Особенности долевого владения имуществом
Юристы International Law Office рассказали о договорах Fractional ownership и отличии этого типа владения собственностью от популярного на Пхукете Timeshare.
Долевое владение – доступный способ реализовать мечту о яхте или вилле. Фото: princess.co.uk
В наши дни, когда глобальный экономический кризис является объективным фактором, инвестирование в виде долевого владения имуществом, или Fractional ownership, приобретает все большую популярность. Действительно, разделение затрат на покупку и обслуживание объекта вложений между несколькими инвесторами позволяет минимизировать возможные риски и гарантирует защиту инвестиции. Однако перед тем как соглашаться на покупку доли в том или ином активе, стоит подробнее изучить особенности этой разновидности сделки.
Что такое Fractional ownership?
Договор о долевом владении, как правило, подразумевает, что некий объект приобретает не одно лицо (физическое или юридическое), а группа лиц. Чаще всего подобным образом приобретают активы на дорогие в обслуживании яхты, частные самолеты или курортную недвижимость. Объект в таком случае оформляет на себя специально созданная для этого компания, в которой покупатели получают акционерные доли, соответствующие сделанным вложениям.
Таким образом, покупатели контролируют купленный объект не напрямую, а косвенно. При этом расходы на обслуживание актива также делят в соответствии с количеством акций, принадлежащих каждому из инвесторов. В контракте всегда прописано, как часто каждый из акционеров может пользоваться приобретенной яхтой или самолетом. Как правило, это пропорционально вложенным средствам. Однако именно здесь кроется определенная сложность: поскольку в договоре прописано время, в течение которого покупатель может использовать актив, многие путают Fractional ownership и популярные на Пхукете контракты Timeshare. При этом разница между ним значительна.
В чем отличие от Timeshare?
Принципиальное различие между договорами Fractional ownership и Timeshare заключается в том, что в последнем случае инвестор покупает лишь «время», на протяжении которого он сможет пользоваться имуществом. Договор долевого владения же предполагает право собственности на пакет акций и соответствующую часть материального объекта.
Инвестор, который заключает договор Fractional ownership, становится владельцем реальной собственности (в виде акций компании), которую он может продать, подарить или завещать по наследству. Являясь акционером, он может претендовать на долю от любой прибыли, которую принесет актив. Инвестор, заключающий контракт Timeshare, таких прав не имеет. По большому счету, он просто приобретает ограниченное право на использование объекта в течение определенного количества дней в году. И эти права исчезают с истечением срока контракта (если покупатель не приобретает «новое время»).
Естественно, эта разница в правах и объясняет то, что цена контрактов Timeshare, по сравнению с долевым владением, существенно ниже.
Как оформляется сделка?
При приобретении объекта в долевое владение покупатель обычно подписывает договор купли-продажи части имущества и акционерное соглашение, в котором прописаны ключевые моменты сделки. Например, срок и условия оплаты приобретенной доли, правила пользования имуществом (или доходами), условия оплаты расходов на поддержание актива в надлежащем состоянии, условия продажи доли другим лицам. Перед подписанием этого контракта документ должен быть детально проверен на предмет последствий, которые повлечет за собой неисполнение обязательств одной из сторон.
Подводя итог можно сделать следующий вывод: долевое владение имуществом является экономически выгодным путем реализации вашей личной мечты в условиях мирового кризиса и, определенно, выглядит привлекательнее, нежели Timeshare.
