Квартира в старом фонде: как не ошибиться
Квартиры в нетиповых домах дореволюционной постройки вызывают неизменный покупательский интерес. За что любят дома старого фонда? Прежде всего за просторные квартиры с высокими потолками и особую ауру исторических районов.
Нередко квартиры в старом фонде по цене «квадрата» сопоставимы с типовыми панельками. Но не спешите радоваться – цены ниже рынка обычно свидетельствуют о том, что квартире требуется серьезная модернизация. Мы расскажем вам, как оценить, стоит ли овчинка выделки.
Не только старый фонд: конструктивные особенности
«Петербуржцы и жители других регионов вкладывают разный смысл в определение “старый фонд”, – рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – У последних оно нередко ассоциируется с любым жильем советского периода – например, с теми же хрущевками».
В каталогах с объявлениями дома старого фонда делят на две категории – прошедшие капремонт (СФК) и не прошедшие (СФ). В свою очередь, дома без капремонта могут иметь деревянные или металлические балки перекрытий. Разумеется, металлические считаются более надежными и долговечными. Впрочем, в Северной столице имеются и прекрасно сохранившиеся дома с деревянными балками, и аварийные объекты – с металлическими.
В практике квартирного рынка Санкт-Петербурга к категории «старый фонд» относят здания, построенные до 1917 года. «Правда, важно добавить, что некоторые типы зданий, традиционно причисляемых к сталинским, – например, почти все довоенные дома или некоторые так называемые немецкие коттеджи – конструктивно сходны со старым фондом», – поясняет председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко.
У строений данного типа – также несущие наружные стены и перекрытия с металлическими или (чаще) деревянными балками. При этом, рассматривая вопрос приобретения квартиры в таком доме, надо обращать внимание не только на перекрытия, но и на то, из чего сделаны стены.
Капремонт капремонту рознь
Капремонты бывают разными – комплексными и выборочными. При комплексных, которые в массовом порядке производились в Ленинграде 1970-80-е годы, от здания оставались только наружные стены, а вся начинка полностью менялась. У всех прошедших комплексный капремонт зданий – перекрытия из железобетонных плит. Такие квартиры на вторичном рынке жилья котируются гораздо выше, чем в домах без капремонта.
Минусы в том, что при комплексном ремонте здание утрачивало многое из того, за что такие квартиры, собственно, и ценят покупатели: камины, лепной декор, массивные двери с медными ручками и прочие аксессуары.
При выборочном ремонте в квартирах заменяли и укрепляли подгнившие силовые конструкции, устанавливали ванны, производили перепланировки. Такие ремонты производились во все времена – как после войны, так и в нашем веке.
Главный документ, который мы должны потребовать у продавца, если речь идет об объекте старого фонда, – пибовский техпаспорт жилого помещения (квартиры). В нем содержится информация не только о квартире, но и о самом здании: год постройки, дата последнего капремонта, материал стен и перекрытий. Практика показывает, что эти данные далеко не всегда точны.
Даже с годом постройки все непросто: дело в том, что на протяжении столетий питерский жилфонд многократно перестраивался. Например, в начале XIX века здание имело три этажа. А в конце столетия его надстроили до пяти этажей, появились дворовые корпуса и дворы-колодцы. В итоге в качестве года постройки дома может фигурировать любая дата.
Ровно по той же причине в квартирах на нижних этажах могут быть деревянные балки перекрытий, а на верхних – металлические (широкое применение строительных металлоконструкций началось в последней четверти XIX века).
А если перепланировка?
Чем грозит покупателю нелегальная перепланировка? «Сложности могут возникнуть в двух случаях: при попытке продать такую квартиру покупателю с ипотечными средствами (банк просто не примет заявку к рассмотрению) и при обследовании квартиры вследствие жалоб третьих лиц», – отвечает эксперт Санкт-Петербургской палаты недвижимости Константин Шапиро.
Есть вероятность, что новому хозяину в соответствии с решением суда придется за свой счет приводить квартиру в первоначальное состояние, заделывая незаконно пробитые проемы и ликвидируя «неродные» перегородки. Шансы в судебном порядке лишиться ванной комнаты, оборудованной над чужой кухней или комнатой, близки к ста процентам.
Что еще важно знать?
Информацию о том, какие виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов (фасады, кровля, лифты и т.п.) для того или иного дома запланированы на ближайшие годы, вы можете получить на официальном сайте Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга.
