УК не вправе выставлять счета за коммунальные услуги владельцам кладовок и хозяйственных помещений в МКД
 |
| trofoto / Depositphotos.com |
Владельцы отдельно расположенных запираемых кладовок, расположенных в подземных этажах МКД, обязаны заключить письменные договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями о приобретении коммунальных ресурсов, используемых в этих кладовках, – то есть электроэнергии, теплоэнергии (если кладовка отапливаемая), воды и водоотведения (если применимо), а также прямые договоры об обращении с ТКО – с региональным оператором (Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 июля 2019 г. № 27087-ОГ/04). Только такой порядок приобретения ресурсов предусмотрен п. 6 и п. 148.1 Правил № 354, ведь такие кладовки являются нежилыми помещениями.
На это указал Минстрой РФ, рассматривая обращение собственника хозяйственного помещения.
УК, которая управляет МКД, где имеются такие кладовки, обязана:
— во-первых, уведомить их владельцев о необходимости заключения договоров с РСО,
— а во-вторых, предоставить РСО, поставляющим коммунальные ресурсы в МКД, и регоператору сведения о собственниках таких кладовок в МКД.
Если УК уклоняется от этой обязанности, можно пожаловаться на нее в орган ГЖН. Сама УК не вправе выставлять владельцам таких кладовок счета за потребление коммунальных услуг и за вывоз мусора.
Уйти в запас
Склады и гаражи заменят келлеры
Разница между двумя этими формами собственности огромная. Нежилые помещения содержать дороже: налоги, платежи за свет выше. Впрочем, и свет в кладовке горит нечасто. Владельцы нежилых помещений платят напрямую ресурсоснабжающей организации. Если кладовка является общедомовым имуществом, то коммунальные платежи приходят собственникам квартир в обычной платежке, и плата рассчитывается, как за общедомовые площади. Собственники и так содержат чердаки, лестничные клетки, подвалы, кладовки несущественно увеличивают расходы. Налог на имущество физлиц на общедомовое имущество многоквартирного дома не начисляется. Из минусов: заработать на продаже такой кладовки не получится, она перейдет новому владельцу квартиры, если он будет меняться.
Согласно строительным правилам в кладовых не допускается установка розеток. Поэтому поставить там второй холодильник, морозилку, организовать мастерскую и швейный цех не получится.
Организовать хранение вещей можно и дешевле, если не покупать, а арендовать складское помещение. В Москве сейчас 70 складов индивидуального хранения и 117 площадок контейнерного хранения. При этом в столице услуги таких складов стали даже доступнее. Цена за кв. м площади начинается 1511 рублей в месяц, в 2018 году за это нужно было заплатить 1580 рублей. В Санкт-Петербурге цены на услуги складов, напротив, выросли на 17%, до 1400 рублей в месяц. В других городах есть попытки открытия складов такого формата, отмечает исполнительный директор Ассоциации компаний индивидуального хранения Наталья Мацнева.
Гаражи уходят в прошлое, а кладовка в новостройке становится слишком дорогим удовольствием.
О типах помещений и плате за кладовки в подвале МКД, находящихся в собственности граждан
Заявитель: Вилкова Галина Николаевна
Адрес: 680030, г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 6
кв. 42, тел. 8-924-202-19-50
О вспомогательных помещениях (кладовках) в МКД
Являюсь собственником хозяйственной кладовки в техническом подвале дома, где проходят инженерные коммуникации и расположено техническое оборудование.
Застройщик при строительстве дома выделил часть площадей в подвале дома, обнес их сеткой-рабицей и продал жильцам как вспомогательные (хозяйственные) помещения (кладовки) нежилого назначения. Фактически, учитывая расположение кладовок, их можно использовать лишь для хранения велосипеда, санок, других хозяйственных принадлежностей. Технический подвал (по паспорту дома) является вспомогательным помещением, общедомовым имуществом.
В проектной документации вышеуказанные помещения именуются как кладовки.
МКД содержит и ряд других помещений нежилого назначения, расположенных на первом этаже дома, в пристройках к дому, и они именуются в проектной документации, а также в техническом паспорте на дом, как «нежилые».
Т.е. в проектной и технической документации разделено: кладовки – это один вид помещений, нежилые – это другой вид помещений.
Жилищный и Гражданский кодексы не содержат понятий о вспомогательных (хозяйственных) помещениях.
Является ли это на сегодняшний день пробелом в законодательстве? Ведь кодексы принимались в 2004-2005 годах, когда такие помещения, как стоянки для автомобилей, кладовки, еще не продавались гражданам?