fractional ownership
Смотреть что такое «fractional ownership» в других словарях:
fractional ownership — ➔ ownership * * * fractional ownership UK US noun [U] FINANCE ► a situation in which two or more people, companies, or organizations own and share an asset, for example, property: fractional ownership of sth »You can share valuable assets with… … Financial and business terms
Fractional ownership — In business, fractional ownership is a percentage share of an expensive asset. Shares are sold to individual owners. A fractional owner enjoys priorities and privileges, such as reduced rates, priority access on holidays and income sharing.… … Wikipedia
Fractional Ownership — Percentage ownership in an asset. Fractional ownership shares in the asset are sold to individual shareholders who share the benefits of the asset such as usage rights, income sharing, priority access and/or reduced rates. The usage benefits that … Investment dictionary
Fractional Jets — is a common term for fractional aircraft ownership. The first such program was launched in 1986 by NetJets, which continues to dominate the industry. Other providers include business jet operators CitationShares, Flexjet,… … Wikipedia
Fractional home conversion — is a process of converting a single stand alone vacation home to fractional or shared ownership. There are many steps involved when taking a whole ownership home and converting it to fractional ownership. The most important element is the… … Wikipedia
ownership — own‧er‧ship [ˈəʊnəʆɪp ǁ ˈoʊnər ] noun [uncountable] COMMERCE the state of owning something: • Car ownership by teenagers tripled during the decade. • Home ownership is more common in Britain than in Europe generally. • Limited partnerships give… … Financial and business terms
Fractional financing — Fractional real estate ownership financing takes two forms: Traditional Timeshare and Larger Share Fractional OwnershipFractional mortgages for shares of 1/26 ownership or 2 weeks or less are considered timeshare financing, and is often provided… … Wikipedia
ownership — noun ADJECTIVE ▪ full ▪ sole ▪ collective, common, fractional (AmE, law), joint, shared ▪ … Collocations dictionary
fractional — 1. adjective a) Pertaining to a fraction. b) Divided; fragmentary; incomplete. 2. noun a) An expression of a fractional number. In English, most ordinals double as … Wiktionary
fractional — adj. Fractional is used with these nouns: ↑ownership … Collocations dictionary
Second home ownership — A few decades ago, only wealthy families owned more than one automobile. Today, owning just one car is a rarity. Over the thirty years, owning a second home may be as common as owning a second car. Already, 6.4 million homeowners (6%) own a… … Wikipedia
Долевое владение: как стать владельцем элитной недвижимости при скромном бюджете
Долевое владение (fractional ownership) — схема, при которой нескольким собственникам принадлежат доли в одном или нескольких объектах недвижимости. При этом уход содержание и обслуживание недвижимости ложится на плечи профессиональной управляющей компании. Впрочем, при покупке дома или квартиры по такой схеме есть и свои риски, которые можно минимизировать, используя грамотную инвестиционную стратегию.
Компании (или фонды), предлагающие покупку недвижимости в долевое владение, как правило, имеют большой выбор объектов: от элитных вилл на Карибах до дизайнерских апартаментов в центрах крупнейших европейских городов. В США в долевое владение часто продаётся недвижимость в горах и на побережье.
Преимущества долевого владения:
Как это работает
Стоит отличать долевое владение от таймшера: при долевом владении право собственности полностью принадлежит инвесторам, а после продажи прибыль делится между участниками соразмерно их долям. Обычно такую недвижимость перепродают через 7−10 лет.
В разных странах наибольшим спросом у инвесторов, решивших вложиться в долевое владение, пользуются различные объекты. Так, в Европе покупатели выбирают квартиры в таких крупных городах, как Берлин, Милан и Париж, или виллы на юге Франции или побережье Испании. Подобный выбор обусловлен транспортной доступностью этих локаций и развитой инфраструктурой для жизни и отдыха. В Северной Америке на продажу по схеме долевого владения часто выставляются объекты, принадлежащие сети элитных отелей (таким как Four Seasons или ). Совершая такую покупку, инвесторы обычно получают доступ к курортам сети, расположенным в разных уголках мира, и часть своего отпуска могут проводить, к примеру, в Майами, а часть — на Карибских островах.
Как купить объект в долевое владение
Чтобы приобрести недвижимость в долевое владение, необходимо придерживаться следующего плана:
Оформить приобретение недвижимости в долевую собственность можно двумя способами: либо в свидетельство о собственности вписываются все владельцы, либо приобретение оформляется на юридическое лицо. При втором варианте можно получить налоговые льготы (в зависимости от локации и объекта), а также для собственников упрощается процедура передачи или продажи своей доли.
Расчёт доходов и расходов инвестора при приобретении недвижимости по схеме долевого владения
Инвестор вкладывает 250 тыс. евро в долю портфеля из шести объектов недвижимости, каждый из которых оценивается в 1,5 млн евро, и получает возможность проводить в одном из объектов 28 дней в году.
Налоги и расходы на содержание жилья делятся между покупателями и таким образом сокращаются с 30 до 5 тыс. евро в год для каждого из собственников. Прирост стоимости недвижимости за семь лет составит около 15% (исходя из минимального ежегодного роста в 2%*). После продажи своей доли инвестор получит 287,5 тыс. евро, заработав 37,5 тыс.
При этом расходы на отдых составят бы около 8,4 тыс. евро в год (из расчёта 300 евро в день на человека при средней продолжительности отпуска 28 дней) или 58,8 тыс. евро за семь лет.
*При консервативной оценке. По данным Knight Frank, в 2015 году элитная недвижимость подорожала в среднем на 3%.
Возможные риски
Как и любая сделка с недвижимостью, покупка жилья в долевое владение сопровождается некоторыми рисками. Принимая их во внимание при выборе объекта и локации, можно выбрать наиболее выгодную инвестиционную стратегию.
