что делать если застройщик банкротится а квартира дду
Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации
ВС РФ: При банкротстве застройщика дольщик может взять квартиру вместо денег
Наш герой, как видно из материалов дела, заключил договор долевого участия в строительстве с застройщиком, но потом добился его расторжения в суде.
Но наш герой решил добиваться своего и оказался прав. С его доводами согласился Верховный суд РФ. А теперь подробности этого неординарного гражданского спора.
Сама история началась пять лет назад, когда в самый канун Нового года наш герой заключил договор долевого участия в строительстве с некой местной компанией «ТН-Риэлти». Спустя полтора года, увидев, как на самом деле идут дела у застройщика, наш дольщик обратился в суд. До этого он безуспешно пытался вернуть уже вложенные деньги. В судебном заседании вчерашний дольщик потребовал расторжения соглашения с этой фирмой и добился своего.
По решению суда застройщика обязали выплатить вчерашнему дольщику стоимость так и не полученной им квартиры, небольшой штраф и компенсацию морального вреда.
Но это не конец истории. Спустя год эту компанию-застройщика признали банкротом, а нашего героя включили в реестр требований кредиторов.
Не согласный с таким решением гражданин обратился с жалобой в Верховный суд РФ.
По мнению заявителя, расторжение договора долевого участия в спорном случае не мешает передаче имеющегося в распоряжении должника жилого помещения в качестве отступного. Ведь на эту квартиру никто, кроме него, не претендует.
Спор изучала Судебная коллегия по экономическим делам Верховного суда РФ. Она рассмотрела материалы этого дела и отменила решения нижестоящих инстанций. Коллегия отправила вопрос о замене денежного требования на «квартирное» на новое рассмотрение в Арбитражный суд Татарстана.
Банкротство застройщика: что делать дольщикам?
Пожалуй, больше всего покупатели жилья в новостройках боятся, что застройщик обанкротится, а они, в свою очередь, останутся и без квартиры, и без денег. Что в таком случае предпринять, рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Скорее к адвокату
Прежде всего, нужно понимать, что банкротство девелопера – это еще не приговор. Поэтому первое, что нужно сделать, если оказалось, что ваш застройщик объявил себя банкротом, – найти профильного адвоката, специализирующегося именно на делах о несостоятельности. В таком случае шанс отпраздновать новоселье или вернуть деньги заметно увеличивается.
Деньги или метры?
Есть несколько вариантов требований к застройщику при его банкротстве. С 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» к девелоперу можно предъявить не только денежные требования, то есть вернуть сумму, оплаченную по ДДУ, но и потребовать передачи жилья, если дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Если же дом не достроен, то дольщик также имеет право получить незавершенный объект. Во всех трех случаях необходимо подать иск в арбитражный суд, а адвокат внесет вас в реестр кредиторов. Однако заявить оба требования невозможно. То есть вы должны четко понимать, какую цель преследуете: получить квартиру или деньги.
Все в очередь
Если вы хотите вернуть деньги, то должны понимать, что это требование будет удовлетворено только в третью очередь. Сначала выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Затем — зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, и авторам результатов интеллектуальной деятельности. Так что вернуть всю сумму вложений, находясь в третьей очереди, почти невозможно. Поэтому если дом готов, я бы рекомендовала требовать не возврата денежных средств, а передачу жилого помещения. Это самый оптимальный вариант выхода их ситуации. Вы обязательно получите квартиру, беспокоиться попросту не о чем.
Сам себе строитель
В случае незавершенного строительства, к сожалению, достраивать дом придется на деньги из своего кошелька. Взвесьте все за и против»: посчитайте, что выгоднее – добавить средства на окончание строительства или же попытаться вернуть деньги. В данном случае все сугубо индивидуально и зависит от стадии готовности дома, количества дольщиков и прочего. Если вы приняли решение требовать передачи объекта незавершенного строительства, то совместно с остальными дольщиками необходимо создать жилищно-строительный кооператив, собрать деньги и найти подрядчика. Это самый сложный путь, поскольку вероятность того, что все покупатели согласятся достраивать здание за свой счет, крайне мала.