Можно ли оформить кредит на покупку квартиры в старом фонде? «Старый фонд как объект залога рассматривается в индивидуальном порядке. И у каждого банка свои требования и ограничения, – поясняет Константин Шапиро. – Например, при нелегальной перепланировке кредит, скорее всего, не одобрят. Но могут быть также ограничения по состоянию конструктива, году строительства. В большинстве случаев банки требуют, чтобы дом был после капремонта».
Покупая квартиру, выбирайте себе комфортных соседей. Для старого фонда, под завязку нашпигованного коммуналками, это правило особо актуально. Как минимум, имеет смысл нанести визиты в квартиры, расположенные этажом выше и ниже. Конечно, их обитатели не обязаны пускать себе в дом каждого встречного – придумайте благовидный предлог, чтобы зайти. Но пусть неблагополучная коммунальная квартира над головой не станет для вас неожиданностью.
Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок
Квартиры «Старого фонда»: плюсы и минусы
Всегда мечтали жить в центре города и вдохновлялись старинными домами? За красивыми фасадами порой скрывается совсем не эстетичная «начинка», которая может вас разочаровать. К сожалению, не все недостатки квартир «старого фонда» легко исправимы. За что мы любим квартиры в центре и к чему следует готовиться? Попробуем разобраться.
Автор статьи: Анна Бабина
Метраж и потолки
Квартиры «старого фонда» любят, прежде всего, за объемы и простор. Где еще можно устроить спальное место или зону отдыха на галерее под потолком, как не в старой квартире с пятиметровыми потолками? У этой медали есть обратная сторона: высота затрудняет не только полноценный ремонт, но даже такие простые операции как замена лампочки.
Далеко не все квартиры «старого фонда» примечательны метражом. В Петербурге, например, есть «квартиры-гребенки» — многокомнатные квартиры с длинным коридором и узкими маленькими комнатками по одной его стороне. Окна комнат обычно смотрят во дворы-колодцы. Такие квартиры хоть и стоят немалых денег, очень неудобны и плохо поддаются перепланировке.
Ветхое состояние
В объявлениях по продаже квартир в центре часто можно увидеть пометку «железобетонные перекрытия». Это означает, что дом был построен в начале XX века (редко в самом конце XIX века) по достаточно современным технологиям. В других домах несущие конструкции включают деревянные элементы, частично уничтоженные гниением и насекомыми. Жить в таких домах не просто вредно, но буквально опасно!
Душ на кухне и туалет на лестнице
Не во всех старых домах можно обеспечить необходимый напор воды, вентиляцию, правильное расположение канализационных труб. В результате в квартире появляется влажность, грибок, неприятные запахи. Иногда такие проблемы не в силах решить даже опытные инженеры.
Читайте похожие статьи:
В большинстве старых квартир нет ванных комнат. Эту проблему решали по-разному: где-то ставили душевую кабину или ванну прямо в кухне, отгородив хлипкой перегородкой или занавеской. В других квартирах устанавливали бетонную «капсулу» с душем внутри. В третьих отводили под ванную совсем не предназначенную для этого комнату. В результате появлялись ванные с огромными окнами и метрами труб, которые технически сложно спрятать.
Истории про квартиры с туалетом на лестничной площадке я считала байками, пока не увидела такую квартиру воочию недалеко от Сенной площади. Туалет этой коммунальной квартиры действительно имеет отдельный вход с лестничной площадки.
Перепланировки
Если вы, прочитав о всех вышеизложенных проблемах, решили, что они в два счета решаются с помощью перепланировки и денежных вложений, спешим вас разочаровать. Даже там, где имеется техническая возможность сноса стен или переноса коммуникаций, не всегда есть возможность юридическая, потому что за историческими домами зорко следят комитеты и службы. На получение согласований и разрешений иногда уходят годы.
Соседи
Времена, когда квартиры «старого фонда» активно покупались и расселялись усилиями состоятельных людей, давно миновали. Состоятельные люди 90-х могли позволить себе личную охрану и решали конфликты с соседями не вполне правовыми способами. Прежде чем покупать квартиру в старом доме, присмотритесь к соседям. Если вас окружают коммунальные квартиры, населенные маргиналами, возможно, стоит отказаться от этого варианта. Тараканы, клопы и протечки — едва ли не самые безобидные последствия такого соседства.