Риски при покупке недвижимости в долевое владение Данные: Tranio
| Риск | Причина | Возможное решение |
|---|---|---|
| Потеря капитала | Спад на рынке или финансовый кризис могут привести к падению спроса и цен. | Подождать с продажей доли до тех пор, пока рынок не вернётся в стабильное состояние |
| Затруднения при продаже доли | не слишком высокой популярности схемы долевого владения спрос на долю может быть невысок. Помимо этого, в некоторых случаях в силу вступают ограничения и свою долю можно продать только другому собственнику. | Активнее искать покупателей и предлагать скидки, чтобы продать свою долю до окончания действия договора. |
| Отсутствие финансирования | Кредиты на покупку недвижимости в долевое выдаются в целом реже, чем обычная ипотека. | В США получить кредит под залог имеющейся недвижимости легче. В Европе рассчитывать на получение кредита можно, если фонд имеет связи с финансовыми институтами. |
Помимо финансовых рисков, есть и другие «подводные камни», которые необходимо учитывать при покупке недвижимости в долевое владение. К примеру, организовать отдых в «горячий» сезон летних отпусков и школьных каникул бывает сложнее, чем в другое время. Также владельцы иногда не принимают во внимание, что им принадлежит не весь объект недвижимости, а лишь его доля и, как следствие, они не могут переделывать, декорировать и ремонтировать жильё по своему усмотрению.
Перспективы развития сегмента
Сегодня покупка недвижимости в долевую собственность пользуется большим спросом. Компании и фонды, занимающиеся продажей таких объектов, развиваются и разрабатывают новые стратегии для повышения отдачи от инвестиций. Для этого они не только добавляют в свои портфолио новые ликвидные объекты, но и расширяют перечень услуг, включая в него полное обслуживание жилья, сервис посуточной аренды объекта, создание бóльшего числа долей, а также предложение гибких сроков и условий выхода из проекта.
Каждое дробное усилие требует своего рода управления, чтобы управлять правилами и положениями (которые согласовываются до покупки доли) и поддерживать актив в той степени, которая указана в документах о праве собственности. Как правило, руководство будет контролировать ежедневную работу более чем одного объекта недвижимости, хотя в этом нет необходимости. Отдельным частичным активом может управлять одно предприятие. Каждому владельцу гарантируется установленный объем доступа к активу, который обычно может быть использован или предложен населению в качестве аренды или чартера, доход обычно делится между управляющей компанией и частичным владельцем, если только владелец сам не находит арендатора. Кроме того, каждый владелец платит часть ежегодных комиссий за управление и обслуживание в соответствии с процентом владения.
Вопрос о том, дает ли долевое владение финансовое преимущество по сравнению с арендой, постоянно обсуждается, и в некоторых странах и регионах действуют налоговые законы, которые предоставляют владельцам дополнительные льготы, такие как компенсация потери капитала, в то время как другие могут наказывать владение недвижимостью по сравнению с арендой.
СОДЕРЖАНИЕ
Авиация
Долевое владение предлагает физическому или юридическому лицу возможность приобрести долю в самолете. В зависимости от потребностей оператора можно приобрести доли от 1/16 части самолета, который предлагает около 50 часов полета в год, до 1/2 самолета. Чаще всего покупается от 1/8 до 1/4 (примерно 200 летных часов в год) самолета. Хотя владелец получает право собственности на часть своих инвестиций, они не закрепляются за конкретным самолетом для использования. Вместо этого им предоставляется доступ к группе аналогичных самолетов, и поэтому теоретически владелец никогда не может летать на своем названном самолете.
История
Многие пилоты собираются вместе, чтобы купить легкие самолеты в частную и управляемую долевую собственность, это часто называют групповыми полетами.
Долевое владение сыграло значительную роль в возрождении авиационной промышленности общего назначения с конца 1990-х годов, и большинство производителей активно поддерживают программы долевого владения.
Долевое владение собственностью
Недвижимость
Практика объединения вместе с семьей и друзьями для совместного владения недвижимостью для отдыха существует уже много лет. Но индустрия долевой собственности зародилась в США на горнолыжных курортах Скалистых гор в начале 1990-х годов. Эти первые частичные застройки показали, что люди не хотят покупать целые дома, которые они будут использовать только в течение нескольких недель в году в горах. По данным исследовательской компании Ragatz Associates, в 2017 году в Северной Америке было более 312 долевых застроек. Большая часть активной долевой собственности находится в горном регионе США, за ним следует Тихоокеанский регион США. Преобладающим видом отдыха владельцев долевой собственности в Горном регионе США является катание на лыжах. В 2018 году наиболее распространенным дробным размером, доступным для покупки в Северной Америке, является четверть собственности, что дает владельцам три месяца общего годового посещения.