Проверяйте страховку
Тем не менее с каждым годом власти предпринимают действия для минимизации рисков дольщиков. К примеру, с 1 октября 2015 года девелоперы могут страховать свою ответственность только в одной из 19 крупнейших страховых компаний, список которых был опубликован ЦБ РФ. Новая инициатива с ужесточением подхода к страховщикам направлена как раз для предупреждения ситуаций с потерей денег дольщиков. Поэтому, чтобы не переживать по поводу возможного банкротства девелопера, при покупке стоит убедиться, что застройщик застраховал свою ответственность в одной из одобренных компаний. Это будет гарантией надежности ваших вложений.
Банкротство застройщика при долевом строительстве
Долевое строительство — наиболее доступная форма приобретения собственного жилья. Стоимость квартиры по ДДУ ниже в 1,5-2 раза рыночной цены. При этом количество резонансных дел об отношениях дольщиков со строительными компаниями в последние несколько лет только растет. Далее сервис Бробанк.ру разъяснит, что делать дольщикам, если застройщик обанкротился.
Общие положения о банкротстве застройщика
Банкротство застройщиков подпадает под положения федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В параграфе 7 указаны все нормы, регулирующие данную процедуру. Под несостоятельностью понимается невозможность строительной компании выполнить требования кредиторов — по договорам долевом участия (далее — ДДУ), либо по обязательным платежам (к примеру, по налогам).
Банкротом строительная компания признается с момента введения конкурсного производства. До этого момента компания не является банкротом. Именно на стадии конкурсного производства руководство застройщика отстраняется от управления. Все полномочия переходят к конкурсному управляющему.
Застройщик автоматически становится должником, так как не в состоянии выполнить обязательства перед участниками долевого строительства. В категорию участников включаются: физические лица, коммерческие организации, публично-правовые образования. При этом граждане в процессе восстановления своих прав пользуются рядом преференций по сравнению с некоторыми участниками долевого строительства.
Очередность удовлетворения требований при банкротстве застройщика
Требования участников долевого строительства удовлетворяются в порядке очередности — всего предусмотрено 4 очереди. Закон о банкротстве застройщика ставит физических лиц в третью очередь. Перед этим требования удовлетворяются в следующем порядке:
Третья очередь состоит из нескольких отдельных очередей. Только после расчетов с указанными лицами, наступает очередность остальных кредиторов. В этом заключается одно из важнейших преимуществ, которым обладают рядовые дольщики — физические лица, вложившие деньги в долевое строительство.
Что такое реестр требований кредиторов
Речь об единой системе, в которой фиксируются сведения о кредиторах и выдвигаемых ими требованиях. Специальная часть реестра — требования о передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий направляет дольщикам и остальным кредиторам уведомления. В части конкурсного производства срок для вступления в реестр кредиторов составляет 2 месяца.
У дольщика имеется два требования на выбор: денежное — застройщик погашает задолженность в денежном виде, с возвратом суммы, выплаченной в рамках ДДУ. Второй вариант — требование о передаче помещения — жилое помещение, парковочное место, постройки иных видов переходят к дольщику. Можно выдвигать оба требования сразу, главное, чтобы они не дублировали друг друга. Требования, не включенные в реестр, признаются недоказанными, поэтому остаются непогашенными.
Требование о передаче помещения (квартиры полностью или комнаты) можно выдвигать в том случае, если строительство дома находится на стадии завершения. Реестр требований о передаче помещения, по сути, является частью общего реестра требований кредиторов.
Денежное требование — отказ дольщика от исполнения договора долевого участия на стадии конкурсного производства. Также оно выдвигается в соответствии с недействительностью договора (незаключенностью).
