ТОП-5 лучших поселений Тюмени
Индивидуальное строительство вокруг Тюмени ведется очень активно. А вот по-настоящему качественных предложений не так уж и много.
Речь идет о поселках, имеющих единую концепцию, а не просто о разрозненно построенных домах. Конечно же, в таких поселках должна быть инфраструктура в виде дорог и освещения, обслуживающей управкомпании и как минимум магазинов. Риелторы отмечают, что потребность в подобном загородном жилье у состоятельных тюменцев высока. Но даже и в таких поселках застройщики ограничиваются минимальной инфраструктурой, почти никто не строит, например, детсады и школы.
В окрестностях Тюмени сегодня существует несколько десятков поселков с индивидуальным жильем. По данным агентства «Адвекс-Недвижимость», стоимость сотки варьирует от 25 тысяч рублей на Старотобольском тракте до 250 тысяч в квартале малоэтажной жилой застройки в Комарово. Если покупается участок с подрядом (так как готовое жилье за городом не продается), то стоимость дома обойдется в 30–40 тысяч рублей за «квадрат» в черновой отделке. Расположены такие поселки в радиусе 10–50 км от города либо в его черте.
«К элитным мы относим самые новые поселки, имеющие хорошие коммуникации, единый стиль, асфальтированные дорожки, квадратура коттеджа – более 100 кв. м. Стоимость сотки в таких поселках составляет порядка 300 тысяч рублей. Но при большом желании можно найти аналогичные объекты за 150–200 тысяч», – рассказал руководитель центра загородной недвижимости «Этажи» Антон Сауков.
Риелторы отмечают, что потребность в загородном жилье есть и она не удовлетворена. В компании «Этажи» сообщили, что тюменцы стремятся приобретать коттеджи, которые являются аналогами трех-, четырехкомнатных квартир и стоят 4–5, максимум 6 млн рублей. Потребность в домах небольшой площади отмечают и в агентстве «Адвекс-Недвижимость».
«Предложение земельных участков остается стабильным уже лет 5–6. Примерно на 30 % купленных участков сейчас возводятся дома, большая часть из которых – недостроенные. Ясно видна тенденция к снижению площади загородного дома: дома свыше 300 кв. м практически не ликвидны. Таким образом, тенденций для общего роста загородного рынка нет: с одной стороны, постоянно выходят на рынок новые земельные проекты, с другой, на него вываливаются неликвидные недострои, возведенные на этих земельных участках», – отмечает заместитель гендиректора по загородной недвижимости «Адвекс-Недвижимость»Аюр Ербактанов.
Он также рассказал, что высококачественные предложения домов рядом с городом, с подведенными коммуникациями вызывают мгновенный ажиотаж. Так, участки в поселке Комарово с сетями и асфальтовыми дорогами были раскуплены в течение полугода несмотря на самую высокую цену на рынке.
Говоря об инфраструктуре, риелторы констатируют, что никакая «элитность» поселка не гарантирует наличия социальной инфраструктуры. Ни в одном дорогом поселке нет ни школ, ни детсадов. Представители компании «Этажи» отметили, что детсад есть, например, в поселке Молодежном (25 км от Тюмени). Однако это вовсе не дорогое поселение, а скорее бюджетная версия. Обычно в поселках прокладываются необходимые инженерные коммуникации вроде электричества и газа (причем газопроводы строятся примерно в 40 % поселков). Также в поселке могут установить видеонаблюдение, детские и баскетбольные площадки.
И наконец, говоря о предпочтениях клиентов, риелторы отмечают, что тюменцы интересуются не только инфраструктурой и ценами, но и, например, смотрят на окружающую обстановку. «Но сегодня увеличилась доля тех, кто требует лес и реку. Это связано не столько с любовью к природе, сколько общим унылым видом развороченных стройками полей, – покупатель хочет иметь хоть что-нибудь, что бы радовало глаз. Если в поселке будет красивая архитектура, требование «природы» отойдет на второй план. Молодые хотят школу и садик рядом, пожилые – поликлинику», – сообщает Аюр Ербактанов.