В нашем ТСЖ размер платы за содержание и ремонт кладовок, расположенных в подвале дома, приравнивают к оплате за жилые помещения (квартиры) и нежилые (коммерческого назначения), т.е. магазины, клинику, фитнес-клуб, ресторан, также расположенные в нашем МКД, ссылаясть на нормы ЖК РФ.
Госжилнадзор края дает такие разъяснения: поскольку кладовки в подвале домва – это нежилые помещения, то и платить за них мы должны соразмерно своей доле по таким же правилам, как и за жилые помещения, а также нежилые пломещения коммерческого назначения.
Считаю это абсурдом в связи с нижеперечисленными обстоятельствами.
Согласно строительным нормам «в подвалах дома могут размещаться хозяйственные (вспомогательные) помещения – кладовки» (дословно). А такие помещения как магазины, клиники и т.д. строительные нормы именуют как «Нежилые помещения общественного назначения».
Признаки отличия кладовок и нежилых помещений общественного назначения следующие:
невозможность существования нежилого помещения общественного назначения (аптеки, магазина, ресторана, клиники и т.д.) без отдельного входа. В отличие от нашего вспомогательного помещения (кладовки), вход в которую осуществляется через общую для всех собственников дома дверь в подвал, расположенную с торца дома, а не с общего подъезда в квартиры;
— невозможность перевода вспомогательного помещения (кладовки) в жилое, предназначенное для проживания (не подпадает под статью 23 Жилищного кодекса, т.к. находится в подвале (в отличие от предоставленной такой возможности для нежилых помещений, расположенных на первом этаже нашего МКД и в пристройках к дому);
— особые санитарно-технические, противопожарные и гигиенические требования к нежилым помещениям общественного назначения (в отличие от технического подвала);
— отсутствие естественного солнечного освещения в подвале дома, в котором расположены вспомогательные помещения (кладовки);
-повышенный уровень влажности в подвале; расположение подвала и, соответственно, вспомогательного помещения ниже уровня земли (в свидетельстве о регистрации это обозначено значком «- I », что означает «ниже уровня земли размером на один этаж»;
— состояние подвала, в котором находятся кладовки: в кладовках проходят трубы инженерных коммуникаций дома, в том числе канализации, что приводит к подтоплению кладовок;
В подвале отдельные кладовки купили не только собственники квартир соответствующего дома, но и граждане из других домов. Такие собственники кладовок не имеют общего имущества в МКД, за исключением доли площади технического подвала (которую, кроме собственников кладовок, имеют и все собственники жилых и нежилых помещений дома).
Собственники кладовок не имеют возможности получать такие же работы и услуги, которые получают собственники нежилых помещений коммерческого нахзначения и собственники жилых помещений.
Учитывая изложенное, прошу законодателей ответить на следующие вопросы:
1. Учитывая регистрацию (прилагаю свидетельство о праве собственности) прошу разъяснить: к какому типу помещений относится моя кладовка: вспомогательное, функциональное, хозяйственное?
Если проще, подпадает ли наша кладовка под статьи ЖК и ГК РФ о том, что все собственники помещений в доме должны вность плату на содержание и ремонт общедомового имущества соразмерно своей доле, которая равна, согласно разъяснениям, квадратным метрам, находящимся в собственности?
3. Имеет ли право Собрание ТСЖ (собственники дома) устанавливать различный размер взносов на содержание и ремонт общедомового имущества (в зависимости от получаемых ими работ и услуг) для таких категорий собственников как:
— собственники жилых помещений; собственники нежилых помещений;
— собственники кладовок в подвале дома
4. Если мы не являемся протребителями коммунальных услуг (слово «потребитель» указано в постановлении № 354) должны ли мы оплачивать общедомовое потребление горячей и холодной воды?
5. Появится ли толкование законодателями норм ЖК РФ, в отношении таких собственников помещений в МКД, как мы?
В некоторых московских новосройках согласно проектной документации кладовки именуются как помещения вспомогательного назначения.
А у нас в свидетельстве написали : назначение – нежилое. Отсюда все сложности.
Кладовки в новостройках: почему этот формат становится популярным
В России растет тренд на размещение в новостройках помещений для хранения вещей. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), сегодня кладовки (келлеры) расположены в каждой четвертой возводимой новостройке. Сокращение средних площадей квартир, пандемия и переход на удаленку делают этот формат востребованным среди покупателей жилья. Причина очевидна — желание иметь дома больше свободного жилого пространства, без нагромождения вещей, полноценный балкон, а не склад. К тому же стоимость квартир достаточно высока, чтобы использовать их как кладовку — дешевле купить помещение для хранения в собственном доме.
Рассказываем о новом популярном тренде в новостройках, что из себя представляют такие помещения и как их используют.