Как включиться в реестр требований кредиторов
Включение в реестр производится только через суд. Само требование направляется в арбитражный суд, а его копии с исчерпывающими доказательствами — арбитражному управляющему и застройщику (на стадии наблюдения). Если дольщик не сделает это в отведенные сроки, он рискует остаться без возмещения, так как предусмотрена очередность в удовлетворении требований.
Арбитражный суд назначает дату заседания. Требование, направленное дольщиком, будет рассмотрено, если не обнаружатся несоответствия, то он включается в реестр. Другого способа включения в реестр — нет. Требование включается в реестр на основании определения арбитражного суда.
Обращение в страховую компанию
В случае наличия страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед участниками строительства, дольщики имеют право обратиться за возмещением в страховую компанию. О том, что ответственность застрахована можно узнать из договора с застройщиком, либо из прочей документации.
Компания-страховщик запросит подтверждение наступления страхового случая. Таким подтверждением является: решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об запуске конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов, в которой отражена сумма всех выплат, которые должен произвести застройщик в отношении дольщика.
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве — длительный процесс. Страховщик проверит информацию, после чего примет решение о выплате возмещения. В случае получения возмещения или его части, дольщик уведомляет об этом конкурсного управляющего. Соответственно, сумма требований из реестра кредиторов уменьшается на сумму, полученную в виде страхового возмещения.
Как признать право собственности на помещение
Подобное возможно, если застройщик уже успел получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом важно, чтобы застройщик и участник долевого строительства подписали передаточный акт, или любой другой документ о передаче жилого помещения.
Если данное требование выполнено, дольщик подает заявление в арбитражный суд. К заявлению прикрепляются документы, относящиеся к делу. До подачи заявления необходимо уплатить государственную пошлину в размере 6000 рублей (ст. 333.21 НК РФ).
В 2020 году рынок недвижимости претерпит определенные изменения, с которыми рекомендуется ознакомиться.
Счета эскроу в долевом строительстве
Банкротство застройщика при долевом строительстве — крайне сложная проблема, которая требовала кардинальных мер. Одни застройщики из-за неправильного ведения своей деятельности разорялись на самом деле, другие — доводили самих себя до банкротства намерено. В некоторых случаях граждане связывались с откровенными мошенниками, когда те забрасывали строительство дома еще на стадии котлована.
С 1 июля 2019 года подавляющее большинство компаний-застройщиков не утратили право на принятие денег от дольщиков напрямую. Запрет также установлен на оплату договора долевого участия через третьи организации — дочерние фирмы компании-застройщика. С указанной даты взаимодействие дольщиков с застройщиками производится с использованием банковских счетов эскроу. Механизм взаимодействия следующий:
Таким образом, ни банкротство, ни мошеннические действия застройщика не станут причинами потери денег рядовыми дольщиками. Если компания прекратит стройку, человек получает право забрать свои деньги с эскроу счета в банке. Поэтому строить дома застройщику придется за счет кредитов или вложений инвесторов.
Когда счета эскроу не используются
До июля 2018 года застройщики использовали счета эскроу в добровольном порядке. Компании это давало большие преимущества — уровень доверия перед потенциальными дольщиками значительно повышался. Ровно через год использование эскроу счетов стало обязательным условием. Требование отражено в ст. 3 214-ФЗ.
Проблема заключалась в том, что кредитные организации неохотно открывали такие счета компаниям, считая такие операции нерентабельными. Застройщик мог отстроить несколько этажей, и даже продать квартиры, но продолжать стройку он не мог, так как не было договоренности с банком на предмет открытия счета эскроу. Решение было найдено Правительством, которое разрешило компаниям принимать деньги по оплате ДДУ на собственные счета в следующих случаях:
Уточнить эти критерии, чтобы не быть обманутым, можно в единой системе жилищного строительства. Данные меры введены для решения проблем застройщиков и для соблюдения сроков постройки дома. В противном случае компаниям пришлось бы замораживать стройку и искать деньги на продолжение строительства.
