Владислав Мазурок: «У нас два любимых слова — стандарты и сервис»
GREEN Engineering & Finance работает на рынке всего пять лет. При этом в портфеле инжиниринговой компании уже немало значимых проектов: технический консультант строительства моста через реку Лена в районе Якутска, технический эксперт строительства автомобильной дороги М-11 «Нева», контроль модернизации систем водоснабжения и водоотведения в нескольких регионах Узбекистана. Всего в работе — около полусотни проектов. Работает GREEN и с проектами жилой и коммерческой недвижимости, оказывая широкий спектр инжиниринговых и консалтинговых услуг — от концепции до реализации проекта «под ключ».
О том, чем именно занимается команда GREEN и чем ценны ее услуги, «РБК-Недвижимость» рассказал управляющий директор компании GREEN Владислав Мазурок.
— Расскажите немного об истории компании. Как и когда появился бренд GREEN и что скрывается за этим названием?
— В становлении компании приняли участие около 20 человек, которые долго работали вместе и реализовали немало интересных проектов. Пять лет назад мы поняли, что готовы развивать собственный бренд, следуя своим целям и, что самое главное, — своим принципам.
За прошедшее время бренд эволюционировал. Изначально компания называлась «Грин Девелопмент», и название отражало то, чему мы хотели уделять основное внимание, — комплексному развитию территорий, реализации проектов greenfield. На практике же спектр наших услуг оказался шире, и слово «девелопмент» стало неактуальным, да еще и клиентам было проще называть нас просто «ГРИН». Фонетически это всего один слог. Название, которое легко и быстро произносится, лучше запоминается и употребляется в речи. Для нас GREEN символизирует движение, развитие, безопасную среду. И это же принципы, формирующие нашу корпоративную культуру.
В прошлом году мы утвердили стратегию развития до 2024 года и полностью перешли на англоязычный бренд, поскольку он отражает наш ключевой вектор на международное развитие.
Наконец, в нашем бренде есть слова «Engineering & Finance». Это указание на основной вид деятельности — инжиниринговые и консалтинговые услуги.
— Основной акцент в своей работе вы делаете на развитии инфраструктурных проектов. В чем особенность их реализации? Почему таким проектам необходимы консалтинговые услуги и инжиниринговое сопровождение? Работаете ли вы с жилыми и коммерческими проектами?
— GREEN — мультифункциональная и мультиотраслевая компания. Нам интересны проекты в различных сферах, в том числе и в коммерческой и жилой недвижимости.
При этом мы любим сложные проекты — с длительным сроком реализации, комплексным характером работ, уникальными работами или объектами, в ограниченных условиях и так далее. Словом, такие проекты, где наше вовлечение имеет высокую добавленную стоимость для клиента за счет компетенций, специальной подготовки, качества организации дел, коммуникаций или управления — того, что мы называем первоклассным сервисом.
Инфраструктурные проекты — все сложные: это и широкий круг участников, и сложное распределение рисков и гарантий, и масштаб, и длительность проектов, и обязательства по эксплуатации.
— Конкуренция существует и на рынке инфраструктурных объектов. Как вы себя ощущаете в окружении других?
— Мы чувствуем себя достаточно уверенно и благодарны нашим конкурентам — они стимулируют нас постоянно развиваться, обретать новые навыки и даже чему-то учиться у них.
Вообще, у нашего рынка две особенности. Первая — это расслоение компаний на группы с очень разной добавленной стоимостью услуг. Вроде бы одну и ту же услугу оказывают, но делают это с разным качеством и с разной пользой для клиента.
Вторая особенность — в том, что у крупных игроков уже есть сложившиеся за годы работы приоритетные отрасли или продукты, в которых они обладают преимуществом в виде накопленного опыта и репутации. Кто-то увереннее чувствует себя в девелопменте, другие — в транспортной инфраструктуре или в промышленности. Все наши конкуренты работают на рынке более 20 лет. Нашему бренду всего 5 лет, но мы очень интенсивно развиваемся. При этом мы хорошо понимаем наши отличия и конкурентное преимущество, которые позволяют нам претендовать на лидерство в ближайшие годы.
