Что значит тип недвижимости коммерческая

Что такое коммерческая недвижимость

Прежде чем вкладывать капитал в недвижимость, инвестор должен сначала определить, какой тип недвижимости позволит ему приумножить свои сбережения. Альтернативой покупке квартиры может стать вложение в коммерческую недвижимость. Мы объясняем, что такое коммерческая недвижимость и почему она вам должна быть интересна.

Как понимать термин «коммерческая недвижимость»

Нет смысла находить определение коммерческой недвижимости в регламенте. Так что же такое свойство? Эти типы недвижимости подходят для ведения бизнеса. Для любой коммерческой недвижимости характерно то, что:

Где можно арендовать коммерческую недвижимость

New Life Group — лидер рынка в сфере коммерческой недвижимости. Компания предлагает полный спектр услуг в области аренды офисных и коммерческих помещений, складских и производственных помещений.

В базе объектов более десятка лучших предложений в шаговой доступности от метро, самые выгодные условия сотрудничества и беспрецедентные ставки аренды, а также квалифицированный персонал и гибкая ценовая политика.

Типы коммерческой недвижимости

Строящиеся сегодня коммерческие объекты не всегда представляют собой отдельные здания. Девелоперские компании, работающие на польском рынке, часто создают жилые комплексы, в которых возводятся здания с несколькими функциями.

Как правило, на первом этаже таких зданий располагаются служебные и коммерческие помещения, следующие этажи приспособлены под офисную деятельность, а верхние этажи спроектированы как апартаменты класса люкс.

Преимущества

У такого типа постройки есть свои преимущества. Благодаря тому, что служебные помещения или офисы расположены в непосредственной близости от жилой недвижимости, к ним легче добраться как сотрудникам, так и потенциальным клиентам. Это, в свою очередь, положительно сказывается на прибылях проживающих в них компаний.

Компания, инвертирующим в коммерческую недвижимость, обычно необходима aренда коммерческой недвижимости на длительный срок.

Какие бывают виды коммерческой недвижимости

Если посмотреть на коммерческую недвижимость в разрезе, потенциальным инвесторам есть из чего выбирать. На рынке доступны:

торговые и служебные помещения — в них осуществляется обслуживание и общественное питание, либо осуществляется продажа различных товаров; как правило, они располагаются в привлекательных районах города или в микрорайонах,

Частные инвесторы могут вложить свои средства в покупку любого типа коммерческой недвижимости. Отсутствие достаточных средств может оказаться препятствием. Как правило, коммерческая недвижимость имеет большую площадь, чем жилая, что, в свою очередь, соответственно удорожает ее.

Как заработать на коммерческой недвижимости

Покупка крупной коммерческой недвижимости зачастую недоступна для частных инвесторов. В частности, это относится к крупным коммерческим объектам. Однако сегодня необязательно владеть всей недвижимостью, чтобы получать прибыль от ее сдачи в аренду.

Источник

Жилая или коммерческая? В чем разница?

Прежде чем начать переговоры по покупке коммерческой недвижимости, нужно провести расчеты, как и сколько вы должны с нее заработать.Будет ли это квартира с койко-местами или торговая точка на 500 м2? Сколько вам придется вложить в это помещения помимо его покупки и как скоро вы сможете выдохнуть и получать первую прибыль.

Оценка самой коммерческой недвижимости также отличается от оценки жилой. Стоимость квартиры, как правило, отталкивается от средней стоимости за квадратный метр в этом же районе.

