Если цены пойдут вниз: что делать инвесторам с жильем
В некоторых районах Москвы стоимость жилья сейчас на 15% выше «справедливой» цены. Рынок перегрет: спрос есть, цены держатся, девелоперы поддерживают искусственный дефицит. Но ситуация способна измениться. Через некоторое время на рынке недвижимости возможен спад. Почему это реально и что делать в такой ситуации держателям недвижимых активов?
Почему рынок перегрелся
Цены на квартиры в крупных городах выросли за 2020 год на 15%, и это не предел. За январь—июнь 2021 года уже зафиксирован 10%-ный рост. В Сочи цифры впечатляют еще сильнее — рост свыше 30%. Рынок недвижимости крупных городов находится почти на пике. Причины такой ситуации — льготная ипотека, низкие проценты по вкладам, колебания курса рубля к доллару, нестабильная ситуация внутри и вне страны. Все это вызвало повышенный интерес к покупке недвижимости и небывалый спрос на нее.
Свою роль сыграли и девелоперы, которые в некоторых районах крупных городов не стали раскрывать полный объем предложения и создали ситуацию искусственного дефицита, который при повышенном спросе всегда становится причиной роста цен. В некоторых локациях крупных городов квадратный метр стоит на 10–15% больше, чем должен.
Ликвидное предложение исчезает с рынка быстро, цены остаются высокими и можно говорить о надувающемся ценовом пузыре. Может ли этот пузырь лопнуть?
Ожидается ли спад рынка
Доходы россиян упали на 3,5% в 2020 году, отмечается снижение покупательной способности, а с июля отменена льготная ипотека. Все это приведет к снижению спроса и на покупку, и на аренду недвижимости.
Еще один момент: произойдет увеличение предложения на рынке за счет того, что многие собственники, купившие квартиры для получения дохода с аренды (около 25% из всех участников программы льготной ипотеки), будут вынуждены продать их, разочаровавшись в низком рентном доходе. Это произойдет потому, что многие потенциальные арендаторы сами купили квартиры в рамках программы, спрос на съемное жилье упал и примерно на 10% снизилась стоимость аренды. Таким образом, и без того невысокий арендный доход от жилой недвижимости становится еще меньше и уже с трудом обгоняет инфляцию. Логичное следствие — собственники-инвесторы будут избавляться от актива, который не приносит прибыли, то есть начнут продавать жилье и увеличат число предложений на рынке. А увеличение предложения на рынке — предпосылка к снижению цены. Но это не все.
Покупательная способность снижается, и примерно через четыре месяца люди перестанут массово покупать жилье по завышенным ценам. Собственники, возможно, будут ждать около пяти месяцев — это нормальный срок для поиска покупателя. После они пересмотрят цены и начнут их снижать. Этот момент станет поворотным на рынке недвижимости. Вторичка начнет дешеветь. Цены на новостройки без льготной ипотеки и в условиях снижения стоимости на вторичку тоже пойдут вниз.
По нашим данным, пока поворотный момент не наступил, инертный рынок недвижимости еще будет расти и достигнет пика в начале осени. Затем мы постепенно перейдем к развороту тренда, и в течение 2022 года рынок может просесть на 30%. Падение предполагается не везде — речь идет только о районах с завышенными ценами — реальные сделки (цены в договорах купли-продажи) будут проходить по цене тех, которые называет продавец.
Что делать инвесторам в недвижимость сейчас
Все зависит от ваших планов. Вот несколько советов для разных ситуаций:
Мировой рынок недвижимости: когда цены станут «как прежде»?
Мировой рынок недвижимости «сломался». За десять лет цены на квадратный метр во многих странах выросли в полтора — два — три раза, а за последний год Америка показала рекордный рост почти на 20% в долларах, Россия — на 20% в рублях, и тенденция не меняется.
Что происходит с квадратным метром и когда все это закончится?
10 лет подъема рынка
Стоимость жилья во многих странах мира выросла за последние десять лет как минимум в полтора раза.