— У компании свой стандарт, на нем и на качестве сервиса делается акцент. В чем их ценность?
— Стандарт GREEN — это главный документ в компании, наш свод базовых принципов и правил: как мы взаимодействуем друг с другом, как управляем процессами, как организуем работу и коммуникации, словом — как добиваемся эффективности и высокого уровня сервиса. Это руководство для нас самих и заявление рынку, на что можно рассчитывать в работе с нами.
В разработке стандарта мы ориентировались не только на свои наработки, но и на международный опыт: изучали стандарты управления проектами, кодексы корпоративной этики, опыт успешных бизнес-лидеров и погружались в поведенческую психологию.
В итоге мы составили свой стандарт, гордимся им и детализируем во внутренних политиках. Его можно найти на нашем сайте, и мы будем очень рады, если его станут использовать и другие компании. Мы видим в этом свой вклад в развитие стандартов ведения дел на рынке.
— Первоклассный сервис в инжиниринге — как вы пришли к идее продвижения сервиса в среде, в которой он звучит довольно необычно?
— Скорость, стоимость, качество работ — ключевые параметры для инвестора. Но все внимание при этом — на профессиональные компетенции, на владение матчастью, программное обеспечение и технику.
Однако наш опыт и наши наблюдения показывают, что большинство потерь на проектах связано не с дефицитом профессиональных компетенций, а с недостатками в управлении, организации дел и коммуникациях. Понимаете, в строительстве используют много техники, оборудования и программ, но строят и эксплуатируют не они, это делают люди во взаимодействии друг с другом. Я никогда не видел споров человека и машины, но регулярно вижу проблемы с управлением и затруднения в элементарном общении между участниками проектов, которые в конце концов выливаются в срыв сроков, рост стоимости и недостатки в качестве.
В общем, под сервисом мы понимаем три вещи — управление, взаимодействие и коммуникации. И удивительно, что в инвестиционной сфере слова «сервис» почти нет в обиходе. Это колоссальное упущение. Я могу много говорить об этом, мы даже посвятили этому целый раздел на нашем сайте.
Сейчас мы сосредоточены на подготовке наших специалистов, разработке стандартов и политик, сборе и анализе обратной связи, чтобы дополнить профессиональные компетенции тем уровнем сервиса, которого очень не хватает нашему рынку.
— В чем суть ваших услуг, в список которых входят консалтинг, управление строительством, проектирование и строительство объекта «под ключ»? Когда нужен их полный спектр, а когда можно обойтись одной или несколькими опциями?
— Мы выступаем финансовыми или техническими консультантами инвесторов и кредиторов при реализации проектов. В рамках управления строительством мы выполняем функции технического заказчика и строительного контроля. Как проектировщики мы разрабатываем концепции объектов и проектную документацию. Наконец, в рамках направления EPCM мы обеспечиваем строительство объекта «под ключ», передавая заказчику введенный в эксплуатацию объект.
Цикл жизни проекта имеет три стадии — подготовительную, инвестиционную и эксплуатационную. Спектр наших услуг покрывает все эти стадии. На подготовительной стадии востребованы консалтинг и проектирование. На инвестиционной стадии — услуги в рамках всех четырех направлений, но в разной степени, с особенным акцентом на управление строительством и EPCM. На эксплуатационной стадии востребованы в основном консультанты, но на ней могут зарождаться новые проекты и тогда все повторяется.
— Сколько стоят ваши услуги и сопоставима ли их цена с сокращением затрат заказчика в результате вашей работы?
— Мы находимся в конкурентном рынке, поэтому стоимость наших услуг рыночная. Другое дело — какую пользу ищет клиент и за что он готов платить.
Как я уже говорил, наш ориентир — максимальная добавленная стоимость. Она выражается не только в непосредственной денежной экономии, но и, например, в сокращении временных и ресурсных затрат, в реализации проекта с учетом будущей эксплуатации объекта или финансирования конкретным инвестором, что в итоге приводит к повышению доходности. Стоимость услуг незначительна в структуре бюджета проекта, совокупно это единицы процентов, а ошибки или просчеты могут стоить очень дорого. Кто-то придерживается более строгой политики управления рисками, выбирая инжиниринговую компанию, а кто-то исходит из того, что рисков нет. Отсюда и разные представления о полезности услуг и их стоимости.