«Все стараются взять коттедж в районе Тюмени. Например, спрашивают в Метелево, потому что рядом Воронинские горки, природа. Люди заранее оценивают соседей, чтобы не получилось так, что у тебя богатый коттедж, а у соседа – избушка. Смотрят на дорогу, чтобы коммуникации были центральные. Дома в основном предпочитают кирпичные, минимум по соткам – 12», – рассказал Антон Сауков.
Топ лучших поселков Тюмени
Как отмечают риелторы, в каждом из нижеуказанных поселков можно найти довольно дорогие дома, стоимостью, например, 50 млн рублей. Поэтому в рейтинге учитывались не только средняя стоимость, но и нижний порог цен.
1. Озеро Цимлянское
Стоимость коттеджей – от 15 до 30 млн рублей
Жилой комплекс в районе озера Цимлянское риелторы назвали своеобразным городком, сочетающим в своих застройках развитую инфраструктуру, городской комфорт и разнообразные архитектурные решения. Это не отдельные коттеджи, а жилье, построенное по принципу таунхаусов. У поселка один застройщик, поэтому он выдержан в едином архитектурном стиле.
Само озеро представляет собой живописный водоем, который охотно посещают тюменцы в любое время года. Зимой здесь работает лыжная база, а летом – пункт проката водных велосипедов и прогулочных лодок. Есть футбольное поле, площадки для проведения пикников.
2. Патрушево-Ожогино
Средняя стоимость коттеджа – 22 млн рублей (разброс цен – от 15 до 30 миллионов)
Поселок представляет собой малоэтажную застройку, в основном индивидуальные жилые дома. Здесь есть и немало предложений по продаже земельных участков.
Недвижимость в Патрушево традиционно считается наиболее престижной для жителей Тюмени. Территория начала развиваться как пригородная зона с 90-х годов, именно здесь начали селиться состоятельные горожане. Кроме того, в самом Патрушево есть немало объектов инфраструктуры: фельдшерско-акушерский пункт, детсад, предприятия, оказывающие ресторанно-гостиничные, косметологические, фотоуслуги, магазины строительных товаров, товаров для сада и огорода, аптеки, продуктовые магазины. Летом здесь функционирует небольшой аквапарк.
Стоимость коттеджей также варьируется от 15 до 30 млн рублей. Типовой средний коттедж можно найти за 22 млн рублей. Один из таких вариантов – дом площадью 350 кв. м с двумя гаражами, бассейном, каминной, гардеробной и даже чайханой.
3. Дербыши
Средняя стоимость коттеджей – 20–22 млн рублей (разброс цен – от 10 до 30 миллионов)
Этот район быстро застраивается и находится на самом дорогом тракте Тюмени. В начале 90-х годов поле между деревней Дербыши и поселком Московским было отдано работникам нефтяной и газовой промышленности, проживающим на севере. Они начали здесь строительство коттеджей на случай выхода на пенсию и переезда в южную часть области.
Очень быстро здесь вырос краснокирпичный поселок, но в настоящий момент живут в нем не только северяне, но и наиболее состоятельные жители Тюмени. За среднетиповой коттедж придется выложить 20–22 млн рублей. Один из примеров – коттедж в 470 кв. м с бассейном, гаражом на три авто, гостевым домиком, прачечной, летней кухней.
4. Черная Речка
Стоимость коттеджей начинается от 7 млн рублей (до 25 миллионов)
В 1980-е годы Черная Речка была крошечной деревушкой в несколько домов. Она стояла под высоким увалом, поросшим хвойным лесом, – это водораздел между речками Бардянкой и Балдой. Украшал деревню огромный старинный пруд, в котором бывала удачная рыбалка.
Теперь Черная Речка многократно разрослась за счет строительства коттеджей и стала одним из самых дорогих загородных поселков в городе. Свободные площади способствовали тому, чтобы у строителей была возможность по максимуму их использовать, и в результате здесь появились своеобразные «городки». Один такой городок может насчитывать несколько домов, объединенных одной инфраструктурой, вплоть до того, что владельцы коттеджей отгораживаются общим забором.
5. Березняки
Стоимость коттеджей начинается от 3 млн рублей (до 25 млн рублей)
Один из самых элитных загородных районов Тюмени середины 90-х годов постепенно утрачивает статус элитарности не только за счет развития других районов, но и за счет массовой застройки. Тем не менее наличие инфраструктуры, транспортные развязки и возможность быстро добраться до центра города, а также сила исторической инерции – все это позволяет поселку войти в данный рейтинг.