Источники:
Комментарии: 0
Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:
Строительство является одной из самых прибыльных, но в тоже время и рискованных рыночных отраслей. Все мы, покупая дом или квартиру, вкладываем значительные средства. В свою очередь компании, которые берут на себя обязательства по строительству недвижимости, также вкладывают в это весьма большие суммы. К сожалению, ввиду экономических обстоятельств и возможного ухудшения ситуации на рынке, некоторые компании-застройщики оказываются в очень тяжелом финансовом положении и заявляют о банкротстве застройщика. Поскольку такая процедура касается абсолютно всех участников строительства, в ней надо разобраться более подробно.
Процедура банкротства застройщика
Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.
Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.
Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:
После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.
Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.
Банкротство застройщика при долевом строительстве
Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.
Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.
Как известно, после признания застройщика банкротом, создается специальный реестр задолженностей застройщика перед всеми кредиторами и дольщиками. Существует два базовых реестра:
Первый реестр подразумевает дальнейшую выплату денежных средств всем, кто в этот реестр включен, а второй подразумевает передачу права собственности на построенную недвижимость (в ее состоянии на момент процедуры банкротства застройщика).
Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.
После того, как все требования кредиторов и дольщиков зафиксированы в реестрах, устанавливается три ступени очередности их удовлетворения:
Конечно же, вопрос о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика является достаточно сложным. Причем как с точки зрения юридических аспектов, так и экономических.
Что делать при банкротстве застройщика?
Сам дольщик может находиться в совершенно разных ситуациях, когда он узнает о невозможности застройщиком выполнить свои требования:
Так или иначе, во всех случаях перед каждым дольщиком стоит выбор: требовать вложенные деньги или требовать передачу недвижимости в собственность. Как правило, если квартира находится в какой-нибудь стадии строительства и уже обозрима, то выгоднее все-таки требовать права собственности. Стоит учитывать, что денежные требования от всех дольщиков, кредиторов, сотрудников и подрядчиков застройщика могут быть огромны и на всех средств не хватит или вы будете ждать их очень-очень долго.
Банкротство застройщика: что делать дольщику?
При введении в отношении застройщика процедуры банкротства суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности (иных исков к застройщику) в суд. Если истец обратился с таким иском после введения процедуры банкротства в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных исковых требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно (п. 1 ст. 201.4, пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» – далее Закон о банкротстве).
В этом случае суд отказывает истцу в принятии искового заявления, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а рассматривается и разрешается в ином судебном порядке (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), и прекращает производство по делу (п. 1 ст. 220 ГПК РФ). В этой ситуации истец вправе обратиться с иском (заявлением) о признании права собственности, в том числе на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (например, Определения Верховного Суда РФ от 25.03.2015 № 306-ЭС15-2370 по делу № А55-6250/2009, от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 15.04.2014 № 4г/4-3872, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу № 33-877).
При этом в судах сложилась различная практика относительно исковых заявлений, предъявленных к иному юридическому лицу, но по объекту, застройщиком по которому является застройщик – банкрот (застройщик объекта строительства определяется в разрешении на строительство, а также в разрешении на ввод дома в эксплуатацию). Например, некоторые застройщики используют схему продажи: договор паенакопления, договор участия в ЖСК (то есть договоры заключаются не с застройщиком, а с Жилищно-строительным кооперативом). В этом случае юридически возникают корпоративные отношения (не договорные отношения) между дольщиком и ЖСК. Как правило, большинство судов признают ответчиком по таким делам ЖСК, а поэтому даже в случае банкротства застройщика принимают иски к ЖСК, рассматривают. Но по мнению иных судов (например, Долгопрудненского суда Московской области) такие иски подлежат в любом случае предъявлению к застройщику, а поэтому должны быть предъявлены в арбитражный суд.
Данное различие судебной практики необходимо учитывать дольщикам, купившим квартиры по договору участия в ЖСК, при затягивании процесса оформления права собственности застройщиком обращаться в суд с иском о признании права собственности, так как в случае банкротства застройщика оформить собственность через суд будет дольше, дороже и сложнее.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика?