— Какие объекты у вас сегодня в работе?
— Сейчас в работе около 50 проектов в разных сферах и на разной стадии реализации. Что касается свежих проектов, то в прошлом месяце мы заключили договор на сопровождение в качестве технического консультанта проекта «Мостовой переход через р. Лена в районе г. Якутска» (подробнее об этом на РБК). В этом месяце начали работу в качестве EPCM-подрядчика при строительстве «под ключ» многофункционального центра в Петербурге площадью 45 тыс. кв. м.
Но количество проектов само по себе — не главный показатель для оценки деятельности. Мы отслеживаем ряд параметров — длительность проектов, доля повторных проектов с одним клиентом и коэффициент устойчивости. Доля повторных проектов говорит о том, насколько качественные результаты и сервис мы предоставляем нашим клиентам, а коэффициент устойчивости (соотношение нового бизнеса к текущему) показывает динамику роста. Мы выполняем свою Стратегию, идем в хорошем темпе и намерены к 2024 году занять лидирующую позицию на российском рынке.
Green development что это
В основе этих систем заложены идеи минимизации влияния строительного процесса на окружающую среду. В классическом понимании green-development делится на три большие категории:
— экологическая ответственность проекта и застройщика
— экономия ресурсов при строительстве и дальнейшей эксплуатации здания;
— внимание к культурным и социальным особенностям местности, где ведется строительство, например, использование локальных строительных материалов.
Принципы, заложенные в green-development, можно разделить на несколько групп:
— комфорт, качество и экологичность внешней и внутренней среды объекта недвижимости;
— высокое качество архитектурно-планировочных решений;
— энергоэффективность и уменьшение потребления ресурсов: качество санитарной защиты и утилизации отходов, применение альтернативной и возобновляемой энергии, экологичность создания, эксплуатации и утилизации объекта и прочие параметры.
Строительство в соответствии с принципами green-development — не просто модная тенденция, которая позволяет привлечь на объект иностранных инвесторов и арендаторов, но и реальный инструмент для увеличения его капитализации. Соблюдение требований «зеленых» принципов на этапах проектирования и строительства позволяет в дальнейшем во время эксплуатации зданий существенно сократить потребление ресурсов (электроэнергии, потребления воды, выбросов углекислого газа СО2, количества твердых бытовых отходов).
Интерес к экологическому инжинирингу в России растет с каждым годом. Отечественные заказчики, инвесторы, девелоперы начинают осознавать зависимость затрат от постоянного роста цен на энергоносители и материалы, а также учатся монетизировать будущую привлекательность проекта.
Наибольший интерес к «зеленой» сертификации зданий наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости. Дело в том, что в большинстве случаев офисные, торговые объекты закреплены за одним собственником, которому легче принять принципиальные решения на этапе проектирования и во время дальнейшей эксплуатации здания.
С жилой недвижимостью сложнее. Все эксплуатационные расходы после окончания строительства закреплены за собственниками квартир. Как следствие, девелопер не заинтересован в дополнительных инвестициях в «зеленую» сертификацию на этапах проектирования и строительства.
В сегменте b2c покупатели не настолько хорошо осведомлены о преимуществах экологичного строительства и редко готовы за него переплачивать. Повышение экологичности проекта требует дополнительных инвестиций на этапе строительства, что повышает конечную цену продукта и делает его менее привлекательным для части клиентов.
В России применяют в основном два вида «зеленых» стандартов:
BREEAM (Великобритания) — первая в мире система эко-сертификации, которая появилась в начале 1990-х годов. Ее отличают проверка документации по проекту и сданному объекту сертифицированным оценщиком. Довольно гибкая система, в рамках которой можно набрать нужные баллы по одним критериям, опустив ряд других.
LEED (США) — создана в конце 1990-х годов на волне успеха британской разработки. Отличается более строгим и всеобъемлющим контролем за документацией по строящемуся и сданному проекту. Имеет большее количество обязательных критериев по сравнению с вышеуказанной конкурентной системой.