Своя атмосфера
Но что же, несмотря на все вышеперечисленные трудности, заставляет людей покупать квартиры «старого фонда»? Прежде всего, неповторимая атмосфера прошлого, живой истории, которая буквально завораживает жильцов. Паркет, лепнина, камины, оконные переплеты — все то, ради чего мы стремимся в старые квартиры.
Кроме этого, нужно отметить качество строительства (дома, построенные в позапрошлом веке, часто оказываются прочнее новостроек), продуманность планировок, хорошую звуко- и теплоизоляцию.
Если вам понравилась статья, ставьте лайк! И не забудьте подписаться на наш канал на Дзене!
Квартира в старом фонде: сколько стоит история
Во многих российских регионах определение «старый фонд» относят к любому видавшему виды жилью, и ассоциируется он не с имперской роскошью, а с ветхостью и аварийностью (в объявлениях о продаже встречаются формулировки типа «кирпичная хрущевка в старом фонде»).
В Петербурге все иначе. Здешний старый фонд – это именно квартиры и дома дореволюционной постройки. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», таких квартир на рынке, прямо скажем, немало. В общей сложности сегодня они составляют 16,5% от всего объема предложений (в том числе 9% – «старый фонд после капремонта»). То есть жилищный фонд дореволюционной постройки – это каждая шестая выставленная на продажу квартира. Ко всему прочему – это и самое дорогое во всех отношениях жилье.
В минувшем ноябре средняя цена квадратного метра в квартирах категории «старый фонд после капремонта» составила 103,1 тыс. руб., обогнав и сталинки (102,6 тыс. руб.), и кирпично-монолитную «новую вторичку» (101,1 тыс. руб.). Среднестатистический «квадрат» квартиры старого фонда без капитального ремонта продавцы оценивали в 95,0 тыс. руб. Однако здесь придется учесть, что подавляющему большинству таких квартир требуется серьезная модернизация с переборкой полов, заменой коммуникаций, дверных и оконных блоков. А минимальная стоимость капитального ремонта без учета материалов – 9-12 тыс. руб. за кв. м (подробно сметы анализировать не будем – здесь материала не на одну публикацию). Вот и получается, что приличная квартира в старом фонде бывшей имперской столицы во всех отношениях окажется «золотой».
Сколько стоит «золото»?
Средняя цена однокомнатной квартиры в старом фонде – 4,5 млн руб., двухкомнатной – 6 млн руб., трехкомнатной – 7,8 млн руб. Но говорить об усредненных значениях в данном случае не вполне корректно: характерная особенность сегмента жилья «с историей» – впечатляющий разброс цен.
В исторических домах, в пешей доступности от одетых в гранит набережных, и в наше время встречаются «однушки», предлагаемые по ценам пригородных хрущевок (от 2,5 до 3 млн руб.). Это либо «дворницкие» квартиры (часто без ванны и без возможности ее установки), расположенные на первых этажах, либо, что называется, «комнаты по цене квартир» – доли в коммуналках с незаконно выгороженными кухнями и установленными сантехническими «удобствами». Квартиры первого типа иногда имеют отдельный вход и предлагаются под бизнес. Второй вариант, который продавцы упорно называют квартирами-студиями, в техническом паспорте, как правило, обозначен как комната в коммунальной квартире (к слову – таковой и является).
Полноценные однокомнатные квартиры в старом фонде, расположенные в «рядовых» домах на средних этажах, оцениваются от 3,5 до 6 млн руб. Цена здесь зависит от множества характеристик, главными из которых являются состояние дома, двора и виды из окон. Состояние самой квартиры в данном случае критерий не столь важный, поскольку оно практически всегда оставляет желать лучшего (без серьезного ремонта – не обойтись), но это исправимо. Если площадь «однушки» не превышает 35-40 кв. м, а цена больше 6 млн руб., это, скорее всего, квартира в доме после капитального ремонта и непременно в фешенебельном историческом районе – скажем, близ Невского или Каменноостровского проспектов, набережных Мойки или Фонтанки.
Здесь следует отметить, что двух- и трехкомнатные квартиры для старого фонда – объект столь же нетипичный, что и однокомнатные. Застройщики дореволюционного Петербурга не мелочились, а предлагали в основном многокомнатные квартиры. «Делили» их уже в советское время. На вторых и третьих этажах фасадных корпусов доходных домов, как правило, располагались фешенебельные апартаменты с просторными залами, гостиными и кабинетами. При этом чердаки и дворовые корпуса под завязку укомплектовывались меблированными «нумерами» и квартирами, в которых порой сдавались даже не комнаты, а «углы».