Таблица: immigrantinvest.com по информации от www.money.co.uk
Средние заработные платы за тот же период выросли совсем не так ощутимо, как метры: к примеру, в Израиле за десять лет недвижимость подорожала на 345%, а зарплата увеличилась лишь на 17,5%, в Швейцарии недвижимость дорожала на 165,5%, а зарплаты росла на 2,4%, в Германии недвижимость росла в цене на 162%, а зарплаты увеличилась на 14,2%.
Теперь между поколениями бэби-бумеров и поколением Z настоящая «имущественная пропасть»: первые владеют недвижимостью, а вторые просто не могут позволить себе покупку.
А вот что происходило за эти десять лет со стоимостью недвижимости в России, а точнее, в ее главном городе-индикаторе — Москве:
На графике представлен рост стоимости квадратного метра в столице за последние 20 лет, но посмотрим на последние десять лет и увидим прирост на 84,6%. При этом средняя зарплата выросла, по данным Росстата, на 158%. Звучит неплохо, но график реальных доходов, которыми располагало население России в последние годы, отнюдь не похож на восходящую прямую:
Все дело в постоянно растущей инфляции и обесценивании рубля.
Итог: недвижимость дорожает, реальные доходы растут непропорционально — и новые метры становятся все менее доступными.
Пандемия как фактор роста
Во время пандемии рост цен на недвижимость во всем мире только ускорился, и темпы сохраняются.
За второй квартал 2021 года более 33% мировых рынков недвижимости показали рост на 10% и более, и наращивание темпов началось именно с введения повсеместных локдаунов, то есть с третьего квартала 2020 года.
При этом сообщается, что основными причинами этого стали низкие ставки по ипотечным кредитам в сочетании с недостаточным уровнем предложения. По данным Knight Frank, за второй квартал 2021 года в 55 странах мира жилье подорожало в среднем на 9,2%, при этом в тройке лидеров за этот период Турция, Новая Зеландия и США. А Россия — на десятом месте.
Рынок недвижимости сегодня
Сегодня рубль обесценивается, инфляция растет, продукты питания дорожают. В ЦБ РФ резюмируют, что с начала пандемии жилье в России выросло в цене на 39%. Казалось бы, условия по льготной ипотеке урезаны, количество предложения растет, застройщики вводят в эксплуатацию новые метры — все должно вызвать снижение спроса. Но этого не происходит, и цены продолжают ползти вверх.
Причина — в росте инфляции и желании людей таким образом (через вложение в недвижимость) спасти свои накопления от обесценивания. Инфляция — причина удорожания недвижимости во всем мире. Она растет и в Америке, и в Германии, и в России. В связи с этим фондовые рынки ожидают коррекции, а аналитик Джереми Грэнтем, который предсказал разрыв пузыря доткомов в 2000-м, говорит, что сегодня ситуация на рынке еще «более безумная».
В Москве квартиры дорожают, но теряют в площади
По данным Realiste, с января по ноябрь 2021-го цены за квадратный метр в Москве выросли на 21,6%. При этом цена за квартиру в среднем прибавила 9,5%. И нашими аналитиками была замечена интересная тенденция: метраж средней продаваемой квартиры за это время уменьшился на 10%, а в ряде районов — на 30%.
Это связано с тем, что застройщики начали заявлять более низкий метраж на типовые квартиры, а собственники стали дробить жилье, чтоб проще продавать и получать бóльшую прибыль.
На таблице ниже представлены данные от ИИ Realiste, показывающие, как снижается средняя площадь продаваемой в Москве двушки в разных районах за десять месяцев 2021 года.
Это значит, что, к примеру, в районе Таганской площади средняя двушки, которая продавалась в декабре 2020 года, была около 62 кв. м, а теперь она составляет 32,5 кв. м, в Китай-городе средняя двухкомнатная уменьшилась с 46 кв. м до 26 кв. м, а в районе Горки Ленинские — с 72,5 кв. м до 46,4 кв. м.
Что будет с мировым рынком недвижимости?
Во всем мире ожидается рост ставок по ипотеке, банки планируют ужесточать условия выдачи кредитов. Все это должно скорректировать рынок на незначительные процентные пункты, снизить спрос, увеличить предложение и стать основой для некоторого снижения цен.