Объекты, которые прошли сертификацию, расположены в основном в больших агломерациях, где есть хороший спрос на качественную недвижимость (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Сочи, Новосибирск). Но постепенно «зеленые» стандарты распространяются и за их пределы. Практика их применения начинает формироваться и в регионах. Более того, в этом вопросе видна динамика.
Проекты, построенные по «зеленым» стандартам, в России появились около десяти лет назад. Сегодня уже есть более 20 объектов, имеющих сертификацию LEED. Более 60 — получили сертификат BREEAM. Соотношение между большими городами и регионами сегодня составляет примерно 3 к 1.
Будут ли достигнуты цели, заложенные в «зеленых» стандартах, в каждом конкретном случае зависит от уровня профессиональных знаний и опыта проектной организации. Ее специалисты должны ориентироваться в документах имеющихся систем сертификации. Также важно уметь выявлять наиболее выгодные и эффективные критерии, чтобы получить нужное количество баллов.
Критерии делятся на два типа:
— обязательные (минимальные требования к объектам, несоблюдение которых делает получение сертификата невозможным);
— критерии (кредиты), за выполнение которых объект получает баллы.
По общему числу баллов определяется итоговый рейтинг объекта и тип сертификата.ь Дополнительно для выполнения проектных работ девелоперы привлекают компании-консультанты по экологическому инжинирингу и цифровому моделированию проектных решений.
В 2011 году в России началась реализация собственной системы добровольной сертификации «Зеленые стандарты». Она разработана на основе международных аналогов с незначительными отличиями (особенности климатических условий регионов в связи с большой площадью нашей страны). Система полностью соответствует действующей российской нормативно-правовой документации. Кроме того, такая сертификация обходится дешевле зарубежных аналогов на 10– 20%. Итоговая стоимость складывается из двух факторов: назначения объекта и его местоположения.
Российская система сертификации состоит из следующих разделов :
— выбор участка, инфраструктура и ландшафтное обустройство;
— архитектурно-планировочные и конструкторские решения;
— рациональное водопользование, регулирование ливневых стоков и предотвращение загрязнения;
— материалы и отходы;
— к ачество и комфорт среды обитания;
Средние затраты на сертификацию составляют около 6% от общей стоимости проектирования и строительства объекта. Они окупаются за срок от пяти до десяти лет. Но в итоге соблюдение требований «зеленых» стандартов вместе с использованием современных технологий строительства способствует увеличению рыночной стоимости объектов недвижимости на 10–20% в зависимости от их местоположения, типа и класса.
Кроме того, имея сертификат, девелопер может рассчитывать на привлечение в качестве арендаторов крупных компаний, в том числе международных, для которых выполнение «зеленых» стандартов является обоснованием качества объекта. Выбор в пользу сертифицированного по «зеленым» стандартам здания — это современная тенденция корпоративной политики ряда иностранных компаний.
Green development: дань моде или объективная реальность?
Экодевелопмент – одна из самых обсуждаемых тем в строительной отрасли. Отечественные бизнесмены с удивлением узнали о том, что понятия «экологичность» и «экономичность» не противоречат друг другу, и всерьез рассуждают об инвестиционной привлекательности объектов, построенных по экостандартам.
Уже давно ведутся разговоры о том, что в России может быть введена экологическая сертификация девелоперских проектов.
Стандарты экологического строительства green development предполагают использование натуральных материалов, которые не причиняют ущерба здоровью человека и сохраняют окружающую среду. «Строительный Еженедельник» опросил экспертов рынка, насколько реально внедрить экодевелопмент в России, о капитализации, сокращении расходов на эксплуатацию и общей эффективности подобных проектов.
– Насколько перспективно направление green development для Петербурга и России?