Коммерческую оценивают по ставке капитализации в сравнении с аналогичными помещениями. То есть какова была бы ваша годовая прибыль, если бы вы купили ее прямо сейчас. Инвесторы ориентируются на четыре основных параметра:

Самое интересное, что эти параметры складываются из общей оценки самого здания и его экосистемы. Например, если это офис — транспортная доступность, наличие кафе, столовых, если это склад — насколько он далек от основного магазина потенциального клиента, если это магазин — какой поток людей проходит мимо в часы пик. Это так называемые бытовые вопросы, из которых складывается конечная стоимость того или иного объекта. Именно таким базовым анализом занимается наша компания Fincase. Мы оцениваем уровень инфраструктуры каждого помещения по 129 параметрам. У нас большой опыт в оценке российской недвижимости — мы вошли в пятерку лучших PropTech компаний России. Реализованные проекты дали глубокое понимание алгоритмов машинного обучения, которые необходимы для анализа данных рынка недвижимости, поэтому сейчас наша главная задача — помочь десяткам тысяч инвесторов принимать правильные решения относительно выбора объекта вложения.

На что нужно обратить внимание при оценке коммерческой недвижимости?

Если сравнивать жилые квартиры под аренду и квартиру для собственного жилья, то коммерческая выходит дешевле (при прочих одинаковых условиях, конечно), так как в большинстве случаев для аренды приобретают 2 и более квартир сразу, а значит большую площадь. Как правило, чем больше метров, тем получается дешевле. Но обратная сторона медали в том, что они и требуют средств на содержание и ремонт больше. Из всех коммерческих видов недвижимости, эта строже всего регулируется местными юрисдикциями и различными стандартами. Именно поэтому жилые квартиры требуют самой тщательной проверки документов, чтобы точно рассчитать свои расходы и предположить доход. Например, свидетельство об освобождении от ответственности арендатора, отчеты о техническом обслуживании за несколько лет, банковские выписки, счета за коммунальные услуги и многое другое. Не лишним будет узнать, как долго и сколько квартир остаются свободными, чтобы спланировать свою стратегию заработка. Считается, что жилые помещения класса С и D самые требовательные к обслуживанию. Поэтому если вы хотите купить помещение и просто получать прибыль, то это не ваш вариант, а если хотите быть настоящим «хозяином» и домоуправленцем, заботиться о своих жильцах, то присмотритесь к такому варианту. Что касается инфраструктуры, то тут важно понять на какого клиента вы ориентируетесь. Если это семейная пара с детьми, то для них важны детские сады, школы, магазины и поликлиники в шаговой доступности, если это студенты, то кафе под домом самое то!

Арендная ставка жилых квартир в Москв среднего и самого востребованного класса варьируется от 25 до 40 тысяч рублей за месяц. При этом стоимость жилья за квадратный метр от 117 000 руб, а в центральных районах от 300 000 руб. и выше.

Офисная недвижимость

По сравнению с жилым фондом офисные и торговые площади сложнее для неопытных инвесторов в плане определения своего потенциального потребителя и его потребностей. Прежде, чем выходить на сделку о покупке, необходимо поговорить с несколькими предполагаемыми арендаторами по поводу их ожиданий по цене и требованиям к помещению. Ну и, конечно же, всегда быть в курсе экономических и отраслевых новостей. Например, если вы сдаете в аренду помещение для магазина дорогой одежды, и с учетом последних экономических тенденций понимаете, что скоро он будет не в состоянии платить арендную ставку, то сможете подготовиться к этому заранее: предложить другие условия, расторгнуть договор и так далее. В плане подготовки помещения под запросы потенциальных арендаторов, этот вид сложнее жилого. Жилой регулируется общими стандартами, а офисный готовится под запросы каждого конкретного клиента и от этого зависит итог сделки. Знать ситуацию на рынке и в отраслях еще и полезно тем, что это поможет составить грамотный договор аренды. Он может содержать пункты, где арендатор платит не только за помещение, но и страховые взносы, взносы на содержание и так далее. То есть в зависимости от конкретного клиента и конкретной ситуации договор аренды может быть абсолютно разным.