За пределами США некоммерческая форма долевой собственности существует уже несколько десятилетий. В этой форме лица, не связанные в других отношениях (а не семья или друзья), образуют частные синдикаты, чтобы купить, например, недвижимость для отпуска или лодки. Эти синдикаты действуют как частные группы членов с небольшим количеством участников на некоммерческой основе, обычно просто разделяя расходы и использование. Эти группы могут включать в себя активы, варьирующиеся от скромных квартир или домов кондоминиумов до имущества стоимостью в несколько миллионов евро / долларов, и использовать свою способность совершать коллективные покупки дополнительных активов, таких как лодки или транспортные средства, в качестве дополнительных объектов, сохраняя при этом контроль полностью в пределах членского состава группы. группа.
Долевое владение делит собственность на более доступные сегменты для физических лиц, а также сопоставляет время владения физическим лицом с фактическим временем использования. Дробная доля дает владельцам определенные привилегии, например, количество дней или недель, когда они могут использовать собственность. Иногда собственность продается по истечении заранее установленного времени, а выручка от продажи возвращается владельцам. Несколько групп частных владельцев разработали очень сложные схемы распределения использования и другие функции, основанные на принципе стремления максимально приблизиться к гибкости индивидуального владения и ограничивать это лишь в минимальной степени, необходимой для размещения нескольких владельцев. В таких схемах основное соглашение заключается между самими участниками, тогда как в большинстве коммерческих схем долевого владения основные отношения владельца связаны с застройщиком и / или инициатором схемы.
Клубы частных резиденций
В дополнение к роскошным частным клубам, отдельные «отдельно стоящие» дома для отдыха и кондоминиумы могут быть преобразованы в частичную собственность. Этот процесс частичного переоборудования дома может быть выполнен любым опытным продавцом или через частную консалтинговую компанию. Преимущество частичной перестройки дома включает в себя возможность домовладельца сохранить часть собственности за собой, погасить долги и сократить расходы.
Ключевым аспектом для любого частичного владельца является понимание своих прав использования и планов бронирования. Они варьируются от собственности к собственности. Некоторые предлагают фиксированные периоды проживания, когда владелец использует одно и то же время каждый год. Некоторые предлагают «плавающие» периоды, в которых время занятости меняется в течение года, а некоторые предлагают их сочетание, с фиксированным определенным временем и плавающим.
Другие области
Долевое владение яхтой / лодкой дает морским энтузиастам возможность владеть акциями яхт любого размера и назначения. Некоторые программы продают реальную долю в гидроцикле, а другие продают «членство», когда членские взносы обеспечивают доступ к лодкам, но не права собственности. Долевые яхтенные компании продают доли / членство в небольших моторных лодках, парусных лодках, яхтах среднего класса вплоть до мегаяхт для дневного использования, многолетних контрактов или договоренностей, подобных чартеру.
Собственность с оговоркой
Европейский рынок недвижимости богат на разнообразные схемы покупки и инвестирования в недвижимость. В большинстве стран широко развита система ипотечного кредитования, условия которого более либеральны, чем в России. Кроме того, при покупке жилья на первичном рынке покупатель почти всегда имеет возможность рассрочки. Но помимо этих широко используемых схем приобретения недвижимости есть и более оригинальные
Что это дает покупателю? Во-первых, в отдельных случаях lease-back позволяет приобрести недвижимость, на которую не хватает собственных средств. По договоренности с девелопером человек вносит только часть средств за квартиру, а остальная сумма погашается за счет арендных платежей от сдачи жилья. Через несколько лет, когда стоимость квартиры уже покрыта полностью, покупатель становится ее полноправным собственником. После этого он может либо пользоваться жильем сам, либо начать получать доход от сдачи в аренду. Если покупатель изначально оплатил квартиру полностью, то для него это способ инвестирования, гарантирующий невысокий, но стабильный доход.