Александр Свинолобов, директор по развитию ООО «ЭнСиСи Недвижимость»:
– Направление перспективно, но вопрос в другом. Зачем девелопер в нынешних условиях будет увеличивать стоимость проекта, когда он может все продать и так, без всяких этих «зеленых» штучек? В России склонны думать, что «зеленые технологии» значительно увеличивают стоимость проекта. По данным нашей компании, стоимость возведения проекта с применением «зеленых технологий» увеличивается на 10-15 процентов в сравнении с таким же проектом, построенным без применения этих технологий, но эксплуатационные расходы при этом сокращаются.
Игорь Кривошеев, начальник бюро ГИПов компании Setl City:
– Экодевелопмент – очень перспективное направление, и сейчас оно приобрело особую актуальность на фоне сложившейся экономической ситуации и обострения экологических проблем. Энергоэффективные технологии являются одной из составляющих экологического девелопмента. Используя данные технологии, мы экономим ценные природные ресурсы, тем самым заботясь об экологии.
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса Astera St. Petersburg:
– По-настоящему экодевелопмент (green development) применяется в Европе. Чтобы экодевелопмент прижился в России, нужны принципиальные изменения экологического сознания россиян, а это длительный процесс. Проекты масштабного экодевелопмента (комплексного освоения территории, в основном жилого назначения) проще реализовывать на территориях за пределами города. Точечные проекты коммерческого назначения целесообразно развивать в черте города, так как для коммерческой недвижимости фактор локации имеет принципиальное значение. Однако создать в черте города чистую территорию, отвечающую стандартам экодевелопмента, непросто. Экодевелопмент требует более тщательного изучения участка строительства, проведения всевозможных экспертиз и заключений, на которые требуются дополнительные финансовые затраты, выбора экологически чистых материалов и прочее. И пока в России ключевая задача девелопера – построить дешево, продать дорого, говорить о широком распространении экодевелопмента не приходится.
Валерий Хламкин, директор по развитию VMB Trust:
– Во всем, что касается рынка коммерческой недвижимости, российский опыт следует за опытом Запада. Оттуда пришло и понятие «экодевелопмент». Однако если там проблемам уделяется пристальное внимание, то мы пока лишь активно его обсуждаем. На сегодняшний день есть определенные разработки и наработки, но только на стадии проектирования: до реализации проектов экодевелопмента еще далеко. На мой взгляд, он может быть востребован в отдаленной перспективе.
Валерий Вакуленко, председатель комитета по экологическому девелопменту Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор Ecoestate:
– У нас распространено ошибочное представление о том, что зеленый дом – это дом, здание, построенное исключительно из экологичных, натуральных, а следовательно, дорогих материалов и на дорогом, девственном участке природы. На самом деле это лишь некоторые, причем не главные, характеристики зеленого дома.
Гораздо более существенными параметрами «зелености», экологичности объекта являются его энергоэффективность, расходование воды, степень загрязнения окружающей среды твердыми, жидкими, газообразными и прочими отходами и даже то, как он влияет на окружающую среду, а также проживающих в нем и вне его людей своим видом, звуками и так далее.
Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости»:
– Экодевелопмент – это строительство в гармонии с природой, причем не только с окружающей средой, но и с природой человека. Экотехнологии в первую очередь снижают нагрузку на внешнюю среду и позволяют экономить на эксплуатации недвижимости.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International:
– Экодевелопмент – это наше будущее. Применение экологических материалов, технологий, соблюдение определенных норм и стандартов позволяет создать комфортную среду. Пока качество жилья, которое у нас строится, оставляет желать лучшего.
Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle Санкт-Петербург:
– Реализация проектов по экостандартам связана с рядом трудностей. Это и более высокие затраты на этапе строительства проекта, которые не каждый девелопер готов взять на себя, и недостаток специалистов, работающих в данной области, и отсутствие готовности арендаторов, для которых нахождение в green building не является требованием, платить более высокие ставки.
– Существуют ли в России примеры таких проектов? Какие у них преимущества перед традиционными строительством и эксплуатацией?