Таким образом, привычные нам «однушки», «двушки» и «трешки» в старом фонде чаще всего являют собой продукт разделения больших квартир на две или три, в результате чего жилище побольше получало в свое распоряжение парадные залы, а маленьким – доставалась хозяйственная зона при кухне. Поэтому квартиры небольших площадей, как правило, имеют выходы не на парадные, а на «черные» лестницы и окна во дворы. Встречаются у таких объектов и «проходные» кухни, но по большей части их уже подвергли перепланировкам.
Рядовая квартира того периода обычно имела не меньше пяти комнат, а также два выхода. Впрочем, практически в любом доходном доме были жилища для представителей разных классов и сословий. Например, в знаменитом Толстовском доме, являющем собой целый квартал, между улицей Рубинштейна и набережной Фонтанки, были предусмотрены и меблированные комнаты – это была коридорная система мини-квартир с индивидуальными санузлами.
Малогабаритные квартиры образца последней четверти ХIХ века, изначально имевшие только один вход, через просторную кухню, могут встречаться на окраинах того времени, например – на Лиговском проспекте, Выборгской или Петроградской стороне. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры «гребенчатых» планировок (с узкими, как вагон, комнатами и окнами на одну сторону) – обычно следствие комплексных капитальных ремонтов образца 1970-1980-х.
«Парадные» многокомнатные владения с действующими каминами и видовыми характеристиками – предмет отдельной публикации. Цены на такие объекты с сохранившейся обстановкой исчисляются многими десятками миллионов рублей. В прежние времена, когда не было ни лифтов, ни автомобилей под окнами, фешенебельные квартиры, обычно располагались на втором (реже третьем) этажах фасадных корпусов. Но время сыграло злую шутку с лучшими квартирами, которые домовладельцы обычно обставляли для себя. Сегодня, когда под окнами не редкие извозчики, а автомобильные пробки и переполненные троллейбусы, жить с видом на загазованные улицы не слишком комфортно. Поэтому такие квартиры обычно расселялись и приобретались под «конторские» цели, а прагматичные хозяева не слишком интересовались вопросами восстановления интерьеров. Останки витражей, лепнины, камины, бронзовые дверные ручки, чудом уцелевшие в некоторых коммуналках, безвозвратно исчезали уже в недавнее время.
А есть ли спрос?
Чуть больше десяти лет назад квартиры в старом фонде интересовали «приподнявшихся» жителей спальных районов, желавших перебраться в исторический центр. Старинные коммуналки активно расселялись, ремонтировались, а порой и реставрировались под состоятельных клиентов.
В преддверии 300-летия города ажиотажным спросом пользовались квартиры на первых этажах: риэлторы атаковали их жильцов предложениями переселиться, освободив площадь для модных бутиков и ресторанов. Но едва Санкт-Петербург отметил юбилей, а на квартирном рынке началась пятилетка неудержимого роста цен, процесс «великого переселения» в историческом центре застопорился: инвестиционная активность переместилась с первых этажей жилищного фонда в торговые и офисные центры.
При этом если в девяностые годы прошлого века обитатель приличной комнаты при расселении часто мог рассчитывать на одно- или двухкомнатную квартиру, а в начале нынешнего века – на другую комнату, но с доплатой, то сегодня сколь-нибудь примечательные для интересантов квартиры с рынка вымыты. Риэлторы отмечают, что в наше время, несмотря на стабильный интерес к старым квартирам у ограниченного круга потенциальных покупателей, из-за выросших запросов коммунальщиков бюджеты сделок по расселению сходятся редко. В результате получилось, что даже в фешенебельных домах, которые строились в конце XIX – начале ХХ века и уплотнялись в первые годы советской власти, и сегодня остались «безнадежные» коммуналки из семи-одиннадцати комнат.
Между тем время работает не на продавцов исторической недвижимости. По утверждениям риэлторов-практиков, поколение потенциальных покупателей сменилось. Львиная доля приобретателей просторных «семейных» квартир бизнес-класса – приезжие, которые отнюдь не страдают ностальгией по уютным петербургским дворикам. Они ищут просторное жилище рядом с метро, с современными коммуникациями и свободными парковочными местами у дома.