Зачем нужна кладовка
Раньше сезонные вещи или спортивный инвентарь многие отвозили на дачу, запихивали на антресоли или хранили в гардеробной. Не все вещи удобно хранить дома, многие из них крупногабаритные и занимают место. Куда девать зимой велосипед? А если он не один в семье? Спортивный инвентарь, шины и диски, сезонную одежду, инструменты и вещи, которые относят к сентиментальным — жалко выкинуть, но дома им явно уже не место. Все это можно складировать в личном келлере.
Помимо хранения такой категории предметов возможно и ситуационное хранение, например складирование вещей или стройматериалов во время ремонта. Место для хранения нужно, если вы только планируете ремонт, но уже покупаете предметы интерьера в сезон распродаж. Даже без серьезных планов по переустройству жилья всегда приятно временно вывезти из дома лишнее, что особенно актуально для малометражных городских квартир. Кладовка будет большим плюсом во время заселения в новостройку, когда делается ремонт, а по мере обустройства можно постепенно забирать оттуда ящики с вещами, а не сразу сваливать все в квартире.
Кладовки в доме — новый тренд в девелопменте жилья
Девелоперы понимают потребности покупателей новостроек и стали оборудовать теплые помещения для хранения вещей на цокольных или подвальных этажах. Первые кладовки в новостройках Москвы начали появляться в начале 2010-х годов. В исключительных случаях, конечно, они встречались и раньше, вспоминают риелторы. Этот формат оказался настолько востребованными, что уже в 2018 году в столице в почти 40% новостроек были такие помещения для хранения. В 2021 году кладовки в старых границах Москвы есть в 215 новостройках (61%) и в 146 (70%) в Новой Москве, в Подмосковье келлеры есть в 12 проектах (37,5%), подсчитали аналитики компании «Бест-Новострой». Если говорить в целом о России, то сейчас такие помещения есть уже в каждой четвертой новостройке.
«По мере развития формата студий и микроквартир росла необходимость где-то хранить сезонные или просто габаритные вещи. Затраты для девелопера не просто оправданны, иногда кладовки вообще спасают часть проекта, так как располагаются там, где никакого другого полезного использования площади быть не могло. Например, в проекте без паркинга цокольный этаж с низким потолком и коммуникациями, нарушающими его рельеф, делающими невозможным разбить площадь на коммерческие помещения, под келлеры отлично подойдет», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Этот тренд активно развивается не только в Москве, он становится все более востребованным и в регионах. В некоторых из них доля новостроек с кладовками уже превышает столичные показатели, хотя значительно отстает в их числе.
Топ-5 регионов по доле наличия кладовых в ЖК
Девелоперская компания «Брусника» начала интегрировать кладовые помещения в проекты в 2018 году. К этому решению компанию подтолкнуло исследование столичных риелторов, которое показало, что в Москве дополнительные сервисные помещения для хранения присутствуют в более чем 40% новостроек. В регионах подобных решений на тот момент практически никто не предлагал. Пилотным для компании стал квартал «Суходольский» в Екатеринбурге, рассказали в пресс-службе девелоперской компании.
Если рассмотреть ЖК в разрезе классов, то, по данным ЕРЗ, кладовки имеют:
По словам президента Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ) Дмитрия Майера, столичные застройщики жилья, испытывая трудности с продажей машино-мест в подземных паркингах уже возведенных домов, обращаются за консультациями по вопросу перепрофилирования невостребованных зон парковки в зону для индивидуального хранения вещей, банальных кладовок для нужд жителей. Также наблюдается тенденция со стороны застройщиков по изначальному проектированию подземных зон хранения в жилых домах. Застройщики тонко чувствуют возникающую потребность, говорит эксперт.
Как проектируют кладовки в жилых комплексах
Кладовые помещения (кладовки) — технические помещения площадью обычно от 1,1 до 6 кв. м без окна. В них предусмотрены закрывающаяся входная дверь и освещение. Из всех новостроек кладовые в подвалах имеют 20%, кладовые на этажах — 4%, не имеют кладовых 76%, говорит статистика ЕРЗ.РФ.
В Москве, по данным «Бест-Новостроя», кладовки могут быть менее 1 кв. м или достигать 25 кв. м. Средняя площадь — около 4 кв. м. Проектируют их обычно из расчета не более одной кладовой на три квартиры, часто в подземном паркинге или на «бесполезной» площади, которую никак иначе использовать нельзя. В зависимости от проекта келлеры могут запираться как стальными дверями, аналогичными входным, так и сетчатыми; могут быть электрифицированы и иметь какое-то зонирование, полки для хранения.