Вероника Лежнева:
– Я могу назвать международные примеры проектов. Здание Парламента в Берлине, Германия. Энергосистема здания базируется на использовании энергии солнечного света, геотермальной энергии и генераторах, работающих на биотопливе. Специальные геотермальные системы охлаждают здание летом и отапливают зимой. Таким образом, более 80 процентов электроэнергии, необходимой для работы здания, генерируется внутри, без обращения к внешним источникам. Национальный Олимпийский стадион в Пекине (так называемое «Птичье гнездо»). Его конструкция предполагает размещение солнечных батарей и использование солнечной энергии, а также сбор дождевой воды. Кроме того, благодаря особенностям конструкции здания была реализована система естественной вентиляции здания.
Евгения Васильева:
– Первый пример экодевелопмента в Санкт-Петербурге, который мы знаем, – проект компании NCC под рабочим названием «Шведская крона» рядом с Удельным парком. На период строительства расходы будут выше и сами технологии сложнее, чем при традиционном строительстве, но использование эконорм позволяет увеличить инвестиционную привлекательность проектов и снизить расходы на эксплуатацию.
Кари Каунискангас, президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ:
– Уже с марта 2008 года концерн ЮИТ выполняет строительство жилой недвижимости по энергосберегающей концепции. Мы готовы принести эту и другие экотехнологии в Россию, но, к сожалению, на текущий момент спрос на подобного рода квартиры только начинает просыпаться. Стоимость строительства «зеленых зданий» немного выше, чем без использования специальных экотехнологий, однако хозяева такой квартиры смогут сэкономить на электроэнергии, поэтому данный тип жилья пользуется спросом в Европе.
Илья Логинов:
– Направление экодевелопмента очень распространено на Западе, но в России пока не развито совсем. Обусловлено это в первую очередь менталитетом. Наши люди привыкли жить на широкую ногу, не заботиться о ресурсах и собственном здоровье. Кроме того, в России очень низкие расходы на эксплуатацию недвижимости (относительно других стран), но высокая эластичность спроса по стоимости покупки. Покупатели очень большое внимание уделяют цене (ищут более дешевые варианты) и совсем не задумываются о том, сколько будет стоить обслуживание. Как следствие, девелоперы не создают экодомов, так как эти проекты будут неконкурентоспособными.
Валерий Вакуленко:
– Наши коллеги – фирма «БТК» – сейчас проектируют и планируют построить офисное здание в центральной части Санкт-Петербурга площадью до 2000 квадратных метров. Мы все могли видеть этот проект на прошедшем недавно форуме PROEstate 2009. Компания изначально запланировала построить здание, соответствующее требованиям международной системы оценки экологичности зданий LEED, которая имеет пять ступеней в зависимости от степени экологичности. По расчетам, в случае если они ориентируются на золотой сертификат, себестоимость строительства вырастет только на 5-10 процентов, а если ориентироваться на серебряный сертификат, то себестоимость будет даже ниже на 10-15 процентов, чем при обычном строительстве. Для Петербурга, как, впрочем, и для всей России, задача экодевелопмента и его подвида, который мы назвали «экотюнингом», крайне актуальна. По оценке недавно покинувшего свой пост главы петербургского ЖКХ Юниса Лукманова, энергопотери в петербургских домах в четыре раза выше, чем в Финляндии, которая находится в той же климатической зоне.
Валерий Хламкин:
– При строительстве идет удорожание экопроекта, при эксплуатации – его удешевление. Соответственно, экодевелопмент может быть интересен лишь девелоперам, планирующим эксплуатировать построенный объект долгие годы. Те же, кто планирует построить и продать, вряд ли будут задумываться об экодевелопменте.
Людмила Рева:
– В среднем при экодевелопменте операционные расходы снижаются на 8-10 процентов, а уровень арендных ставок и заполняемости площадей увеличивается в среднем на 3-5 процентов.
Игорь Кривошеев:
– Наша компания, например, сейчас начинает реализацию проекта «Семь столиц», в котором будут использованы принципы экодевелопмента. Здесь будет проведена система коллекторного отопления и водоснабжения, рассматривается возможность использования локальной системы водоочистки и водоотведения, будут применены энергоэффективные теплоизоляция и остекление. Все это поможет значительно экономить энергоресурсы. Энергоэффективные технологии широко используются во всем мире, они отвечают международным экологическим требованиям и позволяют не только свести к минимуму негативное воздействие на окружающую среду, но и создать комфортные условия проживания. Также они позволяют снизить стоимость эксплуатации сооружений, построенных с их применением. Спрос на энергосберегающие технологии и материалы в нашей стране пока невелик, несмотря на то что они не дорогостоящи, а зачастую совсем ничего не стоят. Существует ряд факторов, сдерживающих их распространение на территории России. В первую очередь это дефицит квалифицированных специалистов, обладающих необходимым набором знаний и навыков работы с этими технологиями.