На что смотреть при покупке
Главная проблема дореволюционных домов – высокая степень износа. Например, для зданий XIX века, в которых не было капремонта, ее значение, обозначенное в техническом паспорте объекта, практически повсеместно приближается к «аварийной» отметке 70%. Но эта цифра не отражает реального положения дел. Основной критерий, предписывающий работникам ПИБов присвоить дому ту или иную степень износа, – год постройки. При этом в центре Петербурга есть и ветхие дома ХХ века, и отлично сохранившиеся здания пушкинской поры. То есть реальное состояние перекрытий и несущих конструкций при покупке необходимо оценивать на месте, и желательно – привлекая специалистов. В домах старого фонда могут быть как деревянные, так и металлические балки перекрытий, однако только вскрытие фрагментов полов, потолков и стен покажет, в каком они состоянии.
Вторая проблема большинства старых квартир – законные и незаконные перепланировки. Чтобы узнать, подвергалась ли квартира модернизациям, достаточно сверить расположение стен, перегородок и инженерного оборудования с планом в паспорте. Стоящий в этом документе штамп о незаконной перепланировке не является препятствием для сделки. Если перепланировка не нарушает интересов соседей и выполнена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), ее можно через суд легализовать.
Однако встречаются перепланировки, которые невозможно узаконить: например, кухни, сделанные над жилой комнатой, ванны в кухне или за перегородкой в жилой комнате. Если квартира нравится, купить ее можно, но надо учитывать, что незаконная сантехника – всегда повод для снижения цены. Потому что стоит соседям снизу инициировать судебный процесс – останетесь без ванной (в этом отношении жители первых этажей оказываются в наименее уязвимом положении).
Третий момент: при покупке квартиры в старом фонде есть смысл оценивать, во сколько обойдется ее ремонт. Самая затратная его составляющая – капитальный ремонт полов с заменой содержимого перекрытий. Сохранить пошедший волнами старинный паркет, вероятнее всего, не удастся, и только ликвидация многолетних залежей строительного мусора в пространстве между балками, а также снятие многолетних наслоений краски, обоев и пузырящейся штукатурки со стен позволит улучшить атмосферу в старом доме, избавив квартиру от затхлых запахов коммунального быта.
Приличный ремонт в доме старого фонда значительно увеличит итоговый бюджет сделки, но такова неизменная плата за квартиру с настоящей историей.
Дома старого фонда: средние площади выставленных на продажу квартир, кв. м
Покупаем квартиру в старом фонде: на что обратить внимание
Квартиры в старом фонде Петербурга — специфическая категория жилой недвижимости, которая имеет свои «чисто питерские» особенности. К покупке такого жилья нужно подходить вооруженным хотя бы элементарными знаниями. Сначала мы расскажем, что, собственно, представляет собой петербургский старый фонд и какие характерные черты имеет, а потом дадим ряд практических советов по выбору и покупке квартиры.
Что такое старый фонд
Если в остальных регионах России к старому фонду относят все ветхие дома, от дореволюционных до позднесоветских, то в Северной столице так называют исключительно здания, построенные в период с XVIII века до 1918 года. Причем они необязательно должны быть обветшавшими: под наименованием «старый фонд» фигурируют фешенебельные квартиры в бывшем дворянском особняке, полуаварийные коммуналки или недвижимость в переделанной под жилой дом казарме.
Старый фонд сосредоточен в исторических районах Петербурга. В Адмиралтейском и Центральном таких домов около 95%, в Петроградском — 83%, на Васильевском острове — 68%. В остальных локациях историческая застройка встречается точечно или не встречается вовсе. Исключение — Курортный район, где к старому фонду причисляют деревянные дома.
Виды домов старого фонда
Все дома старого фонда сложены из керамического кирпича и оснащены деревянными и/или металлическими балками. По времени постройки здания разделяют на три группы:
датированные XVIII веком. Это дома не выше 4 этажей, с массивными стенами и небольшими комнатами с низкими потолками. Таких зданий осталось немного, чаще всего они встречаются в Адмиралтейском районе. Риэлторы иногда называют их «петровскими», однако за 200 с лишним лет, в течение которых Петербург активно перекраивался, от первоначального облика этих «динозавров» старого фонда мало что осталось.
Доходные дома, возведенные во время строительного бума во второй половине XIX века. Именно они составляют львиную часть петербургского старого фонда. Это демократичная застройка: дома высотой в 5-6 этажей с дворами-колодцами и комнатами, которые сдавались внаем людям с самым разным доходом. Помещения имеют высокие потолки от 2,4 до 4,2 м, встречаются нестандартные планировки: угловые, трапециевидные, пятиугольные.