Типичный коттедж обойдется новому владельцу примерно в 15 млн рублей. Сюда входят коттедж площадью 230 кв. м, гараж, баня, летний дворик и зимний сад.
Поделитесь ссылкой, сделайте нас чуть ближе к мечте!
Обзор коттеджных посёлков: тюменское направление
Отсутствие резервов по газу, шум самолётов и дефицит магазинов. Впрочем, у тюменского направления есть и приятные черты – умеренные цены на земельные участки, чистый воздух и неплохой выбор посёлков от надёжных девелоперов. Портал METRTV.ru начинает серию публикаций о коттеджных посёлках в окрестностях Екатеринбурга.
Фото: компания «Villa66»
Тюменский тракт – одно из самых популярных направлений у екатеринбургских покупателей частных домов, коттеджей и земельных участков. Особенно высок спрос на объекты, расположенные не далее посёлков Рассоха и Верхнее Дуброво (примерно 20 км от ЕКАД).
Тюменское направление отличают достаточно демократичные цены на землю в коттеджных посёлках массового сегмента. Небольшой участок с газом здесь можно приобрести за 800 тыс. руб. Тогда как аналогичный объект по серовскому направлению будет стоить от 1,5 млн руб.
Многие эксперты замечают, что самое важное, что нужно знать о тюменском направлении – это ограничения по возможности газификации посёлков.
По наблюдениям риэлторов, стоимость участка с газом по тюменскому направлению может быть на 0,5 млн руб. выше, чем стоимость аналогичного участка но без газа.
Экология тюменского направления
По данным Окружной Гильдии Экологов, в окрестностях Тюменского тракта (на протяжении от Екатеринбурга до пос. Белоярского) есть две официальные свалки (полигоны твёрдых бытовых отходов): одна – западнее пос. Верхнее Дуброво, вторая – восточнее пос. Гагарский. Впрочем, по заявлению самих экологов, влияние этих полигонов на окружающую среду весьма незначительно. Гораздо более серьёзное воздействие на местную экологию оказывает сам Тюменский тракт, точнее автомобили, идущие по нему нескончаемым потоком. Как замечет председатель Ассоциации «Окружная Гильдия Экологов» Евгений Тюльканов, выбросы от автомобилей могут воздействовать на окружающую среду на расстоянии до 500 метров от дороги.
Впрочем, на удалении 300-500 метров от Тюменского тракта экологическая обстановка может считаться хорошей.
Кстати, свою лепту в шумовое загрязнение посёлков тюменского направления вносит и железная дорога. На шум от проходящих поездов, в частности жалуются жители коттеджных посёлков «Новокосулино» и «Новокосулино 2».
Посёлки «ближние» и «дальние»
Своеобразная граница проходит через посёлки Верхнее Дуброво и Рассоха. Территории, расположенные к востоку от этих населённых пунктов плохо подходят для постоянного проживания. Там участки в основном покупаются под дачи.
Комфорт, бизнес и элита тюменского направления
На описываемой территории расположены в основном посёлки уровня эконом. Поселения более высокого класса также присутствуют, но их можно посчитать по пальцам одной руки.
Следует отметить, что коттеджный посёлок «Дубрава» расположен сравнительно далеко – в 25 км от Екатеринбурга. Но, как поясняет, Наталья Девкина, это нормальная локация для постоянного проживания элиты – людей, у которых нет необходимости каждое утро ехать в городской офис к 9.00 и стоять во всех пробках.
К уровню бизнес- и комфорт-класс эксперты относят такие посёлки тюменского направления, как «Скандинавия», «Бобры» и « Алые паруса ».
Из перечисленных посёлков наибольшее число участков на продажу предлагают «Алые паруса». Здесь также активно развивается инфраструктура. В посёлке работают два продовольственных и один строительный магазин, есть детско-спортивный комплекс с роллердромом и зимним кортом, в настоящее время ведутся переговоры с районной администрацией о строительстве детского сада на специально зарезервированном участке на территории «Алых парусов».
Посёлки эконом-класса
Сегодня достаточно активно идут продажи примерно в двух десятках коттеджных посёлках тюменского направления. Наиболее масштабные проекты в стадии реализации – «Александрия» и «Чистые росы». Это посёлки с числом индивидуальных участков не менее 500.