В проектах компании «Брусника» кладовки располагают на цокольном этаже. Они отличаются исполнением (кирпич или профлист), размером (3–7 кв. м) и функциональным наполнением. При этом квадратный метр кладовой стоит дешевле жилого, что обусловливает высокий спрос на такие помещения (цена за кладовую в «Первом квартале» в Видном, например, начинается от 120 тыс. руб.), отмечают в девелоперской компании.
«В новых проектах «Брусники» в кладовых предусмотрены стеллажи и полки, металлические каркасы. Это связано с желанием исключить риск нарушения норм безопасности и запрограммировать эргономику помещения. Ограничений по хранению в кладовых помещениях нет, за исключением взрывоопасных и едких химических веществ», — отмечают в пресс-службе девелоперской компании.
«Правила пользования кладовыми устанавливает обычно УК. Но даже если она не выставляет в отношении келлеров особых предписаний, на них распространяются ограничения такие же, как на машино-места или МОП — в зависимости от того, как де-юре оформлялась кладовка (она может быть нежилым помещением или долей общедомового имущества). Так или иначе, горючие, легковоспламеняющиеся, взрывоопасные вещества и предметы хранить в кладовках запрещено, а также любые вещи в легкосгораемой упаковке», — говорит Ирина Доброхотова.
У нежилых помещений налог на имущество исчисляется по кадастровой стоимости
Определение Верховного Суда РФ № 304-ЭС19-26593 от 03.02.2020
Верховный Суд РФ в определении от 03.02.2020 г. № 304-ЭС19-26593 подтвердил, что нежилые помещения индивидуального предпринимателя облагаются именно по их кадастровой стоимости, если находятся в здании, включенном в соответствующий Перечень. Рассмотрим подробнее.
Суть спора
Так, в комментируемом определении Верховный Суд РФ подтвердил, что нежилые помещения подлежат налогообложению по кадастровой стоимости, если находятся в здании, включенном в соответствующий Перечень.
В чем суть спора? Инспекция направила ИП уточненное уведомление об исчислении и уплате налога на имущество физических лиц. Она обнаружила, что ИП на праве собственности владеет 4-мя нежилыми помещениями в здании, включенном в Перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Поэтому сумма этого налога в отношении каждого из них должна исчисляться по ставке 2%. При этом оснований для освобождения ИП от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц нет.
Однако ИП пояснил, что УСН освобождает его от обязанности по уплате налога на любое имущество. Кроме того, принадлежащие ему помещения являются самостоятельными объектами налогообложения и в указанный перечень не включены. Поэтому предприниматель обратился в суд.
Суды трех инстанций отказали предпринимателю в удовлетворении требований. Они указали, что поскольку здание обоснованно включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости. Это правило не зависит от отсутствия самих помещений в Перечне.
Налог на имущество по кадастровой стоимости
В отношении отдельных объектов недвижимого имущества при расчете налога применяется их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода (п.1 ст. 378.2 НК РФ).
С 2020 года действуют новые правила налогообложения недвижимости организаций исходя из кадастровой стоимости, установленные Федеральными законами от 25.09.2019 г. № 325-ФЗ и от 28.11.2019 г. № 379-ФЗ. Больше не действует условие об обязательном учете объектов недвижимости на балансе организаций в качестве основных средств. Но другие условия сохранены:
о принадлежности объектов организации на праве собственности или хозяйственного ведения;
о наличии сведений о кадастровой стоимости объекта в ЕГРН;
об установлении законом субъекта РФ особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и включении объектов в перечень, ежегодно формируемый уполномоченным органом исполнительной власти региона (ст. 378.2 НК РФ).
К таким объектам относятся:
административно-деловые и торговые центры;
нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
недвижимое имущество иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства;
жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (действует до 1 января 2020 г.).
Этот перечень с 2020 года изменился. В нем, помимо объектов, указанных в первых трех пунктах, будут числиться:
гаражи и машино-места;
объекты незавершенного строительства;
садовые дома, хозпостройки и иные здания, строения, сооружения на земле, предоставленной для личных нужд физических лиц.
Обратите внимание: перечень объектов недвижимости, в отношении которых база по налогу на имущество организаций зависит от кадастровой стоимости, составляется единоразово не позднее 1 числа очередного налогового периода (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Добавлять в него новые здания после начала налогового периода не допускается.
Также отметим, что состав объекта недвижимого имущества (торговое здание, комплекс) определяется исходя из технического паспорта, в соответствии с которым в состав сооружения входят основное сооружение и отдельные части строения и пристроек. Если все это учтено в кадастровой стоимости сооружения, то налог на имущество организаций начисляется в отношении общей базы исходя из кадастровой стоимости.
Поделиться
Распечатать
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Электронная версия популярного журнала
Новые документы с комментариями экспертов. Журнал помогает бухгалтерам разбираться в значениях и смыслах новых документов по учету и налогам.
