что делать если земельный участок находится в двух территориальных зонах

Земельный участок в двух территориальных зонах и немного о (не)выдаче градостроительного плана

Недавно мое внимание случайно привлекло дело № А32-12943/2014, а конкретно – постановление 15 ААС (данное).

Коротко о самом деле. Юридическое лицо (религиозная организация) обратилось в орган местного самоуправления (далее – ОМС) с заявлением о предоставлении земельного участка для размещения объектов религии (т.е., как я понимаю, прежняя редакция п. 1 ст. 31 ЗК – выбор земельного участка и предварительное согласование места размещения объекта).

ОМС 23.01.2013 принял решение о предварительном согласовании места размещения объектов религии. При согласовании земельного участка ОМС руководствовался документами территориального планирования (ПЗЗ еще не были приняты) – «земельный участок находился в зоне индивидуальной жилой застройки».

Однако 29.01.2013 были утверждены ПЗЗ и земельный участок оказался одновременно в двух территориальных зонах (Ж.1 и ОД.1). Но этот момент никого не смутил, и ОМС далее (23.05.2013) принял решение о предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование для размещения объектов религии на срок 11 месяцев (до 22.05.2014), а также заключил соответствующий договор с организацией.

А вот дальше началась суровая обыденность деятельности ОМС. 31.05.2013 организация обращается в ОМС с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ). 05.06.2013 ОМС письмом отказывает в выдаче ГПЗУ, сообщив что «подготовка ГПЗУ возможна только после внесения изменений в ПЗЗ в части отнесения земельного участка к одной территориальной зоне».

И далее никто никакие изменения не внес в ПЗЗ (хотя обещали официально), без ГПЗУ по понятным причинам организация к какой-нибудь строительной деятельности не приступила, тот самый срок (11 месяцев) истек, а в предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование на новый срок было отказано.

Интересующие меня нюансы. Само дело не столь для меня важно (никакого отношения к нему не имею), да и подход к защите был у организации странный, на мой взгляд; и, главное, земельный участок уже не состоял на кадастровом учете – снят 26.08.2014. В принципе, здравомыслящий Савин Р.Ю. (АС КК) с доводами организации по существу согласился, но отметил последнее (снят с ГКУ) как проблему пресекательного характера, а вот апелляция написала невесть что (при этом практически ничего не сказав о ГКУ). И вот исходя из этого – текст апелляции и проблемы, которые затронуты в деле, хочется обдумать следующее.

1. Земельный участок в двух территориальных зонах.

Вообще, территориальные зоны – это весьма такой интересный «фрукт». Узнать к какой именно территориальной зоне относится земельный участок не всегда просто – нет, есть, конечно, право на официальный запрос и ответ через N дней, но хотелось бы более современный вид доступа к сведениям ИСОГД. Да и не все у нас прекрасно с картами/координатами – там не так «пересекается», там определили неправильно. Знакомые рассказывали, что не редкость, когда территориальная зона оказывается совсем иная.

Но вернемся к «оказался одновременно в двух территориальных зонах».

15 ААС указывает следующее, кстати: «В силу статьи 30 ЗК РФ земельный участок может располагаться только в одной территориальной зоне.».

Не могу понять как апелляция пришла к такому «в силу статьи 30». А вы? Это первое.

Второе – а почему это должны быть проблемы лица, которому земельный участок предоставили? Тем более, что ПЗЗ утверждаются представительным органом и решение о предварительном согласовании принято администрацией до самих ПЗЗ.

А если после изменения ПЗЗ случайно земельный участок в двух территориальных зонах оказался, а никакое строительство на нем не осуществлялось/не осуществлено?

Вот и получается: или как организация в вышеуказанном деле – «завтраки» получать от ОМС, или по сомнительным (но гуманным) основаниям обжаловать ПЗЗ или просить изменить их в соответствии с «Порядком внесения изменений в Правила». А это еще и время. Тем более, что без ГПЗУ, в выдаче которого отказали, и проектную документацию по хорошему и делать не начнет проектировщик – п. 1 ч. 6 ст. 48 ГрсК.

Апелляция, кстати, мило указала в постановлении «как видно из материалов дела, организация к освоению земельного участка не приступила».

А могут, кстати, сказать: «У Вас ОД.1». А потом: «Ой, простите, у Вас ИТ».

Но «веселее» будет, если ГПЗУ все-таки выдадут, укажут там ОД.1, а потом отменят его вместе с уже выданным разрешением на строительство, т.к. «ой, знаете, а мы, оказывается, ошиблись в ГПЗУ – у Вас ИТ территориальная зона» (нечто аналогичное получилось в деле «Митино спорт сити», Определение ВС от 10 февраля 2015 г. № 305-КГ14-2820).

