что делать если в арендуемом помещении холодно
Как защитить свои права перед арендодателем?
Добрый день, уважаемые юристы! Помогите советом. Мы арендуем помещение в здании автовокзала. В течение всей зимы отопление в здании не работало. Температура в помещении такая же как на улице.Были вынуждены покупать за свой счет обогреватели. При этом платили арнд.плату в полном объеме.Писали письма арендодателю с просьбой устранить недостатки. Сослались на нормы СанПиНа 2.224548-96, где указаны требования к микроклимату производственных помещений.В ответ получили письмо след.содержания:Ссылка на нормы СанПиНа не корректна, т.к. здание автостанции не является производственным помещением и согл.свидетельству о гос.рег.права объектом права является кирпичное здание автовокзала с подвалом, службами и сооружениями при нем.
Помогите пожалуйста разрешить ситуацию, кто из нас все-таки?! прав?
Добрый день! Для того, чтобы ответить на вопрос и дальнейших действиях, необходимо обратиться к ст. 612 ГК РФ.
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Это то, что касается ответственности и ваших прав в данной ситуации. Теперь смотрим ст. 611 ГК РФ. В соответствии с п. 1 данной статьи- 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Таким образом мы имеем: Арендодатель передал имущество, недостатки которого были обнаружены позже во время его эксплуатации, и выразились в том, что температура в помещении не соответствует обязательным требованиям. Ответ арендодателя на ваш запрос, касательно того, что нормы СанПин здесь не применимы совершенно обоснованна. Ваши отношения в данной ситуации регулируются ст. 25 ФЗ О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.
1. Условия труда, рабочее место и трудовой
процесс не должны оказывать вредное воздействие на человека. Требования к
обеспечению безопасных для человека условий труда устанавливаются санитарными
правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
2. Индивидуальные предприниматели и
юридические лица обязаны осуществлять санитарно-противоэпидемические
(профилактические) мероприятия по обеспечению безопасных для человека условий
труда и выполнению требований санитарных правил и иных нормативных правовых
актов Российской Федерации к производственным процессам и технологическому
оборудованию, организации рабочих мест, коллективным и индивидуальным средствам
защиты работников, режиму труда, отдыха и бытовому обслуживанию работников в
целях предупреждения травм, профессиональных заболеваний, инфекционных
заболеваний и заболеваний (отравлений), связанных с условиями труда.
В вашей ситуации применяется СНиП 31-06-2009 (Раздел 7 ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ И ОБЕСПЕЧЕНИЕ САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИХ ТРЕБОВАНИЙ)
пункт 7.16.Для расчета систем отопления общественных зданий расчетную величину температуры внутреннего воздуха в помещениях следует принимать равной минимальной из допустимых показателей температур, приведенных в ГОСТ 30994 и санитарных нормах на соответствующие здания или помещения. Примечание: в данном пункте допущена ошибка, применятся не ГОСТ 30994 такого не существует, а ГОСТ 30494-96. В данном ГОСТ можно найти требования к температуре, которая должна поддерживаться в общественных помещениях категории 3б, к которой как раз и относится здание автовокзала. Открыв таблицу ГОСТ устанавливает, что допустимая температура в зданиях такого типа 12-17.
Подводя итог сказанному, можно сделать общий вывод, что вы можете предъявить арендодателю на основании ст. 612 ГК РФ одно из требований, котрые отражены в данной статье. Если планируете дальше с ним работать, то более рационалным было бы предяъвить требования, отличные от расторжения договора. Удачи.
Как добиться комфортной температуры в офисе?
Как и во всяком офисе, в нашем постоянно идет борьба между теми, кому холодно, и теми, кому жарко. В моем случае побеждают всегда первые.
Я работаю в большой компании, которая снимает пятиэтажный офис в центре города. В здании центральная вентиляционная система, и примерно через каждые 10 посадочных мест — у нас опенспейс — установлены пульты контроля, где каждый сотрудник может поставить кондиционер на охлаждение или обогрев. Эти же пульты показывают текущую температуру в помещении.
Сотрудники, которым холодно, постоянно их отключают. А зимой вообще ставят на обогрев, что еще хуже. И все бы ничего, но температура в офисе иногда доходит до +28 °C. А один раз я зафиксировала +30 °C. Окна открывать нам запрещено: это может навредить вентиляции да и летом, например, не особо спасает. А сотрудники, которые сидят у окон, все равно против.
Работать в таком помещении просто невозможно: мало того, что жарко, так еще и невообразимо душно. К 3—4 часам дня у меня начинает жутко болеть голова и порой подташнивает. Моя работоспособность падает, трудно сконцентрироваться.
Мирно договориться не получается: коллеги не хотят даже на 10 минут включать кондиционер.