Промышленная недвижимость

Мало инвесторов, кто вкладывается в промышленную недвижимость. Это объясняется тем, что инвестор должен хорошо знать области бизнеса, которым необходимы промышленные помещения. Плюсом такой недвижимости является их адаптивность. Как правило, склады нужны для всех одинаковые или с небольшими доработками. Можно владеть огромными площадями и минимально вкладывать в них средства на поддержание. В такой недвижимости ценится его расположение, например, вблизи основного магазина клиента или в транспортной доступности для пункта выдачи заказов. Вариантов потенциальных клиентов множество: склады для магазинов крупной техники, одежды, игрушек, гаражи, склады с встроенными офисами.

Новый сервис «Умная инфраструктура»

Коммерческая недвижимость требует тщательного анализа. Каждая сделка может зависеть от фактов, о которых даже не мог представить. Это всегда риск, но риск оправданный. При создании сервиса по оценке уровня инфраструктуры мы провели исследование и выяснили, чем руководствуются люди, когда выбирают ту или иную недвижимость. При важности факторов площади, ремонта, комфортабельности, года постройки, все же главным оказалась инфраструктура — экосистема района.

Это звучит как очевидный факт, но в этой теме много подводных камней- как проанализировать участок для застройки, как оценить стоимость относительно рыночной, как ранжировать значимые требования по инфраструктуре в зависимости от сектора недвижимости, как сделать точный расчет ожидаемой доходности. Мы создали сервис «Умная инфраструктура», чтобы минимизировать риски при инвестировании в недвижимость и увеличить доходность вложений.

Сервис интегрируется с Google Maps и на привычном интерфейсе демонстрирует данные об инфраструктуре. Градация зеленого цвета показывает низкий или высокий уровень развитости района по заданным параметрам.

Запуск сервиса планируется на осень 2020 с появлением первых пользователей.

Инвестиции в недвижимость — один из самых обсуждаемых и популярных способов инвестиций. Миссия Fincase — создать такой продукт, который обеспечит пользователя максимально достоверной информацией о ситуации на рынке и обеспечит данными для верного решения об инвестировании.

Дмитрий Цыплаков, CEO/Product Manager компании Fincase

Источник

Что такое коммерческая недвижимость и ее виды (сектора, типы, форматы)

ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»

Коммерческая недвижимость – это не просто физическое пространство, предназначенное для осуществления в нем некой человеческой активности. Это целый диапазон доходных возможностей для инвесторов практически любого риск-аппетита.

В строгом юридическом смысле недвижимость предоставляет собой физический объект (здание, сооружение, постройка), неразрывно связанный с земельным участком, на котором он расположен, и непосредственно права на этот земельный участок. Экономически же – это безусловно права на будущие доходы от объекта и участка. Именно фактор возможности получения будущего дохода и делает недвижимость коммерческой. Базовым источником доходов инвестора служат договоры аренды, которые за плату в адрес собственника предоставляют арендатору право занимать, использовать и владеть площадью на протяжении срока действия такого договора. Собственник при этом сохраняет само право (титул) собственности на недвижимость, и по истечении срока действия договора аренды права пользования и владения всегда возвращаются к нему.

Сектора коммерческой недвижимости

В контексте хозяйственного использования и для целей инвестирования под коммерческой недвижимостью подразумевается широкий спектр целых зданий и сооружений, а также отдельных помещений. Виды недвижимости, составляющие пригодный к инвестированию рынок, варьируются порой очень сильно, в зависимости от географии (Рисунок 1), при этом в большинстве стран (как развитых, так и развивающихся) капитал инвестируется в три основных сектора: офисный, торговый и индустриальный, в том числе логистический.

Институциональное инвестирование на рынке недвижимости, предназначенной для проживания, встречается реже. Впрочем, для отдельных стран он представляет собой довольно значительную индустрию, представляющую собой два больших сектора:

Между тем, сфера инвестирования в недвижимость гораздо шире. Появляются новые, так называемые «нишевые» или альтернативные сектора, к которым относятся:

Разновидностей недвижимости, потенциально приносящей коммерческий доход от предоставления пространств за плату, все больше и больше. Это порождает как расширение традиционных секторов, так и появление совершенно новых.