Покупателям участков в «Чистых росах» следует учесть, что в некоторых местах посёлка водоносный слой может располагаться на большой глубине. Недавно владелец одного из участков смог добыть воду только на глубине 72 метра… К посёлку «Чистые росы» примыкает посёлок «Чистые росы 2», в нём земля имеет разрешённое использование «дачное строительство» и газа пока нет. Суммарное число участков в указанных посёлках – почти 750. Как замечает Сергей Бессонов, локация «Чистых рос» такова, что здесь вполне можно было организовать посёлок класса комфорт или бизнес, однако застройщик решил «брать количеством», в результате ценник на землю здесь невысок, но и инфраструктура достаточно скромная. Хотя есть перспективы – застройщик ведёт с областными властями переговоры о строительстве в коттеджном посёлке школы и готов безвозмездно выделить под неё 1 гектар земли.
Ещё один проект-рекордсмен – «Александрия». Его территория разбита на 1000 индивидуальных земельных наделов. Посёлок находится достаточно далеко от Екатеринбурга. Чтобы хоть отчасти повысить транспортную доступность посёлка, был запущен автобусный маршрут от Екатеринбурга до «Александрии».
Из посёлков небольшого формата, расположенных по тюменскому направлению, можно упомянуть « Марьину рощу » и «Лесной».
Из особенностей второго коттеджного посёлка – «Лесного» можно упомянуть, его девелопера. Реализацией посёлка занимается компания «Villa66», являющаяся, пожалуй, самым авторитетным игроком этого рынка на Среднем Урале.
Есть по тюменскому направлению группа посёлков, стоящая несколько особняком. Но не в смысле местоположения, а благодаря своему правовому статусу. Земельные участки в коттеджных посёлках «Георгиевские дачи», «Новое созвездие» и «Созвездие премиум» не продаются, а передаются в аренду.
Сегодня реализуются участки в 4 очередях КП «Георгиевские дачи». Пока газифицирована первая и частично вторая очередь. В первой очереди кроме того есть централизованная канализация. В зависимости от наличия сетей, стоимость участка (размер оплаты за переуступку права аренды) колеблется от 650 тыс. (IV очередь) до 1,4 млн (II очередь).
Риэлторы замечают, что приобретение земли через договор аренды – вполне законный и достаточно безопасный механизм. Тем не менее, теоретически, риски в этом случае чуть выше, чем при классической покупке. Например, местные власти могут добиться расторжения договора аренды, если докажут, что участок используется не по назначению. Любо договор аренды может быть расторгнут, если земля потребуется под государственные нужды.
Современные требования к коттеджным посёлкам
Все опрошенные эксперты отмечают, что большинство посёлков, расположенных по тюменскому направлению, постепенно перестают удовлетворять современным запросам. Сегодня для покупателя участка/коттеджа принципиально важно наличие в посёлке инфраструктуры хотя бы отдалённо приближающейся к городской.
Как замечает Егор Митюрев, наибольшие сложности в плане доступности инфраструктуры испытывают жители коттеджных посёлков, расположенных в окрестностях сёл Гагарка, Малобрусянское, Боярка.
Проблемные посёлки тюменского направления
В окрестностях Тюменского тракта сравнительно немного откровенно провальных коттеджных проектов. Но они есть. Наиболее известен – посёлок таунхаусов «Снегири». Его подкосили споры по документам на землю и небрежность компании-застройщика.
Итогом проекта стало банкротство застройщика. Сегодня «Снегири» называют не иначе, как «посёлок-призрак». Реально в нём живут не более 10% людей, купивших квартиры в таунхаусах.
Из проектов, не реализованных в соответствии с планами застройщиков можно упомянуть «Земляничную поляну», «Солнечную поляну» и «Шервуд парк».
Ознакомиться с предложениями по продаже земельных участков в коттеджных поселках можно в нашем каталоге.
Куда уехать жить из Тюмени: обзор загородной недвижимости
«Вслух.ру» вместе с экспертами разбирается, почему жить за городом хотят многие, а рынок частной недвижимости по-прежнему не готов удовлетворить все запросы.
