что делать если квартиру не сдают в срок
Ее квартиру не сдали вовремя, и она решила отсудить денег еще на две
Женщина купила квартиру в Ростове. Взяла новостройку за 1,5 млн рублей: оплатила за полтора года до сдачи дома и ждала. Подошло время по договору — а застройщик молчит. Дольщица потерпела пару месяцев и решила расторгнуть договор: по закону она имеет право.
Она отправила застройщику уведомление: ждать больше не хочу, забирать квартиру не буду, отдавайте деньги. Через неделю застройщик позвал ее принимать жилье, но женщина уже была настроена решительно и на компромисс не пошла. Она потребовала много денег:
Всего женщина указала в иске 3,7 млн рублей. То есть кроме своих фактических расходов за двухмесячную просрочку сдачи дома она потребовала еще 2,1 млн рублей. Это больше, чем стоила сама квартира, даже с учетом удорожания. При этом квартира была уже готова, а застройщик предложил забрать ключи.
Почему женщина расторгла договор и потребовала столько денег?
Если застройщик не сдал дом вовремя, у дольщика есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Сделать это без просрочки и веских причин нельзя: с дольщиками не так, как с покупателями готовых квартир. Покупатели новостроек не могут просто так, по желанию, в любое время, передумать и забрать деньги.
Но здесь была хоть и небольшая, но просрочка. Поэтому повод для расторжения оказался законным. Все компенсации тоже рассчитаны по закону. Застройщик обязан вернуть деньги, которые получил, компенсировать убытки в виде удорожания квартиры и заплатить неустойку. Если он не сделает этого по требованию и без суда, значит, можно получить еще 50% штрафа сверху по закону о защите прав потребителей.
Такой расчет получился бы у любого другого дольщика. Все, что просила женщина, — это компенсации, установленные действующими законами. Но последнее слово за судом.
Если расчет по закону, почему тогда застройщик не заплатил?
Женщина потребовала вернуть деньги, но не указала реквизиты, куда их возвращать. А неустойка показалась застройщику завышенной. Он же задержал квартиру не на год, а всего лишь на пару месяцев. А теперь с него требуют больше денег, чем заплатили за квартиру.
Моральный вред и штраф 50% причитаются по закону о защите прав потребителей. Доказывать их не нужно. Если права потребителя нарушены, этого уже достаточно для морального вреда.
В гражданском кодексе есть статья 333, которая позволяет снижать неустойку, даже если ее посчитали по закону, но вышло многовато. А моральный вред и штраф застройщик платить вообще не захотел: посчитал, что раз такого нет в законе о долевом строительстве, требовать эти виды компенсаций дольщик не может.
Что сказали суды?
Дольщиков защищают два закона: о долевом строительстве и о правах потребителей. Сдавать новостройки нужно в срок, как написано в договоре.
Если застройщик не сдал квартиру в срок, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Женщина так и сделала — деньги за квартиру нужно вернуть.
Пока она ждала, жилье подорожало. Вот заключение оценщика: удорожание составило 146 тысяч рублей. Это убытки, их нужно компенсировать.
Моральный вред и штраф 50% причитаются по закону о защите прав потребителей. Доказывать нравственные страдания не нужно. Если права потребителя нарушены, этого уже достаточно для морального вреда.
Чтобы уменьшить неустойку по статье 333 гражданского кодекса, застройщик должен доказать, что она слишком большая. Но он же не доказал. Мало ли кто еще захочет сэкономить.
А «не было реквизитов, куда возвращать деньги» — это вообще не аргумент. Можно было на депозит нотариуса положить.
3,7 млн рублей — нормальная компенсация за задержку квартиры на два месяца. Отдайте женщине всю сумму, пусть она купит себе три квартиры, а не одну.
Застройщик и правда допустил просрочку и по закону должен за это ответить — деньгами.
По статье 333 ГК РФ неустойку и проценты можно уменьшить, если они несоразмерны последствиям просрочки. Доказывать несоразмерность должен застройщик. А для доказательства может подойти тот факт, что убытки дольщика из-за задержки строительства гораздо ниже, чем сумма неустойки. Например, можно посчитать, на сколько подорожала квартира и сколько денег дольщик потратил на аренду съемного жилья, пока ждал свой дом. А потом сравнить с суммой компенсации, которую он требует.
И дольщики, и застройщики должны действовать добросовестно. Нельзя использовать свое право на компенсацию, чтобы причинить кому-то вред.