Но мировые эксперты сходятся в том, что жилье не станет более доступным. Снижение темпов роста рынка не приведет к его откату, а уровень средней заработной платы не вырастет пропорционально рынку. Таким образом, рынок снизит темп, но не вернется обратно, то есть ждать снижения стоимости недвижимости до доковидных показателей не стоит.
Также стоит заметить, что недвижимость будут покупать богатые, то есть произойдет перемещение денег с расчетных счетов и сберегательных ячеек в недвижимость. При этом основная масса людей станет покупать медленнее. Именно поэтому бизнес-класс и элитная недвижимость будут расти в цене быстрее стандарт-класса.
. и с российским?
На сегодня рынок первичной недвижимости в крупных городах России немного «притормозил», добравшись до максимума. Вторичка продолжает расти, но у застройщиков уже можно получить скидку на покупку жилья в новостройках или принять участие в акции. До этой осени такого не наблюдалось, спрос был без того высоким из-за льготной ипотеки.
Тем не менее, по данным Realiste, ноябрь станет пиковым по показателям цен за квадратный метр. В декабре будет традиционно самое большое количество сделок в году, несмотря на уровень цен. Понимание, что «как прежде уже не будет», постепенно придет ко всем, и желающие приобрести недвижимость станут покупать ее на тех условиях, которые есть сейчас. Этому поспособствует и тот факт, что девелоперы сделают условия покупки более интересными в преддверии праздников.
В результате, по нашим данным, общий рост цен за квадратный метр за 2021 год составит около 22–24%, а средний метраж жилья еще уменьшится — в целом на 20%.
По окончании года ожидается увеличение сроков продажи, но сохранение цен на прежнем высоком уровне. В этих условиях неминуемо случится рост ипотечного кредитования и, соответственно, повышение уровня закредитованности населения.
Короткий совет: если у вас на депозитах находятся крупные суммы, лучше переместить этот капитал в недвижимость. Не стоит хранить деньги «в деньгах», так как сейчас очень сильная инфляция. Однако, если накоплений нет, брать ипотеку уже не стоит.
Что будет с недвижимостью в 2022 году: Эксперты поделились прогнозами
Эксперты поделились прогнозами, что будет с ценами на недвижимость в 2022 году.
Новый, 2022 год будет удачным для покупки недвижимости. Об этом телеканалу «360» заявили эксперты. Из-за повышения ипотечной ставки цена за квадратный метр должна снизиться.
Риелтор Олег Бендриков добавил, что сейчас стоимость квартир находится на пике, а в следующем году цена за квадратный метр может снизиться на 5-7%. Уже падает стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья из-за активных торгов.
Иную точку зрения выразил эксперт агентства недвижимости Сергей Забаров. По его словам, клиенты сейчас боятся потерять накопленные деньги, поэтому они готовы вкладываться в квартиры.
Третий вариант представила риелтор Наталья Перескокова. Она прогнозирует стагнацию на рынке новостроек. Цены же на вторичное жилье снизятся.
Перескокова и Забаров придерживаются мнения, что недвижимость лучше купить перед самым Новым годом. Это якобы позволит получить хорошую скидку.
А вот Бендриков призывает проявить осторожность. Новую квартиру следует брать, если человек уже что-то продал.
Как передаёт РИА ФАН, ранее власти Дагестана признали нецелесообразным завершение строительства 123 объектов недвижимости.
По итогам аудита выяснилось, что на территории региона 1604 долгостроя на сумму 45,4 млрд рублей; 123 здания признаны нецелесообразными, 7 из них будут снесены.
Цены на квартиры замерли: рынку предсказали стагнацию
Аналитик объяснил, почему стоит подождать с покупкой жилья
Фото: Наталья Мущинкина
— По некоторым данным, спрос на вторичное жилье снизился на треть по сравнению с январем прошлого года. Вы согласны?
— Это не совсем показательное сравнение. В ноябре 2019 года начался бурный рост спроса и цен, который активно продолжился в январе прошлого года. А сейчас ситуация противоположная: ажиотаж, длившийся 5-6 месяцев, подостыл. А возможно, и закончился.
И не с экономической точки зрения, а с психологической. Я своим сотрудникам так и говорил осенью: считайте, что в ноябре-декабре вы выполняете норму по сделкам на несколько месяцев вперед, ведь в январе и феврале, скорее всего, будет тихо.