Задумываясь о приобретении жилья, все чаще тюменцы обращают внимание на рынок загородной недвижимости. Трехкомнатная квартира в новостройке нередко по площади и стоимости сопоставима с небольшим частным домом. При этом, кроме «квадратов», клиенты получают собственную землю, закрытую территорию, возможность разбить цветник или огород. Однако вместе с этим тюменцы сталкиваются с довольного ограниченным количеством предложений. И если найти кусок земли — не проблема, то проведенные коммуникации, добротный дом на участке, и все это в развитом коттеджном поселке, — практически невозможное условие.
«Вслух.ру» вместе с экспертами разбирается, почему жить за городом хотят многие, а рынок частной недвижимости по-прежнему не готов удовлетворить все запросы.
_Важная оговорка: Компании, работающие за городом, нельзя назвать девелоперами, однако на тюменском рынке именно так принято обозначать застройщиков. Будем придерживаться этого правила, но помнить, что до полного цикла работы с недвижимостью им далеко._
_Важная оговорка-2: Компании попали в обзор по совету конкретных экспертов. «Вслух.ру» включал девелоперов в материал, если их упомянуло сразу несколько аналитиков рынка. Именно поэтому компаний так мало._
«Новая земля»
По сообщению застройщика на официальном сайте, земельные участки в коттеджных поселках не только размежеваны, но и снабжены электричеством, газом, уличным освещением. Кроме того, там построены дороги. На продажу выставлены нарезанные на сотки участки, в зависимости от желания и возможностей можно приобрести как небольшой — от 8 соток, так и просторный — до 21 сотки участок. При этом цена зависит от площади земли и начинается от 400 тысяч рублей.
«Навигатор»
Кроме этого, в Тюмени реализуются загородные проекты «ЗубаревоHills», «Перелада», «Сибирские владения», «Мирово парк», «Подушкино», «Луговое» и другие.
Где искать свободные земли
На тюменском рынке загородной недвижимости реализуется порядка 40 проектов. По словам эксперта рынка Ивана Гергало, покупатели могут попасть как к качественным девелоперам, которые уже проложили коммуникации и занимаются дорогой в поселке, так и к тем, кто продает концепцию поселка, «сказку и мечту».
Тем не менее, сегодня на тюменском рынке нет ни одной компании, которая бы реализовывала проект коттеджного поселка с готовыми домами, проведенными коммуникациями, проложенными дорогами. Пока таким проектом остается лишь поселок «Комарово», где свободных участков почти не осталось.
Загородную недвижимость можно искать сразу в нескольких направлениях от Тюмени. Традиционно, коттеджные поселки строят на Московском и Ирбитских трактах. Салаирский и Велижанский популярны среди дачников. На Ялуторовском тракте продажи земли идут точечно.
Что есть из инфраструктуры
В новых нарезках и девелоперских проектах, предложенных на рынке, инфраструктуры нет. Детские сады, школы и поликлиники расположены в близлежащих поселках, рядом с которыми стоят загородные клубы. Например, такие объекты есть в Тюнево, Решетниково, Кулаково или Луговом.
Капитал и ипотека
По заявлению экспертов рынка загородной недвижимости, тюменцы стали все чаще покупать земельные участки и строить дома за счет средств ипотеки и материнского капитала. Также популярна программа «Молодая семья». Жители области стараются выбрать объект в очень сжатые сроки.
«Даже если у людей есть наличные средства, они предпочитают оставить их на стройку. А покупают землю в ипотеку, занимая у банка примерно 70% средств. В этом случае ипотека не является для тюменцев обременением, так как ставки сегодня снижены до 7−10%. В прошлом году кредитные средства оформляли под 17%», — замечает Иван Гергало.
Сегодня средства на стройку и покупку на рынке загородной недвижимости можно взять в 18 банках. «Ипотечная ставка на загородный рынок сопоставима с новостройками. Люди принимают решение жить за чертой города. Ведь это не только обладание частным домом, но и совершенно другие статус и атмосфера», — рассказывает эксперт рынка загородной недвижимости Антон Сауков.
Кто покупатель
Иван Гергало считает, что покупатель рынка загородной недвижимости помолодел, так как люди перестали бояться строек. Если раньше покупали в большей степени дома либо недострои, то теперь больше приобретают землю и строят сами, или с привлечением строительной компании.