Здания постройки начала XX века. Они возводились силами кооперативов и акционерных обществ, говоря современным языком, — по принципу долевого или паевого строительства. Это крупные дома с просторными комнатами, высокими потолками, продуманными планировками и оснащением по последнему (для того времени) слову техники. В кооперативных домах были ванные комнаты, собственные прачечные, гаражи, залы для собраний и дворы для прогулок. Таких зданий тоже осталось немного.
Дома с капремонтом и без
Еще одна важная вещь, которую нужно знать о питерском старом фонде, — капитальный ремонт. Дома бывают с капремонтом и без него.
Старый фонд без капремонта
В объявлении дома без ремонта обычно помечаются как СФ. Это самое дешевое жилье в сегменте старого фонда. Здания могут быть в аварийном или близком к аварийному состоянии, часто это запущенные коммуналки. Поэтому экономия на стоимости при покупке, как правило, оборачивается большими затратами на ремонт.
Старый фонд с капремонтом
В объявлениях эти дома отмечаются буквами СФК. Группа делится еще на 3 подгруппы:
квартиры с выборочным ремонтом, который проводился в 1960-е годы. В зданиях, как правило, заменяли трубы, устанавливали дополнительную сантехнику, обновляли покрытия стен и потолка, приводили в порядок перекрытия, не разбирая их.
Квартиры с комплексным капремонтом. Обозначаются аббревиатурой ККР. Такой ремонт выполняли в 1970-1980-х годах. В зданиях заменяли перекрытия на железобетонные, часто проводили перепланировку. Именно тогда появились так называемые «гребенки» или «расчески» — квартиры, в которых жилые помещения располагаются в ряд друг за другом. Окна смотрят в одну сторону, а комнаты узкие, «вагончиком», площадью 5*2 м.
Квартиры после реконструкции. Появились в 1990-е годы. Покупая такое жилье, нужно быть внимательным. Среди реконструированной недвижимости встречаются как полностью восстановленные фешенебельные квартиры с сохраненной лепниной и аутентичным паркетом, так и наспех отремонтированные бывшие коммуналки.
Квартиры с капремонтом или после реконструкции ценятся выше всего. Особенно если ремонт выполнен на совесть, с заменой коммуникаций и ветхих перекрытий.
Сколько на самом деле стоит квартира в старом фонде
Исходя из того, что мы написали выше, понятно: главное, что следует выяснить перед покупкой квартиры в старом фонде, — это состояние дома. Оно напрямую зависит от возраста строения, наличия капремонта и того, как содержится дом в настоящее время. Именно на этих вопросах и должно быть сосредоточено ваше внимание.
Чем хуже состояние дома, тем больше вам придется потратить времени и денег на ремонт и обустройство.
В 2018 году минимальная стоимость квадрата в старом фонде составляла около 80 тыс. рублей. Такая цена означает, что продавец предлагает «убитую» бывшую коммуналку либо большую квартиру со значительными недостатками. Глобальный ремонт с очисткой стен и заменой полов и перекрытий увеличит начальную стоимость такого жилья до 100-120 тыс. за квадратный метр.
Средняя стоимость квадрата в старом фонде в приличном состоянии — 111 тыс. рублей. Цена в 300 тыс. говорит о том, что перед вами — любовно восстановленная квартира, возможно, видовая.
Что нужно сделать до просмотра
Элементарную информацию о доме можно узнать еще до просмотра: из объявления, по фото и из интернета.
Внимательно изучите объявление
Продавцы, как правило, указывают время постройки и год капремонта, если таковой выполнялся. Дата рождения здания поможет предположить, каково состояние дома и что он собой представляет — демократичный доходный или солидный кооперативный. Время ремонта сообщит, что именно было обновлено в здании. Эти сведения помогут косвенно оценить состояние дома.
Посмотрите фото здания в интернете или на панорамах Яндекса
По изображениям можно увидеть, в каком состоянии фасад, окна, балконы, а также прикинуть возраст дома. Если он буквально врос в землю, первый этаж находится на уровне земли, значит, постройка действительно очень старая.
Поищите в интернете
Вот два авторитетных ресурса, на которых можно узнать достоверную информацию о здании.