В первую очередь дольщику нужно проверить, применены ли судом особые правила о банкротстве застройщика (параграф 7 Закона о банкротстве). Если данные правила не применены, то дольщику, имеющему требование о передаче объекта долевого строительства, необходимо заявить в арбитражный суд ходатайство о применении, иначе такой дольщик не сможет включить свои требования о передаче объекта долевого строительства в специальный реестр требований участников строительства (до применения специальных правил о банкротстве застройщика такого реестра не существует, дело о банкротстве рассматривается по общим правилам).
Если правила параграфа 7 Закона о банкротстве применены в деле о банкротстве вашего застройщика, то порядок следующих действий зависит от вида объекта долевого строительства и текущего его статуса.
Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию
В этом случае дольщику необходимо включить свои требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида объекта долевого строительства.
После включения требований в реестр дольщик должен отслеживать важные события по делу о банкротстве, контролировать работу конкурсного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов, рассматривающих отчеты конкурсного управляющего и принимающих решения о дальнейшей судьбе объекта незавершенного строительства. Активно пользуясь своими правами и преимуществами, вы можете влиять на ход процедуры банкротства и повышать свои шансы на получение объекта долевого строительства.
Важно: Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре.
Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства на и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.
Для иных объектов долевого строительства закон предусматривает возможность включить требования только в реестр денежных требований.
Объект долевого строительства введен в эксплуатацию, но не передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве
В этом случае дольщику также необходимо включить свои требования в реестр в соответствии с правилами, изложенными выше. Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. также могут признать свое право на объект незавершенного строительства.
Объект долевого строительства введен в эксплуатацию и передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве
Если застройщик передал дольщик объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.
А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?
Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. При некоторых условиях такие дольщики могут получить объект долевого строительства.
Иные денежные требования дольщиков, в том числе возникшие в связи с расторжением ДДУ о приобретении нежилого помещения площадью более 7 кв.м. рассматриваются и включаются в общий реестр денежных требований кредиторов арбитражным судом.
Иные способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика
Помимо установленных Законом о банкротстве мер защиты дольщиков, существует несколько дополнительных способов защиты участников строительства при банкротстве должника.
Обращение с требованием к страховщику
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований участников строительства. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.
Обращение с требованием к поручителю
Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.
Выплата Фондом возмещения участникам строительства (если застройщик отчислял деньги в Фонд)
Решение о выплате участникам долевого строительства компенсации Фондом также принимается на общем собрании участников долевого строительства жилого комплекса.
После выплаты Фондом компенсации участникам долевого строительства Фонд приобретает права требования к застройщику, его требования включаются в реестр.
При этом выплата возможна только в том случае, если по данному ДДУ застройщик произвел отчисления в фонд.
Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу
Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей.
Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу.
В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу возвращает деньги участнику долевого строительства.
Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги с счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.
Оставить заявку
При введении в отношении застройщика процедуры банкротства суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности (иных исков к застройщику) в суд. Если истец обратился с таким иском после введения процедуры банкротства в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных исковых требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно (п. 1 ст. 201.4, пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» – далее Закон о банкротстве).
В этом случае суд отказывает истцу в принятии искового заявления, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а рассматривается и разрешается в ином судебном порядке (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), и прекращает производство по делу (п. 1 ст. 220 ГПК РФ). В этой ситуации истец вправе обратиться с иском (заявлением) о признании права собственности, в том числе на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (например, Определения Верховного Суда РФ от 25.03.2015 № 306-ЭС15-2370 по делу № А55-6250/2009, от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 15.04.2014 № 4г/4-3872, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу № 33-877).