Рисунок 1. Сектора в портфеле инвестиций в недвижимость (на Июнь 2012, Мир без США)

Источник: Cohen & Steers, FTSE.

Типы и форматы коммерческой недвижимости

В каждом секторе объекты недвижимости различаются также по типам, определяющим особенности использования коммерческих пространств. Карта секторов и типов недвижимости представляет собой огромное полотно (Таблица 1), детали которого – предмет отдельного большого исследования.

Также следует упомянуть, что для ряда типов недвижимости большое значение имеет её формат, определяющий размер объекта и охват пользовательской аудитории. Наибольшее применение категоризация по форматам получила в торговой недвижимости. Так, торговые центры бывают: соседские (Neighbourhood), окружные (Сommunity), региональные (Regional) и супер-региональные (Super-Regional). Логистическая недвижимость также выделяется разнообразием форматов – от отдельных складов вполне компактного размера до больших складских комплексов и гигантских логистических парков.

Качество недвижимости также значимый критерий ее разновидностей. Градации качества применяются для офисной и логистической недвижимости в виде классов A, B и С, а также отелей в виде звезд от 1 до 5.

Таблица 1. Сектора и разновидности коммерческой недвижимости

Retail
Торговая недвижимость

Residential
Резидентная недвижимость

Стили инвестирования в коммерческую недвижимость

Барыковский переулок, 2
Москва, 119034

Источник

Как я вложилась в коммерческую недвижимость

И насколько это перспективнее, чем сдавать обычную квартиру

Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.

Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.

В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.

Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости

В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.

Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.

В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.

Если бы я решила продать квартиру, надо было срочно выбирать, куда направить деньги. Оставлять такую сумму на руках мне казалось опасным, так как при скачках валют можно многое потерять или даже остаться ни с чем. А купить взамен я могла только примерно такую же квартиру. У меня не было денег на более интересный и дорогостоящий вариант, так как я все потратила на новую квартиру и ее ремонт.

Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.

Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.

Как победить выгорание

Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:

Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.

Например, прибыль и доход — это разные понятия: доход — все деньги, которые я получу в результате продажи товаров и услуг, а прибыль — это доход за вычетом всех расходов на коммерческую деятельность, включая зарплаты сотрудникам и налоги.

Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть срок окупаемости при инвестировании в объект недвижимости будет показывать, сколько необходимо времени, чтобы вернуть потраченные на него деньги.

Вот на какие критерии я ориентировалась при поиске помещения.

Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.

С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.

Получается, что покупать помещения в объектах на стадии строительства выгоднее — даже с учетом того, что нужно ждать окончания работ.

И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Предложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:

Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:

Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:

Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.

Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.

Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.

Источник

Как выбрать коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду

Какие документы проверить перед покупкой и на что обратить внимание

Недвижимостью считаются не только склады, офисы, кафе, но еще и земля, участки недр, самолеты и другие объекты.

Но термином «коммерческая недвижимость» обозначают именно нежилые здания и помещения. Поэтому будем говорить только о них.

Если планируете заняться арендным бизнесом, перед покупкой недвижимости важно проверить несколько моментов. Например, не в залоге ли нужное помещение, пригодно ли для планируемого использования, все ли в порядке с документами. Расскажу, как это сделать.

Курс о больших делах

Как сдавать коммерческую недвижимость

Любой из объектов коммерческой недвижимости можно продавать, покупать, дарить, передавать в наследство и сдавать в аренду.

Бизнес-модель работы с коммерческой недвижимостью может быть разной, например:

Кто может сдавать коммерческую недвижимость. Арендный бизнес — это предпринимательская деятельность, поэтому арендодателю нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или создать ООО.

Самозанятые могут сдавать только жилые помещения — квартиры, дома, дачи.