А тут получилось, что дольщице предложили забрать ключи. Но она, даже понимая, что квартира готова, потребовала отдать деньги и заплатить еще больше сверху. Похоже не на желание получить компенсацию и защитить собственные права, а на попытку использовать закон, чтобы отсудить побольше денег.
Суды допустили слишком много нарушений и зазря обидели застройщика.
Итог. Решение о выплате 3,7 млн рублей отменили. Дело будут пересматривать в областном суде. Обязательно проследим, сколько компенсации получит эта женщина в итоге. Если теперь вообще получит.
Значит, нормальную неустойку у застройщиков вообще нельзя отсудить?
Можно. Все зависит от обстоятельств конкретного дела. В этой истории была небольшая просрочка и странное поведение дольщицы. Она знала, что дом готов и квартиру можно принять, но всеми силами старалась получить именно деньги. Хотя при этом не дала реквизиты, куда их перечислить.
А договор она решила расторгнуть, когда дольщикам уже стали отправлять уведомления. То есть когда опасность остаться без защиты закона, с недостроенной квартирой или застройщиком-банкротом миновала.
Но есть много реальных историй, когда суммы компенсации были действительно серьезными, а Верховный суд запрещал уменьшать неустойку по статье 333 гражданского кодекса. Кстати, он не раз делал это и в спорах с застройщиками. Эта история необычна как раз тем, что суды часто уменьшают неустойку даже без просьбы ответчиков — сами. Хотя по закону это запрещено. Потом Верховный суд отменяет их решения, а дольщики получают больше.
А тут получилось наоборот: суды в кои-то веки заставили застройщика заплатить нормальных денег, но заработать на просрочке еще на пару квартир не вышло. Это очень полезный опыт: возьмите его на заметку, если покупаете квартиру в новостройке.
Как получить максимум компенсации от застройщика?
Вот главное из выводов Верховного суда по делу о компенсации.
Действуйте добросовестно. Требования должны быть направлены не на выгоду, а на компенсацию. Требуйте столько неустойки, чтобы ее было сложно признать несоразмерной. Когда просрочка несколько лет, а вы все это время снимаете квартиру в Москве, могут набежать сотни тысяч рублей и даже миллионы — это нормально. Ненормально требовать 3,7 млн рублей за два месяца задержки при готовой квартире.
Выберите понятную тактику. Верховный суд советует судам оценивать поведение истцов: такое ли оно, как обычно в подобных спорах, или в нем есть что-то странное. Требования должны быть похожи на желание компенсировать убытки, а не заработать.
Не ведите устных переговоров. Общайтесь с застройщиками только письменно. Если дело дойдет до суда, начинают считать дни по документам: претензиям, уведомлениям и ответам. Звонки, визиты в офис и устные обещания не считаются. А неустойка зависит от длительности просрочки.
Пробуйте договориться. Застройщики знают, что суды часто не на их стороне. Если вы настроены решительно, компенсацию могут выплатить и без суда. А вы сбережете время и нервы.
Идите в суд. Решение Верховного суда по данному делу вовсе не означает, что ваши требования тоже посчитают завышенными. В судебной практике полно примеров, когда Верховный суд заставлял пересматривать дела и выплачивать дольщикам и потребителям больше денег. Например, при покупке машины реально отсудить денег на три таких же. И с квартирой так тоже можно. Найдите хорошего юриста и идите до конца.
Почитайте истории реальных людей, которые так сделали и не прогадали:
Застройщик задерживает сдачу дома и предлагает подписать документы с открытой датой
В 2018 году я купил квартиру в строящемся доме за 4 млн рублей. По ДДУ срок передачи квартиры — 31 января 2020 года. Срок давно прошел, а застройщик так и не получил разрешение на ввод в эксплуатацию. По ДДУ меня должны были уведомить о задержке сдачи дома не позднее чем за два месяца до оговоренного срока.
На своем форуме представители застройщика уверяют, что вот-вот сдадут дом, поэтому и не рассылают уведомления. Теперь же застройщик приглашает меня на предварительный просмотр и предлагает подписать документы с открытой датой.
Что будет, если я подпишу такой документ? И как лучше поступить: согласиться на предварительный просмотр или ждать официальной сдачи дома?
Артем, я не советую подписывать документы с открытой датой, потому что в этом случае вы не сможете требовать выплаты неустойки за задержку сдачи в полном объеме. Расскажу обо всем подробнее.
Обязанность застройщика передать квартиру в срок
Застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее срока, указанного в договоре. Если застройщик понимает, что не укладывается в этот срок, он должен сообщить об этом дольщику и предложить изменить договор. Но сделать это надо не позднее чем за два месяца до того, как истечет срок по договору.
