступают достаточно активно. Так, по словам Андрея Нижегородова, уже сдающиеся корпуса заполнены на 49%, а учитывая интенсивный переговорный процесс, к новому году этот показатель может легко достигнуть и 100%-ного показателя. Этим ресурсы «Руднево» не ограничиваются, так как предусмотрено расширение территории технопарка — еще две очереди строительства. Учитывая, что в регионах подобных проектов пока нет, а в обеих столицах их можно пересчитать по пальцам, у бизнеса есть четкий ориентир для реализации своих возможностей и — весьма ограниченное время, чтобы вписаться в этот проект.
Нужен ли Light Industrial российскому рынку коммерческой недвижимости?
Проблема дефицита качественных производственно-складских помещений небольшой площади, способных удовлетворить спрос малого и среднего бизнеса, в последние несколько лет экспертами поднимается регулярно. В передовых странах Light Industrial, который предусматривает строительство спекулятивных индустриально-складских объектов, сдающихся в нарезку отдельными секторами от 100 до 2500 кв. м, не только становится полноценным игроком рынка коммерческой недвижимости, но и выходит на ведущие позиции.
В Германии доля проектов формата LI занимает порядка 65% от общего объема производственно-складского рынка страны. В России суммарный ежегодный объем спроса на помещения данного формата оценивается в 1 миллион кв. м. Однако девелоперы эту нишу заполнять не торопятся.
Насколько формат актуален для России сегодня?
Ключевыми потребителями проектов Light Industrial являются представители малого и среднего бизнеса, как правило, начинающие. Они не имеют финансовой возможности построить собственный склад или производственное помещение. Более того, стараются всячески минимизировать затраты, влияющие на итоговую стоимость производимой продукции, как следствие, на ее конкурентоспособность. Для текущей категории развитие Light Industrial, позволяющего арендовать небольшое качественное помещение по адекватной цене, жизненно необходимо.
Предпосылки активного развития малого и среднего бизнеса в России в долгосрочной перспективе существуют. Во-первых, санкции освободили множество ниш для российских предпринимателей. Во-вторых, в развитии малого бизнеса заинтересовано государство. В рамках реорганизации существующей экономической модели страны стоит задача увеличения доли самозанятого населения в ВВП страны в 2 раза, с 20 до 40%. Для чего уже создан ряд федеральных и региональных программы поддержки малого и среднего бизнеса.
В складском сегменте существенное влияние в формировании спроса на light industrial может оказать сфера e-commerce, которая даже в кризис показывает стабильный ежегодный рост на 25-30%.
«Если крупные онлайн-ритейлеры заказывают строительство складского комплекса в формате build-to-suite, то небольшие интернет-магазины и сервисы экспресс-доставки могут обеспечить высокий спрос на складские помещения формата light industrial. Склад для эффективной работы компании из сферы интернет-торговли должен соответствовать ряду специфических требований: новые технологии хранения, удобный процесс загрузки-выгрузки. Помещения старого фонда этим требованиям удовлетворить не могут», − уверен Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор A Plus Development.
Почему спрос не рождает предложения?
Во-первых, экономические факторы. Нынешний уровень арендных ставок не позволяет окупать спекулятивные проекты. При этом новые помещения light industrial будут конкурировать с более дешевыми реконструированными объектами советского фонда. Из-за финансовой неустойчивости значительная часть целевой аудитории вряд ли будет переплачивать за аренду более качественных площадей при наличии более дешевых, хотя и менее подходящих, предложений.
Во-вторых, высокая степень риска, связанного с нестабильностью потребителей. Формат LI предполагает сотрудничество с большим количеством мелких арендаторов, которые из-за финансовой нестабильности предпочитают заключать краткосрочные договоры аренды. Это существенно увеличивает вероятность ротации арендаторов, которая делает практически невозможной оценку срока окупаемости и уровня доходности данных проектов, что накладывает обременение при желании продать актив. Также большое количество нестабильных арендаторов усложняет процесс управления самими объектами.
Пути развития light industrial в России
Однако варианты для развития формата в нашей стране существует. Самым очевидным выглядит реализация LI-проектов в отдельных благоприятных локациях. Например, в регионах с низкой вакансией и наличием дефицита именно качественных производственно-складских площадей либо в особых экономических зонах.