Кто может арендовать коммерческую недвижимость. Любое лицо — юридическое или физическое, со статусом ИП или без. Никаких ограничений в этом плане нет.

Чтобы сдавать коммерческое помещение в аренду, нужно:

Но если арендатор — физическое лицо и хочет заниматься в помещении бизнесом, то сначала нужно зарегистрировать ИП или стать самозанятым. Без этого статуса в арендованном помещении можно хранить имущество только для личных целей, например использовать как склад собственных вещей.

Расскажу подробно о каждом этапе сдачи коммерческого помещения в аренду.

Выбрать форму ведения бизнеса

Кем быть — индивидуальным предпринимателем или владельцем компании — будущий арендодатель выбирает сам. Решение будет зависеть от разных факторов. Например, как планируете вести бизнес — в одиночку или совместно с партнерами.

Стать ИП очень просто: достаточно обратиться в МФЦ или подать заявление через портал госуслуг, и вас зарегистрируют в течение трех рабочих дней.

Теоретически несколько ИП могут объединиться в простое товарищество, но на практике этот инструмент мало кто использует. Ведь «товарищи» отвечают всем своим имуществом не только за свои личные действия, но еще и за неудачные бизнес-ходы партнеров. Кроме того, всем участникам простого товарищества придется перейти на УСН «Доходы минус расходы», что неудобно для арендного бизнеса.

Если вам надоест заниматься арендным бизнесом, вы не сможете продать бизнес целиком единой сделкой. Ведь ИП — это ваш собственный особый статус, его нельзя отделить от вас как от личности. Каждый объект недвижимости и предмет инвентаря придется оценивать и продавать отдельно.

До подачи заявления на регистрацию компании нужно подготовить устав ООО и учредительный договор между участниками, если их несколько, — это потребует некоторых умений.

У ООО много плюсов в арендном бизнесе.

Но и минусов достаточно. Например, все, что касается расходов на деятельность и штрафов, компании обходится в несколько раз дороже, чем ИП.

Найти пригодное для арендного бизнеса помещение

Выбирая помещение для арендного бизнеса, учитывайте его:

Например, для модного кафе или ресторана подойдет просторное помещение на первом этаже с собственным входом с оживленной улицы. Если помещение находится в подвале, в нем плохая вытяжка и старая проводка, то это дополнительные расходы. Часть потенциальных арендаторов обустройство места оттолкнет.

Кроме таких очевидных моментов нужно еще выяснять, как можно использовать ту или иную коммерческую недвижимость. Ведь если вы станете собственником помещения, это не всегда значит, что сможете сдавать его, например, под кафе.

Сложность вот в чем: в каждом населенном пункте местные власти устанавливают, какие объекты — жилые дома, офисы, магазины, кафе — могут находиться в конкретном месте города. Например, по улице Большой могут находиться жилые дома и магазины, а офисов там быть не должно. Или наоборот, по улице Маленькой должны быть офисные и производственные помещения, жилые дома там строить нельзя.

Это правила землепользования и застройки, прописаны везде, и в крупных городах, и в маленьких поселках. Местная администрация обязана публиковать их на своем сайте.

Проверить, как можно использовать помещение, можно вот как.

Запросите выписку на здание из ЕГРН. Узнайте из выписки кадастровый номер земельного участка, на котором расположено интересующее вас здание или помещение.

Обратите внимание: заказывать нужно выписку именно на здание. Если заказать выписку на помещение, то в нужной графе будет указан кадастровый номер здания. Вам придется запросить две выписки — первую на помещение, из нее вы узнаете кадастровый номер здания, и вторую на здание.

По кадастровому номеру найдите земельный участок на Публичной кадастровой карте и посмотрите, какой вид разрешенного использования — ВРИ — там указан.

Если во ВРИ участка указано, например, «общественное питание», и это совпадает с тем, как вы собираетесь использовать здание, то дальше можно не проверять.