Схема Lease-back позволяет приобрести жилье, на которую не хватает собственных средств. Вы вносите часть средств, а остальная сумма погашается за счет арендных платежей от сдачи жилья
По словам управляющего директора компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, рассматриваемые сроки для подобных договоров составляют, как правило, 9–11 лет, а гарантированная ежегодная доходность — 4–8% в зависимости от страны и типа недвижимости. «Так, в США средняя доходность — 6%, а сроки не простираются далее 10–11 лет; во Франции весьма распространены и более длительные сроки, вплоть до 20 лет», — говорит он. Подобные схемы используются во многих странах, однако наиболее применимы они в курортных зонах США, Франции, Великобритании, Испании, Италии и Швейцарии. Через такую систему зачастую решается проблема нехватки гостиничных мест. В этих странах также распространены более короткие схемы возвратного лизинга. Например, в штате Флорида, США, в ряде комплексов предлагают гарантированную доходность в размере 10% в течение первых двух лет с последующим доверительным управлением, при котором до 33% ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваются управляющей компании. Но на таких условиях прибыль на вложенные средства может быть даже выше, чем в случае с гарантированной доходностью.
В принципе, как говорят эксперты, почти на любом европейском рынке можно купить недвижимость по схеме lease-back, но иногда для этого требуется очень хорошее знание рынка. «К примеру, на таком развивающемся рынке, как Черногория, где ипотека только зарождается, девелоперы не имеют доступа к дешевому финансированию, и они предлагают такую схему. Компания гарантирует выдачу вам кредита (под 7,5% годовых на срок до 30 лет) на покупку квартиры или апартаментов, и она же будет погашать его в течение восьми лет из средств, которые девелопер получит от сдачи ваших апартаментов. В течение этого срока вы можете использовать свою недвижимость четыре недели в году», — рассказывает Игорь Индриксонс.
Кстати, во Франции схема lease-back прижилась под покровительством властей и проходит отчасти в рамках государственной программы под названием Residence du Tourisme. Суть ее заключается в том, что инвестор вкладывает деньги в определенные квартиры, коттеджи, виллы и обязуется в течение нескольких последующих лет сдавать собственность уполномоченным государством фирмам, специализирующимся на гостиничном бизнесе или сдаче недвижимости в аренду туристам. «За это инвестор освобождается от НДС. При этом фирма-партнер платит за него и все остальные налоги, а также покрывает текущие расходы на содержание квартиры, включая коммунальные платежи и замену мебели. Инвестор получает гарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, и даже может две недели в году пользоваться своей квартирой (домом). Период, на который недвижимость предстоит отдать в работу, чаще всего составляет девять лет, но может быть продлен и до 20», — рассказывает руководитель направления Distant Property Management (DPM) холдинга «Миэль» Наталья Завалишина. Это интересно как частным инвесторам, получающим гарантированный доход без каких-либо дополнительных хлопот со своей стороны, так и государству, обеспечивающему жильем поток туристов. Неудивительно, что в последние годы число сделок по объектам категории Residence du Tourisme постоянно растет.
Почти своя квартира
Покупка жилья обычно предполагает, что мы приобретаем целый объект: дом, квартиру или, если речь идет о крупных инвесторах, многоквартирное здание либо гостиницу. Однако с недавнего времени у россиян появилась возможность покупать на зарубежных рынках и долю в объекте недвижимости. Такая схема называется fractional ownership и пока мало распространена даже на западных рынках, не говоря уже о России, где есть только штучные предложения.
Подобный вариант вряд ли подойдет тем, кто планирует постоянно жить в Англии, но удобен тем людям, которым часто приходится бывать здесь в командировках. «Люди, часто приезжая в один и тот же город, устают от гостиниц. Кроме того, проживая в отеле, человек часто вынужден проводить деловые встречи в холлах тех же отелей, кафе, проходных местах, а это не слишком-то удобно. И при этом покупать отдельную квартиру или дом, если человек не планирует сделать Лондон постоянным местом жительства, нецелесообразно, — рассуждает председатель совета директоров Sesegar Investment Group Ирина Жарова-Райт. — По делам бизнеса многие вынуждены ездить то в Лондон, то в Нью-Йорк, то в Париж. Везде покупать по квартире? Выйдет слишком дорого, и не у каждого есть такие деньги. А если воспользоваться системой fractional ownership, то человек сравнительно недорого обеспечит себе комфортное проживание во всех трех столицах». Совладельцу подобной квартиры не надо беспокоиться об ее обслуживании, о том, чтобы вызывать домработницу накануне приезда, или о том, где найти сантехника. Все эти хлопоты ложатся на управляющего. Если в какой-то год апартаменты вам не потребуются, вы можете их сдать на те же 35 дней и получить 50% полученной за это время прибыли.
Разумеется, система fractional ownership доступна по цене не каждому, но количество людей, кто может позволить ее себе, куда больше, чем число тех, кто способен купить в Англии собственное жилье.