— Есть ли другие причины затишья на рынке?
— Обычно на новогодних праздниках люди начинают поглядывать на предложения и цены. Они, может, активно и не ведут поиск, однако уже интересуются. Но в прошлом году почти все ликвидные квартиры были распроданы. И теперь человеку, может, и надо срочно купить жилье, а купить-то и нечего. У меня, например, несколько клиентов сидят в ожидании, когда рынок начнет пополняться предложениями. Я им так и говорю: «Давайте подождем пару недель и начнем поиск. Сейчас в этом смысла нет».
— Что происходит с новостройками?
— На первичном рынке, по моим ощущениям, спрос тоже упал. По крайней мере, у клиентов, которых я знаю, нет проблем с продлением брони. Значит, на рынке нет ажиотажа, иначе застройщики не стали бы продлевать бронь.
— Сколько держится бронь?
— По-разному. Кто-то две недели готов ее держать, кто-то три. После этого сделка закрывается. Но сейчас у клиентов нет четкого понимания, хотят они покупать квартиру или нет. Конечно, бывают ситуации, когда клиент приходит к застройщику и говорит: «У меня сделка прошла, деньги лежат в ячейке (или на аккредитиве), через неделю забираем». В таких случаях застройщики всегда идут навстречу. А вот в ситуации, когда клиент колеблется, ничего толком не говорит, бронь обычно не продлевают.
— Но сейчас продлевают без проблем?
— Каковы ваши прогнозы?
— Когда ситуация более-менее прояснится?
Ценовая стагнация и охлаждение: что ждет вторичный рынок жилья в Москве
Ажиотажный спрос, который наблюдался на московском рынке жилья, постепенно сменяется охлаждением. За первые две недели сентября спрос упал почти наполовину (40%) относительно аналогичного периода прошлого года. По сравнению с двумя неделями августа снижение составило 10%. Такие данные приводят аналитики риелторской компании «Инком-Недвижимость», которые проанализировали количество авансов (показатели актуального спроса), полученных компанией.
«В прошлом сентябре активность покупателей находилась уже на ажиотажном уровне — после окончания периода всеобщей самоизоляции спрос начал расти весьма быстро. Важно отметить, что по результатам первого полугодия 2021 года мы получили на 34% авансов больше, чем в аналогичный период 2020-го, когда действовал режим всеобщей самоизоляции», — прокомментировал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Ситуация нетипичная
Однако ситуация, при которой августовский спрос был бы выше сентябрьских показателей, нетипична для рынка жилья, говорят эксперты из «Инком-Недвижимости». «Мы проанализировали нашу статистику с 2008 года, когда наступил общемировой финансовый кризис, — за это время лишь трижды август и сентябрь сравнялись по количеству авансов. Лишь один раз, в 2019 году, сентябрь уступил августу 5% покупателей», — приводит данные Шлома.
«Но здесь нужно подчеркнуть, что 2019-й и 2021-й оказались очень похожими периодами. В эти годы мы наблюдаем спад активности покупателей после того, как в 2018-м и 2020-м, после окончания режима всеобщей самоизоляции, наблюдался существенный прирост спроса», — добавил он.
Охлаждение на вторичном рынке жилья аналитики «Инком-Недвижимости» связывают с ухудшением условий ипотечного кредитования. С начала этого года ЦБ уже пять раз поднимал ключевую ставку. В итоге она выросла с 4,25% до 6,75%. Вслед за этим подорожала ипотека. Также из-за роста ключевой ставки увеличилась доходность депозитов, которые являются для инвесторов альтернативой покупке квартиры.
Другие эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», пока не фиксируют существенного снижения спроса на московской вторичке. Аналитики Est-a-Tet не отмечают сокращения сделок со вторичным жильем по своим объектам, но первую половину сентября охарактеризовали как «достаточно тихую». «Падения спроса на вторичку нет, спрос больше локализуется, становится более адекватный», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Рекорды на вторичке
До сентября на протяжении восьми месяцев наблюдался рост числа сделок со вторичными квартирами. Например, показатели января — июля Росреестр назвал рекордными за историю такой статистики. По данным столичного управления Росреестра, в августе было зарегистрировано 13,9 тыс. договоров договоров купли-продажи (мены). Это почти на 4% больше, чем было в июле. По сравнению с августом 2020 года отмечается небольшое снижение числа сделок на вторичном рынке — на 726 договоров.