Если ВРИ не совпадает с желаемым использованием, то стоит узнать, можно ли присвоить участку интересующий вас ВРИ. Для этого придется изучить документы местной администрации.

Посмотрите карту градостроительного зонирования. Она есть на официальном сайте администрации города или поселения. Изучите, на какие зоны и подзоны разделен интересующий вас участок — они раскрашены разными цветами, расшифровка есть на той же карте.

Например, на карте Новосибирска красным обозначена зона ОД-1.1 — «подзона делового, общественного и коммерческого назначения…». Сейчас сайты с кадастровыми картами есть у всех населенных пунктов. Но если вдруг нет, карту можно запросить в местной администрации.

Найдите правила землепользования и застройки — это нормативный акт, который издает местный законодательный орган — городская дума или городской совет депутатов. Например, в столице действуют Правила землепользования и застройки города Москвы, принятые в 2017 году. В правилах землепользования подробно описаны зоны. Для каждой зоны указано, как можно ее использовать — основные виды использования, условно-разрешенные и вспомогательные.

Основные виды использования. Если интересующий вас вид использования указан основным, то его можно присвоить участку без дополнительных согласований.

Вы покупаете помещение и планируете сдавать его под кафе. Согласно публичной кадастровой карте, ВРИ у земельного участка под зданием — «магазины». Но по правилам землепользования в территориальной зоне, где находится здание, в списке основных видов использования есть «общественное питание».

Это значит, что вы, как собственник участка и здания, можете пойти в МФЦ и попросить местную администрацию изменить «магазины» на «общественное питание». Если землю под зданием вы арендуете у местной администрации, то сначала надо будет получить ее согласие. Как правило, получить согласие несложно, это больше формальность, чем процедура согласования.

Условно-разрешенные. Если нужный ВРИ в условно-разрешенных, то заменить, например, «магазины» на «общественное питание» получится только после сложной и длительной процедуры публичных слушаний. Результат этих слушаний непредсказуем, поэтому лучше найти более подходящее помещение.

Вспомогательные виды использования можно лишь добавить к ранее присвоенному основному или условно-разрешенному виду. Процедура будет аналогична той, когда меняют вид использования на один из основных.

Например, по статье 29 Правил землепользования и застройки Красногорска коммерческую недвижимость можно размещать в зоне О-1 — многофункциональной общественно-деловой зоне. В этой части города могут располагаться рынки, магазины, ТРЦ — всего 26 видов разрешенного использования. К ним в качестве вспомогательного вида использования можно добавить склады. Тогда арендодатель сможет сдавать помещение под магазин с полноценным складом.

Если интересующего вида использования нет в описании территориальной зоны, то присвоить его можно, только изменив сами Правила землепользования и застройки. Сделать это может только местный представительный орган, например городская дума.

Когда можно изменить вид использования зоны

Вид использования зоны	Можно ли изменить вид
Основной вид	Можно
Условно-разрешенный	Можно после публичных слушаний
Вспомогательный	Можно добавить к основному виду
Отсутствует	Может только местный законодательный орган

Проверьте право собственности на недвижимость

После того как нашли недвижимость, подходящую под ваши требования, проверьте право собственности на нее. Это нужно, чтобы не отдать предоплату мошеннику, который выдает себя за собственника объекта.

Документы от продавца. У продавца или риелтора запросите документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это может быть:

В договоре купли-продажи, дарения и инвестиционном договоре посмотрите на цену, за которую продавали-покупали объект. Заниженная цена должна вас насторожить, так как, возможно, сделка была фиктивной.

Обратите внимание на порядок оплаты — была рассрочка или расчет был сразу. Если была рассрочка, то нужно узнать, на каких условиях, и есть ли подтверждающие платежи документы. Риск тут вот какой: если текущий собственник не полностью рассчитался по договору, предыдущий владелец может потребовать вернуть ему имущество, в том числе от последнего покупателя.