При этом в судах сложилась различная практика относительно исковых заявлений, предъявленных к иному юридическому лицу, но по объекту, застройщиком по которому является застройщик – банкрот (застройщик объекта строительства определяется в разрешении на строительство, а также в разрешении на ввод дома в эксплуатацию). Например, некоторые застройщики используют схему продажи: договор паенакопления, договор участия в ЖСК (то есть договоры заключаются не с застройщиком, а с Жилищно-строительным кооперативом). В этом случае юридически возникают корпоративные отношения (не договорные отношения) между дольщиком и ЖСК. Как правило, большинство судов признают ответчиком по таким делам ЖСК, а поэтому даже в случае банкротства застройщика принимают иски к ЖСК, рассматривают. Но по мнению иных судов (например, Долгопрудненского суда Московской области) такие иски подлежат в любом случае предъявлению к застройщику, а поэтому должны быть предъявлены в арбитражный суд.
Данное различие судебной практики необходимо учитывать дольщикам, купившим квартиры по договору участия в ЖСК, при затягивании процесса оформления права собственности застройщиком обращаться в суд с иском о признании права собственности, так как в случае банкротства застройщика оформить собственность через суд будет дольше, дороже и сложнее.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика?
В первую очередь дольщику нужно проверить, применены ли судом особые правила о банкротстве застройщика (параграф 7 Закона о банкротстве). Если данные правила не применены, то дольщику, имеющему требование о передаче объекта долевого строительства, необходимо заявить в арбитражный суд ходатайство о применении, иначе такой дольщик не сможет включить свои требования о передаче объекта долевого строительства в специальный реестр требований участников строительства (до применения специальных правил о банкротстве застройщика такого реестра не существует, дело о банкротстве рассматривается по общим правилам).
Если правила параграфа 7 Закона о банкротстве применены в деле о банкротстве вашего застройщика, то порядок следующих действий зависит от вида объекта долевого строительства и текущего его статуса.
Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию
В этом случае дольщику необходимо включить свои требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида объекта долевого строительства.
После включения требований в реестр дольщик должен отслеживать важные события по делу о банкротстве, контролировать работу конкурсного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов, рассматривающих отчеты конкурсного управляющего и принимающих решения о дальнейшей судьбе объекта незавершенного строительства. Активно пользуясь своими правами и преимуществами, вы можете влиять на ход процедуры банкротства и повышать свои шансы на получение объекта долевого строительства.
Важно: Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре.
Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства на и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.
Для иных объектов долевого строительства закон предусматривает возможность включить требования только в реестр денежных требований.
Объект долевого строительства введен в эксплуатацию, но не передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве
В этом случае дольщику также необходимо включить свои требования в реестр в соответствии с правилами, изложенными выше. Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. также могут признать свое право на объект незавершенного строительства.
Объект долевого строительства введен в эксплуатацию и передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве
Если застройщик передал дольщик объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.
А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?
Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. При некоторых условиях такие дольщики могут получить объект долевого строительства.
Иные денежные требования дольщиков, в том числе возникшие в связи с расторжением ДДУ о приобретении нежилого помещения площадью более 7 кв.м. рассматриваются и включаются в общий реестр денежных требований кредиторов арбитражным судом.
Иные способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика
Помимо установленных Законом о банкротстве мер защиты дольщиков, существует несколько дополнительных способов защиты участников строительства при банкротстве должника.
Обращение с требованием к страховщику
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований участников строительства. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.
Обращение с требованием к поручителю
Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.
Выплата Фондом возмещения участникам строительства (если застройщик отчислял деньги в Фонд)
Решение о выплате участникам долевого строительства компенсации Фондом также принимается на общем собрании участников долевого строительства жилого комплекса.
После выплаты Фондом компенсации участникам долевого строительства Фонд приобретает права требования к застройщику, его требования включаются в реестр.
При этом выплата возможна только в том случае, если по данному ДДУ застройщик произвел отчисления в фонд.
Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу
Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей.
Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу.
В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу возвращает деньги участнику долевого строительства.
Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги с счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.
119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.