Также в России формат можно развивать по пути, отличному от передовых стран. А именно реализовывать LI-проекты, ориентированные не на аренду, а на продажу отдельных секторов, предварительно формируя пул клиентов. Это существенно снизит риски девелоперов.
Наконец, стимулировать развитие light industrial можно созданием государственных программ и программ государственно-частного партнерства в рамках поддержки малого бизнеса. Для этого необходимо создать условия для девелоперов и инвесторов, готовых вкладываться в подобные проекты: предоставлять налоговые льготы, дисконт на землю, оказывать помощь в подведении коммуникаций и др.
Таким образом, перспективы для развития light industrial на российском рынке коммерческой недвижимости существуют. Ключевым фактором является спрос со стороны потенциальных потребителей, который по оценкам экспертов будет плавно, но устойчиво расти. А по законам экономики любой спрос должен быть удовлетворен. Открытым остается вопрос, по какому пути пойдет light industrial в России?
Индустриальные парки и технопарки России
ПОРТАЛ ПРЕДЛАГАЕТ:добросовестный подбор земельных участков в проверенных индустриальных парках РФ со всеми коммуникациями
Что такое Light Industrial на складском рынке?
Как известно, складской рынок – это один из необычных сегментов коммерческой недвижимости. Увы, различные нововведения в бизнесе приходят в эту отрасль очень поздно. Главные компании, которые занимаются этой деятельностью, хорошо знают друг друга, у них налажены партнерские связи, поэтому они не спешат что-либо менять в своей работе. Однако сегодня эта отрасль имеет шансы на некоторые изменения, которые обусловлены потребностями пользователей. Рассмотрим, что представляет собой Light Industrial, а также как данное нововведение повлияет на развитие складского рынка в Российской Федерации.
Light Industrial: плюсы и минусы
Ранее люди мыслили весьма прямолинейно, то есть, если хочешь что-либо продать в розницу, то для этого надо иметь место, где будет временно храниться продукция. Желательно, конечно, чтобы это место было удобно расположено, чтобы там было все необходимое оборудование и площадь для разгрузки. О дополнительных возможностях складов потребители не задумывались. Однако сейчас в данной сфере произошли колоссальные изменения: клиенты стали по-другому смотреть на склады, они начали подсчитывать деньги и выбирать варианты с более разнообразным спектром услуг.
Некоторые участники полагали, что будущее складских рынков именно за Light Industrial, а другие придерживались мнения, что для развития рынка обязательно нужен спрос, из-за чего и увеличивается число предложений.
Если говорить в целом, то Light Industrial – это то, что нужно в век онлайн-торговли. Проще говоря, это складские и производственные места с отдельными блоками, площадь которых составляет 500 до 2500 кв. метров. Таким образом, новое направление представляет собой только формат строительного развития. Конечно, для таких габаритных сооружений нужна площадь, а ее, увы, в России нет. Несмотря на то, что это большая и развитая страна, формат Light Industrial пока рано внедрять в складской бизнес России, хоть он и имеет свои преимущества:
Однако сегодня не все работники готовы идти на такой риск, ведь для большой площади необходимо множество расходов на технику, программное обеспечение, стеллажи, персонал и т.п. Все это стоит огромных денег, которые держатели складов не готовы тратить, так как неизвестно, окупятся ли растраты. Поэтому среди негативных сторон этого нового формата можно выделить следующее:
Как бы там ни было, добиться того, чтобы новое решение качественно работало, можно лишь тогда, когда на рынке будет сформирована поддержка малого бизнеса и самостоятельного предпринимательства. В таком случае удастся увеличить спрос на складские помещения такого типа.
Интернет-портал Russiaindustrialpark.ru в лице компании Terra Business&Industrial (TBI Group) предлагает бесплатный сервис по подбору земельных участков и промышленной недвижимости в индустриальных парках РФ.
Воспользовавшись сервисом, как «одним окном», вы сможете существенно сэкономить время и усилия по выбору площадки под размещение промышленного предприятия или производства, а также получить консультацию квалифицированных отраслевых специалистов.