Если вы купите недвижимость, не убедившись, что она была оплачена предыдущим покупателем, ее могут вернуть первому собственнику. Суд не сочтет вас добросовестным покупателем, взыскать деньги с продавца в случае отмены сделки будет очень сложно.

Поэтому лучше запросить документ, который подтверждает, что нынешний собственник недвижимости полностью рассчитался с предыдущим, если он покупал это имущество. Таким подтверждающим документом может быть расписка, платежное поручение или квитанция.

Свидетельство о государственной регистрации права — его выдавали до 15 июля 2016 года. В свидетельстве кроме ФИО собственника посмотрите, нет ли отметки об ипотеке. Это важно, так как без согласия залогодержателя вы не сможете оформить покупку в Росреестре, а если согласие будет получено и сделка оформлена — ипотека при смене собственника сохраняется.

Безопасный вариант покупки заложенной недвижимости — за счет вашего платежа в первую очередь нужно погасить долг перед банком, а потом продавец получит остаток денег.

Еще прочитайте, что указано в «документах-основаниях» — продавец должен показать вам именно тот договор, который указан в свидетельстве.

Выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект. Информация в выписке, которую дал продавец, может быть уже неактуальной, однако даже из устаревшей выписки можно узнать кадастровый номер объекта, чтобы самостоятельно запросить свежие данные.

Поясню: данные в Росреестре обновляются каждый день, поэтому даже если продавец дал выписку недельной давности, где не было, например, ипотеки, то за неделю ипотека могла появиться. Поэтому выписки сначала следует смотреть те, которые есть у продавцов, а потом заказывать новые. Если сделку готовили долго, то выписки можно заказывать не по одному разу — например, одну в начале процесса, другую перед самым выходом на подписание.

Документы от Росреестра. На официальном сайте Росреестра закажите две выписки из ЕГРН:

Кроме того, обращайте внимание на сроки перепродажи объекта — быстрая, особенно неоднократная, перепродажа должна вас насторожить. Если одна из предыдущих сделок была незаконной — у недобросовестного приобретателя могут отобрать имущество.

Проверьте, не потенциальный ли банкрот продавец

Продавца и предыдущих собственников коммерческой недвижимости нужно проверять на предмет риска их банкротства.

Если лицо распродает имущество незадолго до своего банкротства, то сделки по продаже имущества могут быть оспорены.

Тогда недвижимость вернется к банкроту, чтобы ее можно было продать с публичных торгов, а вырученные деньги разделить между кредиторами. Покупатель может вернуть лишь небольшую часть денег либо не получить ничего, так как у некоторых кредиторов, например работников банкрота, приоритетное право на получение денег.

Так, например, в 2019 году покупателю пришлось вернуть продавцу-банкроту две АЗС, а потом оказаться в очереди среди других кредиторов на возврат денег.

Определение № 306-ЭС19-13841 от 16.12.2019PDF, 208 КБ

Есть несколько способов, как можно проверить продавца.

На сайте картотеки арбитражных дел можно узнать, возбуждено ли в отношении должника дело о банкротстве прямо сейчас. Если продавец — ИП или организация, то на этом же сайте можно увидеть, когда и какие суммы с него взыскивались по коммерческим спорам.

Если по результатам проверки вы увидите, что с продавца взыскивают суммы, сопоставимые со стоимостью недвижимости, это повод отказаться от сделки.

В базе данных судебных приставов — банке данных исполнительных производств — можно узнать, есть ли у продавца непогашенные долги. Насторожить опять же должны крупные долги, сопоставимые со стоимостью недвижимости. Если они есть, то есть и риск, что продавец обанкротится, а недвижимость у вас заберут. Посмотреть долги можно и у физического лица, например ИП, и у компании.

На сайте районного или городского суда по месту жительства продавца можно посмотреть, не участвовал ли он в спорах, не связанных с предпринимательством. Например, продавец мог задолжать банку по потребительским кредитам. Если у человека много долгов, то он тоже может объявить себя банкротом, и с большой вероятностью кредиторы будут оспаривать все сделки по выводу активов.