2. Оспаривание ПЗЗ.

ПЗЗ утверждается нормативным правовым актом. С одной стороны, можно попробовать признать их недействующими (в части нашей проблемы, гл. 24 ГПК). С другой стороны, сами ПЗЗ содержат порядок внесения изменений в ПЗЗ (п. 8 ч. 1 ст. 1 ГрсК – «порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений»). Примерно следующая процедура:

– заявление (предложение) о внесении изменений,

– заключение комиссии (внести/отклонить),

– данное заключение направляется главе,

– глава принимает решение о подготовке проекта о внесении изменений или об отклонении предложения,

– подготовка проекта внесения изменений комиссией,

– «архитектура» проверяет данный проект и если всё хорошо, то направляет его главе для проведения публичных слушаний,

– после завершения публичных слушаний комиссия представляет проект главе (с учетом результатов публичных слушаний),

– глава принимает решение о направлении проекта в представительный орган для рассмотрения и утверждения или отклоняет проект и направляет на доработку.

Это так, без подробностей.

Вот и вопрос: пока эту процедуру лицо не прошло, есть ли законные основания ПЗЗ оспаривать? Т.е. можно ведь услышать от суда: «Вы не воспользовались Вашим правом изменить данный правовой акт». Или нет? 🙂

3. Отказ в выдаче ГПЗУ.

Ох, этот чудо-документ.

Сначала судьи объясняли ОМС, что нельзя требовать никаких документов для подготовки и утверждения ГПЗУ (Решение ВС от 14 мая 2012 г. № АКПИ12-290, Определение ВС от 27 марта 2013 г. № 6-КГ12-11).

Далее судам приходилось бороться с вольностями ОМС и указывать, что не установлены основания, позволяющие принять решение об отказе в выдаче градостроительного плана застроенного или предназначенного для строительства земельного участка/нахождение красных линий на земельном участке не исключает выдачу градостроительного плана (Постановление ФАС СКО от 30 января 2014 г. по делу № А32-11693/2013).

Были, кстати, и разъяснения, что ГПЗУ выдается независимо от «проведения работ по составлению проектов планировки и межевания территории» (Постановление ФАС СЗО от 16 февраля 2010 г. по делу № А56-8730/2009).

Ну и подытожили, указав что «Градостроительный план носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по предполагаемой застройке земельного участка. Кроме того, выдача градостроительного плана земельного участка не предрешает возможность получения разрешения на строительство» (Постановление АС СКО от 6 октября 2014 г. по делу № А32-40969/2013).

Вот и возникает вопрос: а зачем было отказывать организации из моего примера в выдаче ГПЗУ? Если ОМС знает, что в ПЗЗ проблема и знает какая и уже готовится ее исправить (пишет об этом), то почему не выдать ГПЗУ исходя из той территориальной зоны, которая действительно должна быть и будет? Изменение ПЗЗ – долгая процедура все-таки (при желании и на год вполне законно растянуть можно).

Да и между ОД.1 и Ж.1 не очень и большая разница-то. Когда ОМС надо – они в ГПЗУ могут и о сетке допустимого размещения забыть и еще много чего. А тут проблему создали невероятную.

А 15 ААС не просто не поправил ОМС хотя бы в том, что предоставление земельного участка религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения осуществляется в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (п. 3 ст. 30 ЗК в прежней редакции), а не на срок менее года; а еще и указал, что действия ОМС – «стечение обстоятельств».

Отличное стечение. Не удивлюсь, если на данном месте скоро появятся «более интересные» объекты, чем сооружения религиозного и благотворительного назначения. А может и территориальная зона в действительности была одна.

Вот так градостроительные мелочи превращаются в гипертрофированные проблемы на ровном месте.

А потом еще кто-то удивляется, что пить кофе с хорошим человеком намного полезнее, чем надеяться на право и правоприменителей.

Источник

Что делать если земельный участок находится в двух территориальных зонах

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» от 10 октября 2017 г. N 12-3500-ВГ «Об анализе решений о приостановлении»

В целях обеспечения снижения доли решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета Учреждение направляет результаты вышеуказанного анализа и предлагает учитывать данную информацию при подготовке кадастровыми инженерами межевых и технических планов, предоставляемых в орган регистрации прав для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Приложение: указанное по тексту на 4 л.

Приложение
к письму ФГБУ «ФКП Росреестра»
от 10 октября 2017 N 12-3500-ВГ

Информация о решениях о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета, связанных с качеством правил землепользования и принятых на основании части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Общие правила установления границ территориальных зон предусмотрены частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

В силу положений Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» территориальные зоны являются объектами землеустройства.