Александр Свинолобов:
– В Стокгольме компанией NCC был построен бизнес-центр «Вэстерпорт» по технологии «зеленое здание». Сравним эффективность использования электроэнергии в «Вэстерпорте» за год с показателями здания, которое было построено без использования новых технологий (см. таблицу). Экономия на квадратный метр арендуемой площади за год составит приблизительно 50 крон (примерно 198 рублей). Общая площадь здания составляет 2000 квадратных метров. Таким образом, ежегодная экономия составляет порядка 100 000 крон (примерно 396 000 рублей).
– Кто сегодня работает в этой сфере?
Игорь Кривошеев:
– Сейчас экотехнологии применяются в основном в сфере малоэтажного строительства.
Александр Свинолобов:
– В основном зарубежные компании. Русские компании еще только знакомятся с этим направлением, так как у нас не стимулируют эту отрасль. Здания, построенные по «зеленым технологиям», становятся интересны девелоперам в том случае, когда они видят в этом выгоду, у нас же низкие цены на энергоносители никоим образом не стимулируют это направление. Да и об экологической составляющей проектов задумываются очень мало. В Финляндии, например, каждому зданию присвоен класс эффективности энергоиспользования, и если ты пытаешься продать квартиру в здании с высоким энергопотреблением, у тебя ее попросту никто не купит. Счета за электроэнергию будут зашкаливать.
Людмила Рева:
– Компания Astera давала консультации по использованию технологий экодевелопмента в консалтинговых работах по различным проектам. Один из примеров – «зеленые офисы» в составе бизнес-парка на территории завода ОАО «Звезда».
Валерий Вакуленко:
– Очень перспективное место для развития экотехнологий в России – это Сочи, точнее, олимпийское строительство. Поскольку Олимпиада – событие мирового масштаба, олимпийскую застройку регламентирует международное законодательство, предписывающее соблюдение экологических норм и стандартов. Поэтому сегодня Сочи претендует на то, чтобы быть своеобразным «полигоном» для использования передовых технологий и различных экостандартов, которые после успешной их реализации могут стать эталоном экологического девелопмента в России. Имеретинская долина уже превращается в огромную стройку века. Если проектировщики, девелоперы и строители смогут обрести должное понимание экологических принципов и применить их на практике – эта территория может стать черноморской Ниццей, а то и Монако. Если их полностью игнорировать – получим очередное «кладбище девелоперских проектов», пусть даже и олимпийских.
– Совместимы ли понятия «экологичность» и «экономичность»?
Александр Свинолобов:
– Безусловно.
Валерий Вакуленко:
– Сейчас важнейшее значение имеет энергоэффективность здания, поскольку от нее зависит, с одной стороны, стоимость эксплуатации здания, а с другой стороны, выбросы, в первую очередь, парниковых газов. По оценкам специалистов, такая глобальная экологическая катастрофа, как изменение климата, на 55 процентов вызвана именно недвижимостью. С точки зрения этого важнейшего показателя «зелености», экологичности дом, построенный из весьма дешевых сэндвич-панелей, гораздо более зеленый, нежели дорогой бревенчатый дом, для строительства которого, к тому же, требуется срубить целую сосновую рощу. Это один из примеров того, что экологичное может быть экономичным даже на стадии строительства.
Людмила Рева:
– Эти понятия совместимы, начиная от вторичного и дальнейшего использования того же самого мусора (бумаги, стекла и прочего), что позволяет в значительной степени снизить издержки. Другой вопрос, насколько это применимо в России: у нас все, что изготовлено из экологически чистых материалов, стоит в несколько раз дороже, чем то, что изготовлено из «обычных» материалов.