Сейчас я уже почти год работаю на удаленке, но от одной мысли, что придется возвращаться в офис и снова это терпеть, впадаю в ужас. Подскажите, пожалуйста, могу ли я повлиять на ситуацию, не поссорившись со всеми, и какие у меня есть в этом плане права? Или, как говорят коллеги, «придется подстроиться»?
По закону вы имеете право на комфортную температуру в офисе. Есть даже государственные санитарные правила — они устанавливают оптимальную температуру в рабочем помещении в зависимости от времени года и категории работ. Эти показатели — норма, которая не зависит от личных ощущений сотрудников.
За микроклимат в офисе отвечает работодатель. Поэтому если не получается договориться с коллегами по поводу кондиционеров и вентиляции, обратитесь к руководству. Если руководитель не разрешит конфликт и не наладит «погоду», можете прекратить работу, жаловаться в трудовую инспекцию или Роспотребнадзор. Понимаю ваше желание не ругаться с коллегами, поэтому о радикальных решениях расскажу в последнюю очередь.
Арендодатель не подаёт отопление
Добрый день. Мы арендуем площадь в здании под отель. Проблема в том, что арендодатель отказывается включать отопление в арендуемое помещение. Мотивирует это тем, что наш отель занимает лишь 300 метров из 1 500 всего здания, а иных арендаторов нет. Соответственно предлагает либо оплачивать отопление всего здания (а это более 100 000 руб. в мес.), либо сидеть без отопления вовсе. Имеет ли права он лишать нас отопления или вынуждать платить за всё здание целиком?
Напишите, куда жаловаться, в какие органы, на чьё имя, в какой форме, какие документы прилагать и как вообще решать данный вопрос.
Во первых надо смотреть ваш договор аренды — что там указано об этом. Порядок использования имущества по ст 615 гк устанавливается именно договором. Должен ли он вам вообще давать отопление или нет и на каких условиях.
А спор этот придется решать только через суд — в рамках договора аренду между юр лицами или ип — в арбитражном суде.
В договоре указано:
Переменная часть арендной платы определяется ежемесячно на основании фактического потребления коммунальных услуг: электроэнергии, воды, тепла согласно расчётов Арендодателя на основании Приложения № 4.
В приложении к договору:
согласовали расчёт переменной части арендной платы по договору аренды № 1 от «01» июня 2019 г. по следующей схеме:
1. Переменная часть арендной платы — электроэнергия, тепло и вода оплачиваются Арендатором по фактическим затратам на основании выставленных счетов. Переменная часть арендной платы перечисляется Арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа следующего месяца, на основании выставленного счета.
Куда нам писать жалобы? Префектура, мэрия, ещё куда-то?
Потому как суд — это долго.
Если отсутствие отопления препятствует пользованию предоставленным в аренду имуществом, можете воспользоваться правом досрочного расторжения договора аренды:
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
(ст. 620 ГК РФ). Либо мотивировать арендодателя данной нормой к разрешению ситуации в оптимальном для Вас варианте.
Как уже указано выше, имеет значение, что сказано в самом договоре об обязанности арендодателя отапливать занимаемое вами помещение
В договоре указано:
Переменная часть арендной платы определяется ежемесячно на основании фактического потребления коммунальных услуг: электроэнергии, воды, тепла согласно расчётов Арендодателя на основании Приложения № 4.
В приложении к договору:
«Стороны»,
согласовали расчёт переменной части арендной платы по договору аренды № 1 от «01» июня 2019 г. по следующей схеме:
1. Переменная часть арендной платы — электроэнергия, тепло и вода оплачиваются Арендатором по фактическим затратам на основании выставленных счетов. Переменная часть арендной платы перечисляется Арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа следующего месяца, на основании выставленного счета.
Куда нам писать жалобы? Префектура, мэрия, ещё куда-то?
Потому как суд — это долго.
К сожалению, Антон, ни органы местного самоуправления, никакие другие органы, кроме судебных, Вам помочь не смогут, поскольку разрешение споров из предпринимательской деятельности — компетенция арбитражного суда:
1. Арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
2. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя,…
(ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ). В то же время, не обеспечивая отоплением используемые Вами помещения, арендодатель нарушает обязательства по договору, при условии, конечно, что такая обязанность содержится в договоре. Лучше посмотреть также и сам договор, поскольку ссылка на оплату коммуслуг в условии о размере арендной платы и в приложении к договору только косвенно указывают на такие обязанности арендодателя.
Можете обратиться в АС с требованием о возмещении убытков (если, например, арендуемые помещения не используются в тех целях, для которых арендованы, и Вы можете это доказать), а также о понуждении к выполнению условий договора.
Напишите, куда жаловаться, в какие органы, на чьё имя, в какой форме, какие документы прилагать и как вообще решать данный вопрос.
Тут вопрос не жалоб, а договорных отношений.