Сайт Жилищного комитета Санкт-Петербурга
Ищите раздел «Капитальный ремонт». Здесь можно найти кучу полезной информации: дату постройки здания, общую и жилую площадь, был ли капремонт и когда, а также когда обновлялись коммуникации и лифты. На сайте есть удобный поиск по адресу:
Государственный портал «Наш Петербург»
На этом сайте тоже есть поиск по адресу:
Помимо подробной информации о доме на портале можно узнать о техническом оборудовании и коммуникациях, об управляющей компании и о том, как содержится здание и прилегающая территория — графики уборки и профилактических работ.
Особое внимание уделите графе «Ведомость технического состояния многоквартирного дома». В ней есть информация о фундаменте, стенах, перекрытиях, кровле и коммуникациях. В графе «Адресные программы» перечислены запланированные ремонтные работы. Полезно изучить и раздел «Сообщения о проблемах»: так вы узнаете, с какими неисправностями чаще всего сталкиваются жильцы.
Отметим, что в системе есть информация не о каждом доме, иногда сведения неполные. Дата постройки тоже бывает неточной: зачастую она на самом деле является датой капремонта или перестройки здания.
Изучите выписку из техпаспорта дома и форму 7
Попросите продавца заказать выписку из технического паспорта дома о состоянии конструктивных элементов здания. В ней указаны даты постройки и капремонта, перечень строительных конструкций дома и их состояние — степень износа, трещины, прогибы в фундаменте. Бумага выдается в районном проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ), Городском управлении инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга (ГУИОН) или в Едином центре документов. Выписка делается платно, срок выдачи от 3 до 10 дней.
Дополнительный источник сведений о доме — справка по форме 7. Помимо данных о здании она содержит информацию непосредственно о квартире: этаже, комнатности, высоте потолков, а также дефектах помещений. Справку выдают бесплатно в Едином центре документов.
При покупке жилья в ипотеку банки требуют именно форму 7. Документ удостоверяет, что дому в ближайшее время не грозит капремонт.
Все эти данные полезно сравнить с теми, которые удалось найти в интернете. Имейте в виду, что износ может быть неравномерным. Это особенно характерно для зданий из нескольких корпусов: парадная часть, как правило, сохраняется лучше, а вот рядовая застройка во дворе может быть в ветхом состоянии.
Документы лучше изучать вместе со специалистом и только после его консультации принимать решение о покупке.
Определите, была ли перепланировка и законна ли она
В последние несколько лет часто стали появляться объявления о продаже студий в старом фонде. Как правило, это бывшие коммуналки, в которых несколько или все комнаты имеют собственные санузлы и кухонные зоны. Помещения чаще всего компактные, без балконов, с длинным общим коридором. Цена на них невысока — около 2 млн рублей.
К подобным вариантам нужно относиться с подозрением. Санузел-новодел в псевдостудии появился после перепланировки, которая часто бывает незаконной. Легальные перепланировки встречаются только в квартирах на первых этажах, где под санузлами нет жилых комнат или расположены хозяйственные/торговые помещения.
Обязательно изучите технический план квартиры: на нем должна стоять отметка, выполнялась ли перепланировка и узаконена ли она. Если помещение перестроено нелегально, вам грозит штраф и долгие битвы с ведомствами для согласования.
На что обратить внимание при осмотре квартиры
Оцените состояние двора и парадной
Приходите на осмотр заранее. Оцените, ухожен ли двор, есть ли места для отдыха, прогулок с детьми или домашними питомцами. Определите, насколько он безопасен: закрываются ли ворота, работают ли домофоны. Выясните, есть ли где оставить автомобиль: дефицит парковочных мест — больное место центральных районов.
Осмотрите парадную. Ее состояние — исписанные стены, разбросанные окурки, запах табачного дыма — многое расскажет вам о соседях. Социальная среда в старых домах неоднородна. Нередки ситуации, когда в доме с респектабельной парадной есть коммуналка с неблагополучным населением.
Внимательно обследуйте квартиру
Осмотрите пол и оцените состояние покрытия. Возьмите с собой теннисный мячик. Если он катится к стенке или в угол, значит, есть существенная просадка фундамента или пола.
Уделите внимание потолкам и стенам: видны ли подтеки и трещины. Нитевидные мелкие трещины не опасны, насторожить должны параллельные или древовидные, которые распространяются в соседние комнаты или этажи. Это свидетельствует о том, что дом имеет изрядную степень износа.