Обратите внимание: застройщик обязан уведомить вас, что он задерживает сдачу дома. Но срок сдачи дома, указанный в ДДУ, от этого не меняется. Он может измениться только в том случае, если после уведомления вы подпишете с застройщиком дополнительное соглашение, в котором оговорите новый срок сдачи объекта, и зарегистрируете его в Росреестре. Учтите: если вы сами согласитесь продлить срок, то уже не сможете потребовать от застройщика компенсации за задержку.
Застройщик не может насильно заставить вас заключить соглашение о переносе срока передачи объекта просто на том основании, что он не успевает. Вы обязаны будете подписать такое соглашение только в том случае, если обстоятельства существенно изменились. Например, вы покупали квартиру в доме с газовыми плитами. Через год запретили вводить в эксплуатацию дома выше пяти этажей с газовыми плитами, и теперь застройщику нужно срочно переделать газ на электричество. Он не успевает, но он в этом не виноват.
Ответственность за нарушение срока сдачи объекта
Неустойка. Если застройщик нарушит установленный в договоре срок передачи объекта дольщику, ему придется заплатить неустойку (пени) в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Неустойка установлена законом, поэтому ее размер нельзя уменьшить по соглашению сторон. И даже если в договоре застройщик указал неустойку в меньшем размере, суд все равно будет считать по ставке из закона. Уклониться от выплаты неустойки застройщик не сможет.
Отказ от договора. Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если застройщик превысит срок сдачи объекта более чем на два месяца.
В этом случае застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить дольщику все полученные в счет цены договора деньги и уплатить проценты на эту сумму. Они рассчитываются так:
Проценты за пользование деньгами по ДДУ = Цена договора × Ключевая ставка ЦБ × Период пользования деньгами дольщика × 1/300 × 2
Период пользования деньгами дольщика считается со дня внесения им денег до дня их возврата застройщиком. Цифра 2 в формуле — это двойной размер, предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства выступает гражданин.
Возмещение убытков. За срыв сроков сдачи жилья дольщик вправе потребовать от застройщика возмещения убытков, например расходов на аренду жилья, или возмещения морального вреда.
Если застройщик отказывается добровольно выплатить неустойку и убытки или вернуть деньги по договору, их можно взыскать с него по суду. Причем дополнительно суд взыщет с него штраф в размере 50% от суммы, присужденной дольщику.
А если суды первых инстанций пренебрегают этой нормой закона, Верховный суд напоминает им о ее существовании.
Например, одна строительная компания в Краснодаре задержала сдачу дома, и дольщики решили расторгнуть договор. Застройщик деньги вернул, но не сразу — частями и с задержкой. Поэтому дольщики пошли в суд, чтобы взыскать проценты, а заодно компенсацию морального вреда, госпошлину и штраф по закону о защите прав потребителей — 50% от присужденной суммы.
Суд первой инстанции проценты, компенсацию и госпошлину частично взыскал, а в штрафе отказал. Апелляция оставила решение первой инстанции в силе, и тогда дольщики подали иск в Верховный суд РФ. Он рассмотрел материалы дела, сказал, что нижестоящие суды необоснованно не применили нормы закона о защите прав потребителей, и вернул дело на пересмотр.
Что будет, если подписать документы с открытой датой
Если подпишете акт приема-передачи без даты, застройщик получит возможность поставить там любую дату, а не реальный день передачи готовой квартиры.
В результате квартиру вы можете получить на полгода позже установленного в договоре срока, а по документам задержка составит только три месяца. И неустойку застройщик будет платить вам только за эти три месяца.
Как быть с предварительным просмотром
Если во время предварительного просмотра вы не будете подписывать документы о приемке квартиры, можно и сходить. Посмотрите, нет ли каких-то недостатков: правильно ли установлены откосы, нет ли на стенах плесени и грибка или трещин. У застройщика будет время устранить недостатки до момента, когда вы придете принимать квартиру официально, а значит, вы сможете быстрее получить готовую квартиру без недостатков.
Но даже если вы предварительно осмотрите квартиру, официальной приемки квартиры никто не отменяет. По закону застройщик обязан передать вам объект долевого строительства определенного качества. И если после предварительного просмотра застройщик не исправит недостатки, вы имеете право на официальной приемке указать их в акте и требовать исправить.
У нас есть статьи, которые могут вам пригодиться, когда будете осматривать квартиру:
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома
Как не потерять деньги с долгостроями
Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.
Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.
Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.
Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома — РАДИ ВСЕГО СВЯТОГО, ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей. Эта статья — не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.
ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?
Почему нормальные застройщики срывают сроки
Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.
Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.
Допсоглашение — не подписывать
По идее, за затягивание сроков застройщик должен платить вам крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре. Это отдельная большая тема, мы об этом писали раньше, были даже сложные вопросы.
По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.
Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.
Личный архив юриста Андрея Таргашова
Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!
Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.
С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.
Личный архив юриста Андрея Таргашова
Оценить шансы на сдачу
Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.
Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).
Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.
Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:
Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.
Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.
Дождаться сдачи
Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.
Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.
Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.
Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.
Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.
Продать сейчас
Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.
Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.
Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.
Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.
Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.
Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон
Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.
Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.
Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд.
Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».
Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.
Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.
Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.
С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки
Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).
Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».
Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.
Сроки сдачи новостройки нарушены. Что делать?
Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ). Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока. Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить?
Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно ч.4 ст.4. ФЗ №214, в договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны:
Внимание! Срок в договоре не определен? Такой договор нельзя зарегистрировать в государственном реестре. А без регистрации он не будет считаться заключенным!
Внимание! Обязательно проверьте, указан ли в договоре способ обеспечения. В случае банкротства застройщика обращайтесь к его страховщику, либо пишите обращение о включении в реестр кредиторов арбитражному управляющему, который ведет банкротство.
В случае задержки строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан:
В случае согласия дольщика должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.
Важно! Дополнительное соглашение, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. В соглашении также должны быть прописаны сроки сдачи объекта строительства.
Застройщик объявляет о нарушении сроков сдачи и предлагает вам подписать дополнительное соглашение к договору. Прежде, чем его подписывать, важно понять, почему застройщик нарушает сроки.
— задержка доставки на стройку стройматериалов;
— природные катаклизмы;
— смена подрядчика и т.д.
В этих случаях не паникуйте, подпишите дополнительное соглашение и спокойно дождитесь окончания строительства.
Важно! Подписывая дополнительное соглашение, вы не вправе претендовать на какие-либо компенсации.
В этих случаях стоит задуматься о расторжении договора.
Рекомендуем обратиться к юристам, которые специализируются на долевом строительстве, могут проанализировать ситуацию и подсказать, насколько велики риски не дождаться окончания строительства.
Дольщик, согласно договору долевого участия, может получить жилье только после того, как застройщик введет объект в эксплуатацию. Часто застройщики хитрят — в срок, установленный договором, они выдают дольщикам ключи от квартир, при этом еще не получив разрешения на ввод в эксплуатацию!
Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже при полной готовности, но без разрешения на ввод, дом считается недостроем.
Подписав акт приемки такого объекта и получив на руки ключи, покупатель не только не может зарегистрировать право собственности, но и оказывается виновным наравне с застройщиком в эксплуатации несданного дома.
Эксплуатация объекта строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию – незаконна и является административным правонарушением.
Дом в срок не сдан, уведомления о задержке со стороны застройщика не было, предложения подписать дополнительное соглашение не было? Ваши действия должны быть следующими:
1. Направьте застройщику письменную претензию, требуя выполнить предписанные законом обязательства, выдать ключи, передать квартиру и выплатить неустойку за задержку. В претензии укажите, что ждете ответа в 10-дневный срок.
Если нарушены сроки, указанные в дополнительном соглашении, поступайте точно так же. Не подписывайте второго соглашения! Пишите застройщику претензию.
2. Направляйте претензию заказным письмом, с уведомлением о вручении. Либо вручите ее застройщику лично, в двух экземплярах. Один из экземпляров, с печатью и подписью принявшей стороны, возьмите себе.
3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования или в случае оставления претензии без ответа подавайте иск в суд. Обратитесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика, или в суд по вашему месту жительства.
Приложите к иску необходимые документы:
В исковом заявлении требуйте не только выплаты неустойки, но и компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
Так, если вы арендуете квартиру, оформляйте договор с арендодателем документально, берите с хозяев квартиры, которую снимете, расписки в получении денег. В суде вы сможете прикрепить их делу и требовать взыскания убытков сверх неустойки. Аренда жилья – дополнительные расходы, которые вы были вынуждены нести по вине застройщика.
Важно! Не стоит целенаправленно оттягивать подачу иска в суд, для того, чтобы «набежало» больше пеней. Согласно ст. 333 ГК РФ, судья вправе уменьшить размер неустойки, подлежащей выплате, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.