Но если рассматривать динамику с начала года, то число сделок со вторичным жильем превысило максимум за последние семь лет, отмечает московский Росреестр. По их данным, за январь—август 2021 года было зарегистрировано 107,2 тыс. договоров купли-продажи. Это в 1,4 раза (+38%) больше, чем за первые восемь месяцев прошлого года (77,8 тыс.), а также в 1,1 раза (+12%) превышает аналогичные показатели 2019 года (95,3 тыс.).
«Можно допустить, что в августе получали регистрационные документы в том числе и ранее запущенные продажи, но все равно устойчивость вторички больше по сравнению с новостройками, где спрос по отношению к июню упал на 30%», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Это связано с тем, что на рынке новостроек свое действие фактически прекратила льготная ипотека, добавил он.
Квартиры продаются медленнее, несмотря на стабилизацию цен
О снижении спроса свидетельствует и увеличение среднего срока экспозиции (продажи) вторичных квартир. По подсчетам специалистов «Инком-Недвижимости», весной он колебался в пределах 40–44 дней, а в сентябре вырос в полтора раза — до 64 дней. В Est-a-Tet также отмечают рост срока экспозиции. По словам Юлии Дымовой, в сентябре срок экспозиции вторичных квартир при условии правильной оценки составляет около трех недель. Когда был пик спроса, квартира могла уйти за неделю, вспоминает она.
Что касается цен, то впервые с лета 2020 года аналитики зафиксировали снижение средних цен предложения вторичных квартир в Москве. По данным «Инком-Недвижимости», в августе по отношению к июлю стоимость 1 кв. м опустилась на 0,1%, а квартиры — на 1,8%. Наиболее заметные изменения были выявлены в ЦАО — минус 0,6% (цена 1 кв. м) и минус 4,5% (стоимость лота). При этом если смотреть динамику с начала года, то наблюдался рост — на 21,8%, до 273,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас цена «квадрата» на вторичке находится примерно на том же уровне, что и в августе.
Однако если сравнивать с сентябрем прошлого года, то по некоторым лотам снижение может достигать 15–20%, добавила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Алексей Попов из ЦИАН считает, что ценовая стагнация отмечается на рынке на протяжении последних девяти месяцев. По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м в столице колеблется в диапазоне от 255 тыс. до 260 тыс. руб. (без учета элитной недвижимости). «Но каких-то значимых изменений за последние недели не произошло. Есть определенные признаки снижения цен. В частности, за последние две-три недели новинки стали чуть дешевле, чем весь объем вторичного предложения в целом, но пока нельзя говорить о формировании устойчивой тенденции», — рассказал главный аналитик ЦИАН.
Что будет дальше
Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке жилья. По оценкам ЦИАН, число сделок в ближайшие месяцы может сократиться на 15–20% относительно текущих значений. Произойдет это, прежде всего, за счет покупателей-ипотечников. «Но обвального сокращения спроса мы не ожидаем. На вторичке существенная часть продаж и покупок связана с миграционным и естественным движением населения. Лоты на него выходят как следствие рождений, смертей, браков, разводов и переездов, пояснил Алексей Попов.
В «Инком-Недвижимости» в свою очередь ожидают, что каждый месяц число авансов будет отставать на 30–40% от аналогичных показателей прошлого года. «В целом 2020-й и 2021-й сравняются по показателям спроса. До конца этого года средний уровень цен на вторичное жилье особо сильно не изменится. Возможна лишь небольшая коррекция ценовых показателей вниз вследствие ослабления спроса, но не более чем на 2–3%», — добавил Сергей Шлома.
Аналитики Est-a-Tet в свою очередь отметили, что не ожидают снижения спроса на вторичные квартиры и цен на них. По их мнению, дешеветь будут только те объекты, которые изначально выставлялись по завышенной цене.