Плохо, если пол застелен линолеумом, а потолки натяжные или облицованы плитами. Возможно, собственник попытался скрыть дефекты.
Осмотрите трубы и стояки канализации и водоснабжения, а также полы в мокрых зонах кухни, ванной комнаты и туалета. Трубы старые и ржавые, на полу потеки? Значит, коммуникации не в порядке, хотя краны могут быть новыми и исправными.
Принюхайтесь. Если в санузле пахнет плесенью, в квартире плохая вентиляция. Ароматы сырости и жиров в кухне сообщат о том, что, несмотря на свежие обои и покраску, жилье нуждается в капитальном ремонте с заменой полов.
Осмотрите электрические счетчики. Они древние пятиамперные? Стало быть, электропроводка ветхая и не выдерживает современных нагрузок.
Реально оценить состояние строительных конструкций старого фонда можно, только выборочно вскрыв полы и стены. Понятно, что ни один из продавцов не разрешит вам сделать это на осмотре без гарантии покупки. Поэтому, как бы парадоксально это ни звучало, иногда выгоднее купить «убитую» квартиру с явно видимыми дефектами, чем жилье, в котором все недостатки скрыты свежим ремонтом.
Загляните в прошлое: убедитесь в юридической чистоте квартиры
Жилье в старом фонде в силу солидного возраста имеет длинную и запутанную историю. Постарайтесь узнать ее как можно лучше: изучите свидетельство о собственности и документы, по которым жилье досталось нынешнему владельцу — договоры купли-продажи, наследования и дарения. Многие квартиры были приватизированы в лихие 90-е годы прошлого века, приватизация часто проходила полулегально, а то и вовсе с участием криминальных лиц.
Настоятельно советуем привлечь к делу опытного риэлтора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде неизвестно откуда взявшихся претендентов на жилплощадь.
Загляните в будущее: узнайте, какие изменения ждут соседние дома и район в целом
Обратите внимание на то, что происходит с территорией вокруг дома. Если рядом запланировано или уже идет строительство нового здания, это может фатально отразиться на вашем жилище: есть вероятность, что осядет фундамент или по потолку пойдут трещины. Появление крупной торговой зоны или бара заставит вас забыть о тишине и безопасности, а вот новая станция метро гарантирует повышение цен на жилье в будущем.
Если после прочтения этой статьи вы все еще полны решимости купить квартиру с историей, напоминаем, что выбор и покупку безопасней и выгодней всего совершать вместе со специалистом. Если же вы предпочитаете новый дом, предлагаем воспользоваться нашим поиском по квартирам в строящихся и уже сданных жилых комплексах от проверенных компаний:
Цены на вторичку Петербурга в 2018-2019 годах
Стоимость готового жилья в разных районах Петербурга. Как цена квартир зависит от локации и насколько важна близость к центру. Где продаются самые дорогие и самые дешевые квартиры.
Текущая техническая инвентаризация квартиры: все идет по плану
Продавец не желает показывать техпаспорт квартиры или предъявляет документ со старыми данными? Будьте осторожны, чтобы не получить проблемы с незаконной перепланировкой. Об этих и других нюансах технической инвентаризации читайте в нашей статье.
«Снести нельзя отремонтировать»: чем закончится реновация жилого фонда Петербурга?
В 2008 году власти Санкт-Петербурга решили снести более 30 кварталов, образованных «хрущевками». Эти пятиэтажные, преимущественно блочные, дома в 60-70-е годы помогли решить квартирный вопрос сотням тысяч петербуржцев.
Квартиры с типовыми планировками. Чем «хрущевка» лучше «брежневки»
Типовое жилье в нашей стране появилось в 50-х годах XX века. Это были многоквартирные дома сталинской эпохи с потолками 3,2-4 метра и комнатами не менее, чем 12 кв. м. В них жили представители номенклатуры и другой советской элиты.
Реновация в России. Порядок действий, если дом признали аварийным
В РФ из аварийных домов можно переселиться в новостройки, дома вторичного фонда или получить денежную компенсацию. В чем плюсы и минусы программы реновации в СПб и на что вы можете претендовать, поможет разобраться наша статья.
Увлекательная история доходных домов Санкт-Петербурга
Когда в Петербурге появились доходные дома? Почему их было очень много? В каких квартирах жили дворяне, представители интеллигенции и рабочий люд? Что значила аренда трети койки? Ответы на эти и другие вопросы есть в нашей статье.