И если спорить, то только через суд. Если арендодатель ИП или юрлицо — тогда арбитражный суд. Если физлицо — то в суд общей юрисдикции.
Но многое будет зависеть от условий договора аренды — есть ли у арендодателя вообще обязанность предоставлять отопление.
Как вариант — рассмотреть вопрос расторжения договора:
Статья 620 ГК РФ Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
Но опять же, над осмотреть договор.
В договоре указано:
Переменная часть арендной платы определяется ежемесячно на основании фактического потребления коммунальных услуг: электроэнергии, воды, тепла согласно расчётов Арендодателя на основании Приложения № 4.
В приложении к договору:
«Стороны»,
согласовали расчёт переменной части арендной платы по договору аренды № 1 от «01» июня 2019 г. по следующей схеме:
1. Переменная часть арендной платы — электроэнергия, тепло и вода оплачиваются Арендатором по фактическим затратам на основании выставленных счетов. Переменная часть арендной платы перечисляется Арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа следующего месяца, на основании выставленного счета.
Куда нам писать жалобы? Префектура, мэрия, ещё куда-то?
Потому как суд — это долго.
Там принципиальная позиция не давать отопление. Мне нужно понять в какие органы, инстанции написать жалобы, нагнать на них проверку или ещё что-то, чтобы власти заставили включить отопление.
На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса (далее ГК) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Что учесть бизнесу при заключении договора аренды
И какое помещение лучше не арендовать
В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.
У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.
В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.
Убедитесь, что помещение действительно подходит
Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.
Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.
Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.
«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».
Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.
Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.
Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, вряд ли в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, есть ли смысл открывать пятую?
Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет из-за сложностей с доставкой товаров.
Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.
Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:
Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.
Почему это важно: если уже арендованное помещение по каким-то причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.
Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.
Тщательно подойдите к выбору помещения
После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.
Договор аренды должен соответствовать закону
Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.
Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.
Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным
Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.
Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ или, если есть УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись — на сайте Росреестра. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.
Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.
В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.
Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.
По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.
Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют что-то большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.
Что такое существенные условия договора и зачем они нужны
Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.
Для любого договора существенными считаются условия:
Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:
Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.
Рассмотрим каждый пункт подробнее.
Почему важно подробно описать объект аренды
Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.
Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.
Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.
Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.
Примеры из судебной практики
Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.
Решения АС г. Москвы от 20.10.2016 по делу № А40-60674/16-60-521 PDF, 254 КБ
Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.
В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.
Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.
Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.
Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.
Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре
Само определение аренды по закону подразумевает обязательную возмездность, поэтому в договоре должен быть прописан размер платы за использование помещения. Без этого договор считается незаключенным.
Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: включен ли в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, включает ли цена НДС, считается, что включает.
Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или что-то еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.
Если условие о размере арендной платы не согласовано, договор аренды не считается заключенным — это зафиксировано в гражданском кодексе.
Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.
Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.
Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.
Обычно арендодатель и арендатор договариваются, что ставка увеличивается раз в год на некий процент от текущей ставки. Раньше этот процент любили привязывать к индексу инфляции — величине изменения цен на разные товары и услуги, которую рассчитывает Росстат. Последние годы часто указывают определенную цифру, в среднем не более 5%.
Какой срок аренды выбрать
Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.
Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.
В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.
Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.
Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.
Как зарегистрировать договор
Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.
Если все документы в порядке, примерно через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.
Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в тот же МФЦ, где подавали заявление на регистрацию. Это может занять еще несколько дней.
Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.
Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.
Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.
В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: договор с неопределенным сроком любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.
Краткосрочный договор, действие которого продлено, регистрировать не нужно.
Зачем нужен акт приема и передачи помещения
В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.
Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.
Образец хорошего передаточного актаPDF, 53,4 КБ
Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.
Пример из судебной практики
Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.
Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.
Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.
В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.
Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге
Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о чем-либо договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.
Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.
Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.
Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.
Что еще важно учесть при составлении договора аренды
Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.
Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.
Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать какие-либо льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.
Если после подписания договора стороны договорились о каких-то еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.
Ремонт, содержание, улучшения помещения. По общему правилу капитальный ремонт делает собственник, текущий — пользователь помещения.
Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп из-за небрежности сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.
Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, являются ли эти улучшения отделимыми или неотделимыми, должен ли собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.
Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:
Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, входит ли плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.
Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, имеет ли арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.
Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. Арендатор же может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.
В гражданском кодексе прописаны условия, при которых арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Например, если арендодатель сдал помещение, но каким-то образом мешает им пользоваться. Или арендатор не платит за помещение больше двух раз подряд. Но есть один важный момент.
В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.
Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.
Пример хорошей формулировки без разночтений:
«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».
Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.
Нужен ли юрист при заключении договора
Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.
Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.
Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.
Чек-лист: как заключить договор аренды коммерческого помещения