«Люди хотят жить на земле, в своем доме. В городе или за его чертой — другой вопрос. Раньше покупатели боялись приобретать землю и не понимали, как там жить, чего ожидать, к кому обращаться с проблемами. Все меняется: загородная недвижимость — это комфортабельная квартира на своем земельном участке. Это доступно всем. Понятно, кто отвечает за газ, за свет и дороги», — отмечает Антон Сауков.
Что купить в городе
Земельные участки в небольших количествах остались и в черте города. Например, можно приобрести землю в Казарово, Березняках, на ММС, в Тарманах и на Мысу. При этом цена на участки в черте Тюмени в несколько раз выше той, что заявлена на пригород.
Таунхаусы
Проекты таунхаусов относятся к комфортабельной загородной недвижимости. «Это одновременно и город, и нет. Правда, формат при заходе на рынок пять лет назад не сильно прижился у тюменцев. Видимо, не было достойных проектов, да и за квадратный метр просили большую стоимость. Кроме того, люди не понимали, почему они должны вроде бы покупать свой дом, но при этом иметь всего две сотки земли, ограничения по установке тех же бань. Что на двух сотках можно сделать? А в шортах по территории можно ходить? Можно жарить шашлыки или нет? Как-то сковано себя чувствовали. У нас душа простора хочет. У нас покупают 15 соток и строят по 300 квадратов и получают недострой. Это все от русской широкой души, от эмоций», — говорит Антон Сауков.
Стоимость
Стоимость за сотку зависит от удаленности участка земли от города. За 40 километров от Тюмени можно найти участки с ценником в 40 тысяч за сотку, ближе к черте города цена вырастает до 140 тысяч рублей. При этом в самой Тюмени частники просят и по 300 тысяч за сотку.
Разнятся цены и на дома. Например, строение в 100 «квадратов» с черновой отделкой можно взять за 4−5 млн в хорошем пригороде.
«В предыдущие годы спрос распространялся исключительно на дачные участки, которые находятся в черте города. Сегодня выбирают участки под ИЖС, и это несмотря на то, что они расположены немного дальше и стоят дороже. Тюменцы стали меньше обращать внимание на инфраструктуру. Главное, чтобы были готовы инженерные сети. Конечно, многие горожане хотят иметь в коттеджном поселке всю инфраструктуру, но девелоперы пока не готовы строить дома, сады и школы. Это большая финансовая нагрузка. Однако перспективы продажи такого жилья гораздо радужнее, нежели сейчас», — отмечает Иван Геркало.
Антон Сауков считает, что есть несколько типов недвижимости, которые интересны тюменцам. Это участок с возможным строительством дома к пенсии, дом выходного дня, расположенный на расстоянии 50−60 километров от города, и дома для жизни, поставленные не так далеко от города.
Председатель правления Ассоциации девелоперов загородного рынка Сергей Шатохин считает, что более 87% жителей города Тюмени хотели бы жить «на природе, на земле», но в современных условиях и комфорте.
«Однако, к сожалению, в части организации загородной коттеджной застройки наша область не может похвастать благополучным инвестиционным климатом. Вокруг города сегодня стоят недостроенные коттеджные поселки, тормозится развитие сетей энерго- и газоснабжения строящихся поселков, в жутком состоянии подъездные и поселковые дороги, накапливается строительный и бытовой мусор. Есть еще более печальные „картинки“, когда владельцы исходных земельных участков их разделяют, делают временные дороги и продают гражданам, а затем рекомендуют им идти в инфраструктурные компании за технологическим подключением к сетям, а в административные органы — за подъездными и проселочными дорогами, за уборкой мусора и ликвидацией полчищ крыс и стай диких собак», — говорит Сергей Шатохин.
По его мнению, в настоящее время только вокруг Тюмени обозначилось более 100 крупных земельных участков, которые их владельцы планируют под коттеджную застройку.
«Если органы власти не будут уделять этим процессам должного внимания, то скоро проблемы „обманутых дольщиков“ покажутся мелочью по сравнению с проблемами „обманутых домовладельцев“, — а такой социальной напряженности при разумном и системном партнерстве муниципалитетов и Ассоциации девелоперов можно было бы не допустить», — говорит он.