В целях описания местоположения границ объектов землеустройства применяется Порядок, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 03.06.2011 N 267, согласно которому:

— границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках,

— административные границы не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.

Пунктами 21, 28 и 32 части 1 статьи 26 Закона о регистрации установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случаях, если:

границы образуемого земельного участка, в том числе являющегося лесным участком, пересекают границы территориальных зон за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ таких территориальных зон, лесничеств, лесопарков в документе, на основании которого внесены сведения в ЕГРН, или случая образования земельного участка, в том числе являющегося лесным участком, для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом (пункт 21);

размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков (пункт 28);

в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН (пункт 32).

Следует также отметить, что в случае отсутствия возможности определить местоположение границ земельного участка относительно границы территориальной зоны, если в ЕГРН сведения о такой территориальной зоне не внесены, органом регистрации прав при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета (например, при государственном кадастровом учете изменений в части вида разрешенного земельного участка), направляются межведомственные запросы в соответствующие органы государственной власти. Если в установленный законодательством срок запрошенные органом регистрации прав по межведомственному запросу документы или сведения, содержащиеся в них, не поступают или предоставляется информация об отсутствии указанных документов или сведений, то в данных обстоятельствах принимаются решения о приостановлении по основаниям, предусмотренным соответственно пунктами 9 и 10 части 1 статьи 26 Закон о регистрации.

Наличие в Законе о регистрации вышеуказанных норм напрямую обуславливает зависимость осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав от качества подготовки ПЗЗ, а именно: в случае наличия в ПЗЗ (утвержденных ими градостроительных регламентов и границах территориальных зон) недостатков вероятность принятия решения о приостановлении возрастает.

— 63 Филиала сообщили о решениях, принятых по основаниям, предусмотренным пунктом 28 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, количество таких решений составляет в среднем 0,5% от общего количества принятых решений о приостановлении,

— 59 Филиалов сообщили о решениях, принятых по основаниям, предусмотренным пунктами 9, 10 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, количество таких решений составляет в среднем 2,5% от общего количества принятых решений о приостановлении,

— 36 Филиалов сообщили о решениях, принятых по основаниям, предусмотренным пунктом 21 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, количество таких решений составляет в среднем 0,3% от общего количества принятых решений о приостановлении,

— 18 Филиалов сообщили о решениях, принятых по основаниям, предусмотренным пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (вид разрешенного использования, предельные размеры земельного участка, указанные в межевом плане, не соответствуют ПЗЗ; при образовании земельного участка в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории указывается вид разрешенного использования не в соответствии с ПЗЗ; уточняемый земельный участок расположен более чем в одной территориальной зоне; неоднозначность указанных в ПЗЗ предельных размеров земельных участков), количество таких решений составляет в среднем 4,4% от общего количества принятых решений о приостановлении,

— 8 Филиалов сообщили о решениях, принятых по основаниям, предусмотренным пунктом 32 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, количество таких решений составляет в среднем 1,1% от общего количества принятых решений о приостановлении.

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (вступил в силу с 11.08.2017) внесены изменения в Закон о регистрации, а именно: часть 2 статьи 34 Закона о регистрации дополняется пунктами 4-6, в которых основаниями направления уведомления о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН является наличие пересечений, в том числе:

— границы территориальной зоны с границами земельных участков населенного пункта, другой территориальной зоны, лесничества, лесопарка, сведения о которых содержатся в ЕГРН, за исключением случая, если границы населенного пункта могут быть изменены путем приведения в соответствие с границами земельных участков по правилам частей 8-11 статьи 34 Закона о регистрации.

Частью 8 статья 34 Закона о регистрации определено, что если при внесении в реестр границ сведений о местоположении границ населенных пунктов, границ территориальных зон, в том числе при изменении сведений о местоположении таких границ, органом регистрации прав выявлено пересечение таких границ с границами земельных участков, сведения о местоположении границ которых содержатся в ЕГРН (исключая земельные участки, пересечение границ которых с границами территориальных зон допускается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации), орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня выявления указанного пересечения вносит в реестр границ описание местоположения границ населенного пункта, территориальных зон, в том числе изменения в сведения об их местоположении в целях приведения этих сведений в соответствие с описанием местоположения границ земельного участка, сведения о местоположении границ которого содержатся в ЕГРН.

При этом согласно части 10 статьи 34 Закона о регистрации, положение части 8 настоящей статьи применяется при условии, что семьдесят пять и более процентов площади указанного земельного участка находится соответственно в границах определенного населенного пункта, определенной территориальной зоны.