Вероника Лежнева:
– Понятия «экологичность» и «экономичность» могут сосуществовать при реализации проекта. Но это становится очевидным, если включать в рассмотрение не только фактическую реализацию проекта, но и его дальнейшую эксплуатацию. Действительно, строительство коммерческого объекта в соответствии с основными принципами green development обойдется девелоперу дороже. Основываясь на международном опыте, мы говорим о том, что увеличение расходов на строительство составляет от 10 до 20 процентов. Объекты green development обладают как явными, так и скрытыми преимуществами в процессе эксплуатации. К явным относятся сокращение операционных расходов на 8-10 процентов, более высокие арендные ставки по сравнению с традиционными объектами и более высокая рыночная стоимость. Скрытым преимуществом являются более комфортные условия работы в таких зданиях. Кроме того, если мы говорим об офисных проектах, не стоит также забывать и о том, что для все большего количества крупных международных компаний одним из элементов корпоративной политики становится размещение офиса в экологичных офисных зданиях. В России подобное правило соблюдать довольно сложно в силу отсутствия таких объектов, но по мере развития рынка такие здания будут пользоваться все большим спросом. В Европе и в Азии заполняемость экологичных зданий выше, чем у конкурентов.
– Уже давно ведутся разговоры о том, что в России может быть введена экологическая сертификация девелоперских проектов. Насколько это реально?
Людмила Рева:
– Нет ничего невозможного; тем не менее, пока такая возможность выглядит довольно туманно. Изначально все упирается в бюрократический аппарат, а именно – несогласованность действий различных ведомств, осуществляющих экологический контроль в России (как-то: Росприроднадзор, Минприроды, Россельхознадзор и так далее).
Илья Логинов:
– Развитие экодевелопмента в первую очередь зависит от государства. На правительственном уровне должна формироваться программа стимулирования этого направления. Это и субсидии, и льготы, и инвестиции в разработки технологий, вплоть до пропаганды здорового образа жизни в гармонии с природой. Этому также будет способствовать рост тарифов на эксплуатацию. Если никто об этом не позаботится, то само по себе ничего не разовьется еще очень и очень долго. Изменения будут происходить на рынке офисной недвижимости, где расходы на эксплуатацию определяют арендную плату и, соответственно, привлекательность бизнес-центра. Также будет интерес со стороны покупателей элитной недвижимости, которые стремятся обеспечить себе не только комфортный, но здоровый образ жизни и готовы за это платить любые деньги.
Валерий Вакуленко:
– России необходимо срочно принимать либо какой-то из существующих в мире стандартов экологичности, либо создавать свой собственный и всеми мерами – законодательными, нормативными, управленческими, экономическими – добиваться соблюдения критериев «зелености» при строительстве новых, реконструкции существующих и эксплуатации действующих зданий. Такие системы стандартов в мире уже давно существуют и во многих странах – как развитых западных, так и развивающихся (вроде Индии, Китая) – повсеместно используются. Самым первым и наиболее распространенным стандартом является BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), появившийся в Великобритании в 1990 году. Следующим по распространенности считается стандарт LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), созданный в США в 1998 году и очень динамично распространяющийся по всему миру. Кроме этих, есть свои стандарты в Германии, Канаде, Австралии, Японии и многих других странах.
Валерий Хламкин:
– Сертификация в России вводится быстро и порой ультимативно. Однако реальной подоплеки для этого я на сегодняшний день не вижу.
Игорь Кривошеев:
– Не так давно в нашей стране была учреждена и в ближайшие годы начнет действовать общественная организация «Совет по экологическому строительству в России» (Russian Green Building Council – RUGBC) под эгидой Всемирного совета по экологическому строительству.
Александр Свинолобов:
– Это будет реально, когда начнут расти цены на энергоносители. Любые нормы принимаются, когда они необходимы. Если в законодательном акте нет надобности, его никогда не примут.
Источник: Строительный еженедельник (Санкт-Петербург)
Дата выпуска: 05.10.2009
Номер выпуска: 39 ( 379 )
Заглавие: Green development: дань моде или объективная реальность?