Если коммерческую недвижимость продает компания, то нужно провести дополнительную проверку. На сайте налоговой скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотрите:

Если продавец — физическое лицо, в том числе со статусом ИП, то нужно уточнить, состоит ли он или она в браке. Если да, то нужно будет оформить нотариальное согласие супруга на сделку. Если нет согласия супруга на продажу недвижимости, то он или она может оспорить сделку.

Зарегистрируйте покупку коммерческой недвижимости в Росреестре

Договор купли-продажи недвижимости заключают письменно, то есть распечатывают бумажный договор, на котором расписываются продавец и покупатель. Договор можно заключить и электронно, если у продавца и покупателя есть усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.

Если продают долю, а не все помещение, то договор купли-продажи нужно заверить у нотариуса.

Самая важная часть покупки недвижимости — это не подписание договора и даже не расчеты по нему. По закону переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Только тогда покупатель станет собственником помещения.

Если продавец подпишет договоры купли-продажи сразу с несколькими покупателями и со всех возьмет деньги, то собственником станет тот, кто первым успел зарегистрировать свое право в ЕГРН. Даже если остальные претенденты подписали договоры и отдали деньги раньше, решающее значение будет иметь именно дата регистрации права собственности в Росреестре.

Подавать документы на регистрацию нужно самостоятельно через Росреестр или МФЦ. Если договор заверяли у нотариуса — он передаст данные в Росреестр за вас. Присутствовать должны лично продавец и покупатель либо их представители с нотариальными доверенностями.

Обращаться к нотариусу обязательно, если покупаете не здание или помещение целиком, а долю в праве на такое здание или помещение. В остальных случаях обращаться к нотариусу можно только по желанию.

Если удостоверить сделку решили добровольно, процент будет плавающим в зависимости от суммы сделки.

Чтобы оформить сделку через МФЦ или Росреестр и не платить нотариусу, вам нужно:

Разницы между подачей заявления сразу в Росреестр или через МФЦ нет — пакет документов и пошлина одинаковые. Разве что срок оформления через МФЦ будет на пару дней дольше. В целом вы можете ориентироваться на то, куда вам удобнее приехать и где будет более удобное время для записи. Записаться на подачу документов можно через сайт госуслуг.

Помощь в составлении договора. Если вы готовите сделку сами, без помощи риелтора или юриста, и переживаете, точно ли составили текст договора, можно обратиться к нотариусу. Он составит для вас договор, отвечающий требованиям закона — за отдельную плату сверх стоимости нотариального заверения. Размер такой платы отличается у разных нотариусов, но в среднем составляет от 5000 Р за стандартный договор.

Гарантия проведения сделки. Нотариус проверит паспорта продавца и покупателя и засвидетельствует, что сделку подписали именно те люди, которые указаны в договоре. Также он подтвердит, что продавец и покупатель подписывают документы в здравом уме и полностью осознают суть и последствия сделки. Такую проверку нотариусы проводят всегда, поэтому оспаривать нотариальные сделки гораздо сложнее, чем обычные. Считается, что законность сделок проверил нотариус.

Сокращенные сроки регистрации перехода прав. Нотариус сам передаст данные в Росреестр для регистрации перехода права, продавцу и покупателю делать ничего не нужно. При этом регистрация пройдет быстрее, чем при самостоятельной подаче документов в МФЦ: от одного до трех рабочих дней против девяти рабочих дней при подаче документов самостоятельно.

Услуги депозита. Рассчитаться по сделке можно через депозит нотариуса: после подписания договора покупатель передает деньги нотариусу. Тот хранит их, пока Росреестр проверяет документы и регистрирует переход права.

После того как покупатель стал официальным собственником недвижимости, нотариус передаст деньги продавцу.

Источник