Таким образом, у органа регистрации прав с 11.08.2017 появилась возможность вносить изменения в сведения о границе населенного пункта или территориальной зоны, которые поступили в орган регистрации прав для внесения в ЕГРН, исключающие наличие пересечения с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Обзор документа

Проведение кадастрового учета и (или) госрегистрации прав в отношении объектов недвижимости зависит от качества подготовки правил землепользования и застройки.

Перечислены случаи приостановления кадастрового учета.

Отмечено, что при отсутствии возможности определить местоположение границ земельного участка относительно границы территориальной зоны, если в ЕГРН сведения о такой территориальной зоне не внесены, органом регистрации прав при рассмотрении документов направляются межведомственные запросы в соответствующие органы власти.

С 11 августа 2017 г. действуют изменения, внесенные в некоторые законодательные акты в части устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

К основаниям для направления уведомления о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН является наличие пересечений, в т. ч. границы территориальной зоны с границами земельных участков населенного пункта, другой территориальной зоны, лесничества, лесопарка, сведения о которых содержатся в ЕГРН, за исключением случая, если границы населенного пункта могут быть изменены путем приведения в соответствие с границами земельных участков по специальным нормам Закона о регистрации.

Если при внесении в реестр границ сведений о местоположении границ населенных пунктов, территориальных зон, в т. ч. при изменении сведений о местоположении таких границ, органом регистрации прав выявлено пересечение таких границ с границами участков, сведения о местоположении границ которых содержатся в ЕГРН, то орган регистрации прав в течение 5 рабочих дней вносит в реестр границ описание местоположения границ населенного пункта, территориальных зон, в т. ч. изменения в сведения об их местоположении, в целях приведения этих данных в соответствие с описанием местоположения границ земельного участка, сведения о местоположении границ которого содержатся в ЕГРН.

Данное правило применяется при условии, что 75 и более процентов площади указанного земельного участка находится соответственно в границах определенного населенного пункта, определенной территориальной зоны.

Таким образом, у органа регистрации прав с 11 августа 2017 г. появилась возможность вносить изменения в сведения о границе населенного пункта или территориальной зоны, которые поступили в орган регистрации прав для внесения в ЕГРН, исключающие наличие пересечения с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Источник

Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?

Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.

Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.

Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?

Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.

На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.

Виды зон с особыми условиями использования

ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.

Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:

А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:

Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.

На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.

Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:

На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.

С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.

Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.

Как победить выгорание

Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ

Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.

Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.

В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:

Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.

В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.

На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.

Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.

Где еще можно получить информацию

Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.

Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.

Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. д. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.

Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.

Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

лучше делать это комплексно.
1. на сайте росреестра, если вы смотрите информацию об участке на публичной карте, справа вверху можно выбрать дополнительные слои: территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования и вам подгрузит росреестр информацию об утвержденных ПЗЗ.
2. на сайте Администрации (куда относится участок)в разделах про градостроительство можно также посмотреть генплан и ПЗЗ, или же проект их изменений (они обязательны к публикованию). Там обычно есть отдельные схемы с терр. зонами и зонами ограничений + текстовая часть с описанием. это поможет также уточнить, что конкретно можно или нельзя строить на участке, согласно утвержденным градостроительным регламентам.
3. если вам интересует конкретный участок, можно заказать общую выписку из ЕГРН (вопрос 350 р) и возможно там будет информация об имеющихся ограничениях (если вы вдруг что-то не смогли сами посмотреть на публично карте).
4. если выбрали конкретный участок, можно попросить собственника заказать ГПЗУ (это бесплатно, но занимает время), там весь свод ограничений и правил использования обычно. в тч ручейки, тропы зверей и тд))
4. и самое главное! даже если вы убедитесь, что никаких ограничений сейчас нет, никто вам не гарантирует, что они там не появятся. это реальность нашего государства. и частный собственник обычно в позиции проигравшего в борьбе с гос структурами.

Liz, шарите. Приходите ко мне работать 😉

Liz, покупать ли участок, если половина участка в зоне зоуит, а дом стоит не в зоне зоуит? Конечно на участок целиком наложено ограничение. ЗОУИТ газовая магистраль в поле.

Liz, под словами «частный собственник обычно в позиции проигравшего в борьбе с гос структурами» готова подписаться.

Добрый день, участок попал в ЗОУИТ конкретнее зона объёктов культурного наследия. Вопрос можно ли там строиться всё таки или нет. Указано, что запрещается строительство объёктов капитального строительства. кадастровый номер участка 40:25:000176:712

Источник